investir Toulouse immobilier neuf Eric Grandjean

ÉRIC GRANDJEAN,
NOTAIRE À TOULOUSE, ÉTUDE BOULEVARD LECLERC

Composée de dix notaires et d’une soixantaine de collaborateurs, l’Étude du Boulevard Leclerc située à Toulouse s’est bâtie une solide réputation basée sur la rigueur et le service. Elle conseille les particuliers et professionnels tant sur la région toulousaine qu’à travers la France. Eric Grandjean, Notaire Associé et expert en promotion immobilière, répond à toutes les questions de Mon Patrimoine Neuf pour vous permettre de mieux comprendre les enjeux et opportunités de l’immobilier neuf en région toulousaine et ailleurs, ou encore de mieux acheter et revendre votre bien.

 COMMENT SE PORTE LE MARCHÉ IMMOBILIER NEUF À TOULOUSE ?

Le marché de l’immobilier neuf à Toulouse va bien. Il est porté par la dynamique économique de notre ville qui séduit autant les investisseurs sur le marché du locatif défiscalisant que les accédants à la propriété pour l’acquisition de leur résidence principale. C’est une tendance soutenue par des taux d’intérêts historiquement bas qui booste le marché immobilier en général depuis maintenant quelques années. L’intérêt du dispositif PINEL permet aussi d’orienter l’investisseur vers le marché locatif « encadré ».

QUELLE EST SELON VOUS LA PLACE DE LA PROMOTION IMMOBILIÈRE DANS L’AGGLOMÉRATION ?

La promotion immobilière est un des marchés économiques les plus porteurs de l’agglomération après l’aéronautique et l’ingénierie. Il y a d’ailleurs une cohérence là-dedans : ces deux industries attirent de nombreux nouveaux habitants à Toulouse, il est évident qu’il faut ensuite loger ces néo-toulousains. La promotion immobilière est donc très importante à Toulouse en ce qu’elle permet d’offrir une offre renouvelée et constante sur l’agglomération : en l’absence de production neuve massive, les prix de l’immobilier seraient très largement au-dessus de ce qu’ils sont aujourd’hui. C’est la règle du marché : l’offre et la demande… Ce qui crée d’ailleurs de grosses tensions sur le marché de nos voisins Bordelais avec la très forte augmentation des prix subie ces dernières années.

La promotion immobilière est un des marchés économiques les plus porteurs de l’agglomération toulousaine.

Il est évident que la promotion immobilière est indispensable à Toulouse pour maintenir des prix cohérents que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, elle contrebalance l’augmentation de population que connaît notre belle ville.

 LE SECTEUR DU LOGEMENT NEUF SÉDUIT-IL LES ACQUÉREURS EN RÉSIDENCE PRINCIPALE ?

La majorité des ventes de logements neufs concerne aujourd’hui des investisseurs locatifs. Mais de nouvelles possibilités d’achat en résidence principale émergent : c’est le cas du PSLA ou de l’Accession à Prix Maîtrisé. La typologie résidence principale / investisseur évolue également selon la zone d’implantation des résidences : les quelques opérations qui sortent en neuf chaque année en « centre ville » connaissent un grand engouement auprès des habitants en résidence principale. C’est normal, ces opérations arrivent souvent à réunir le fameux triptyque si difficile à atteindre : parking, ascenseur, terrasse… même si le prix est en conséquence.

 EN QUOI LE DISPOSITIF D’AIDE À L’ACCESSION EN PRIX MAÎTRISÉ ADOPTÉ PAR LA VILLE EST INTÉRESSANT ?

C’est une option de plus pour l’accédant intermédiaire, il est important qu’aujourd’hui la majorité des toulousains puissent accéder à la propriété : ce dispositif innovant est une vraie avancée, il faut le mettre au crédit de nos élus.

 TOULOUSE EST UNE DES VILLES LES PLUS ATTRACTIVES DE FRANCE, Y-A-T IL UN CHANGEMENT DANS LE PROFIL DE SES INVESTISSEURS ?

Toulouse attire les investisseurs et une fois de plus c’est normal. Quand vous réalisez un investissement de ce type vous cherchez une zone économique et démographique dynamique : le cahier des charges est simple.

À l’échelle française, Toulouse attire une grande part des investisseurs, majoritairement des parisiens.

À l’échelle française, Toulouse attire une grande part des investisseurs, majoritairement des parisiens. Depuis quelques années, nous constatons que le pourcentage d’investisseurs locaux est en forte augmentation, c’est une tendance de fond qui s’explique par la volonté de réussir son investissement. Il ne faut pas oublier que l’investissement locatif est basé sur la pierre et qu’il est important d’en maîtriser l’environnement : quartier, services, accès routiers… Effectivement ces données sont plus faciles à apprécier quand elles vous entourent. Néanmoins, à ce jour la part des investisseurs extérieurs, et notamment parisiens, reste majoritaire.

 COMMENT RÉUSSIR LA REVENTE D’UN BIEN ACHETÉ EN DÉFISCALISATION ?

Certains investisseurs « découvrent » qu’à la fin de la défiscalisation, l’effort d’épargne augmente, cela paraît évident mais il faut le redire : même si le loyer va augmenter pendant 9 ou 12 ans, il ne compensera jamais la fin de l’avantage fiscal. Nous constatons alors que certains investisseurs « sabordent » leur investissement : vendre avec un locataire en place, c’est 15 à 20 % du prix en moins, c’est quasiment le montant de la défiscalisation. Il est donc préférable de constituer dès le départ une épargne prudentielle (delta entre la mensualité d’emprunt et le revenu locatif après défiscalisation) pour gérer au mieux la fin de l’investissement en vendant par exemple au gré d’un changement de locataire, en tout cas sans se presser.

 QUELLES SONT LES CARACTÉRISTIQUES DU CONTRAT DE VEFA (VENTE EN L’ÉTAT FUTUR D’ACHÈVEMENT) ?

Le contrat de VEFA est un des contrats les plus protecteurs du consommateur en France,

Le contrat de VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) est un des contrats les plus protecteurs du consommateur en France. Il protège aussi bien le consommateur que le secteur bancaire de ces excès.

et c’est normal, la personne achète un bien qui souvent n’est même pas sorti de terre. Il faut donc encadrer strictement ce dispositif pour éviter des abus : c’est pour cela qu’il y a un paiement fractionné du prix, une garantie financière d’achèvement, des garanties liées à la construction (biennale, décennale …). Au-delà, il faut savoir que notre mécanisme de VEFA très Franco-français est aujourd’hui regardé attentivement par d’autres pays européens car il a permis de protéger notre production immo- bilière et indirectement nos banques lors de la dernière crise. En France, un promoteur ne lance une opération que si elle est déjà commercialisée, en Espagne par exemple, les promoteurs construisent et se demandent ensuite s’ils vont trouver des débouchés commerciaux si le marché se retourne dans l’intervalle comme en 2008, les promoteurs se retrouvent avec des opérations entières à vendre, etc. C’est une catastrophe pour le marché immobilier dans son ensemble (entreprises du bâtiment…) mais aussi pour les banques qui se retrouvent avec des actifs impossibles à valoriser. Heureusement le système de la VEFA protège aussi bien le consommateur que le secteur bancaire de ces excès.

LE MOT DE LA FIN : QUELS SONT VOS PROJETS ?

Le notariat est en pleine évolution ce qui va nous amener à ouvrir des bureaux à Paris cette année. C’est important pour nous de suivre directement nos clients parisiens qui investissent à Toulouse mais également nos promoteurs toulousains qui s’ouvrent au marché de l’Île-de-France. C’est un nouveau challenge qui enthousiasme mes 8 associés et 75 salariés, nous sommes aussi une entreprise à part entière !

LA MISSION DU NOTAIRE

Le notaire est un juriste investi d’une mission d’autorité publique qui prépare des contrats sous la forme authentique pour le compte de ses clients. Il exerce ses fonctions dans un cadre libéral. Dans le cadre d’une acquisition en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), vous rencontrerez le notaire nommé de l’opération pour l’Acte Authentique. Ce dernier authentifie la vente par la vérification de toutes les conformités et les capacités de chacun, vendeur et acquéreur. La réalisation de l’achat devient ferme et définitive après signature de cet acte. Le contrat de réservation, équivalent à un sous seing privé dans la transaction de bien anciens, est quant à lui réalisée en amont avec le conseiller mandaté par le constructeur ou le promoteur immobilier.Plus d’informations sur notaires.fr et ci-toulouse.notaires.fr