Corinne Fourment Mon Patrimoine Neuf investir Toulouse

INTERVIEW DE CORINNE FOURMENT, COURTIÈRE EN FINANCEMENT IMMOBILIER

Le financement d’un projet immobilier est la clé de sa réalisation ! Il existe pourtant autant de solutions que de situations financières et de biens. Corinne Fourment, Courtière en immobilier à Toulouse et sur la Côte Basque, répond aux questions de Mon Patrimoine Neuf pour vous permettre de réaliser et financier vos projets immobiliers.

JE SUIS ACTUELLEMENT LOCATAIRE ,ET M’ENGAGE DANS L’ACQUISITION D’UN BIEN À CONSTRUIRE (VEFA : VENTE EN L’ÉTAT FUTUR D’ACHÈVEMENT), QUAND DÉMARRE LE REMBOURSEMENT DE MON PRÊT ?

Le code de la construction prévoit un déblocage des fonds au fur et à mesure de l’avancement des travaux d’un bien immobilier. Afin que l’emprunteur n’ait pas à régler son loyer et ses mensualités de prêts sur les sommes débloquées, nous prévoyons une période de différé dans l’attente de la livraison du Bien acquis. L’emprunteur a la possibilité de ne régler que l’assurance de prêt le temps de la construction. En effet, les intérêts d’emprunt des sommes débloquées durant la construction sont reportés sur la durée totale du crédit. La première mensualité du prêt intervient après la livraison du Bien, à la remise des clés.

 COMMENT RÉUSSIR MON ACHAT DANS LE NEUF ALORS QUE JE SUIS ACTUELLEMENT PROPRIÉTAIRE DE MA RÉSIDENCE PRINCIPALE ?

Une personne déjà propriétaire de sa résidence principale avec un encours de crédit peut tout à fait s’engager dans l’acquisition d’un Bien en VEFA. La mise en place d’un prêt relais permet la transition du Bien à la vente au Bien objet du projet. Le prêt relais est considéré comme un apport dans la nouvelle opération, il n’est donc pas nécessaire d’apporter des fonds propres. De plus, il permet le rachat des encours de crédit existants, et le choix d’une mensualité dans l’attente de la vente du Bien actuel. C’est un prêt extinctif d’une durée de 12, 24 voire 36 mois, qui peut être accompagné d’un prêt long terme si besoin dans la nouvelle opération. Le montant du relais est déterminé par la valeur
du Bien actuel, valeur minorée de 30%, ce qui sécurise une éventuelle négociation du Bien. Il est courant de reconstituer de l’épargne financière à l’issue de l’opération, les 30% de la valeur du Bien pouvant être réinjecté dans le prêt long terme prévu ou conserver en épargne.

 QUELLES SONT LES GARANTIES D’UN PRÊT IMMOBILIER ?

Une garantie permet à la banque de récupérer les sommes prêtées en cas de défaillance de l’emprunteur. Deux options sont possibles en VEFA, l’hypothèque conventionnelle et le cautionnement bancaire :

+ L’hypothèque conventionnelle
La garantie est réalisée par le notaire publiée aux services de la publicité foncière. Sa durée est fixée en fonction de celle du crédit immobilier. Il revient à la banque de réaliser les démarches nécessaires au recouvrement de la dette.

+ Le cautionnement bancaire
L’engagement est pris par un tiers (société de caution) pour garantir le paiement du crédit immobilier à la banque. La caution est un acte sous seing privé, pas besoin d’une inscription réalisée par le notaire, donc à moindre coût. À noter, dans le cadre du Prêt à taux Zero, prêt aidé par l’état, l’inscription hypothécaire et obligatoire.

 QUELLES SONT LES ASSURANCES DU CRÉDIT IMMOBILIER ?

L’organisme prêteur exige que l’emprunteur soit assuré, en particulier en ce qui concerne les risques liés au décès et à l’invalidité.

À savoir, l’emprunteur n’est pas obligé de choisir l’assurance proposée par le prêteur et peut tout à fait changer d’assurance en cours de crédit

Dans le cas de personnes retraitées dont la couverture en assurance serait excessivement onéreuse, dépassant souvent le taux d’usure, des solutions existent, en fonction des apports dans l’opération et des situations de chacun pour réaliser un emprunt sans assurance.

De manière générale :

Pour l’acquisition d’une résidence principale, L’emprunteur doit être assuré pour 

+ Le décès, la perte totale et irréversible d’autonomie (besoin d’une tierce personne pour vivre) et l’incapacité temporaire  travail. L’assurance décès et Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) prévoit un remboursement des capitaux restants dûs au moment de la réalisation du sinistre, la banque est donc remboursée des sommes assurées. Dans le cadre du décès, le Bien immobilier intègre l’actif successoral.

+ L’assurance l’Incapacité Temporaire de Travail (ITT) prévoit le remboursement des mensualités de prêt durant la période, après une franchise liée au maintien de salaire prévu par la sécurité sociale. À la reprise effective du travail l’emprunteur reprend le cours de son emprunt.

Pour l’acquisition d’un bien en investissement locatif :

L’assurance en Incapacité Temporaire de Travail n’est pas obligatoire. En effet, l’activité professionnelle du propriétaire du Bien et son incapacité de travail temporaire ne remettent pas en cause la perception des loyers et la réduction d’impôt générée par le dispositif fiscal choisi. L’assurance Décès et PTIA restent fortement recommandées.