Franck Coibion

ACTEUR TOULOUSAIN DE LA GESTION LOCATIVE
FRANCK COIBION – ADL IMMOBILIER, RÉPOND À NOS QUESTIONS

Fondé en 1957, ADL Immobilier ADL est une entreprise familiale indépendante. Spécialisée dans le syndic de copropriété, elle intervient également dans les domaines de la vente immobilière et de la gestion locative.

Mon Patrimoine Neuf à interviewé son gérant, Franck COIBION, pour en savoir plus sur l’offre locative à Toulouse.

Celle-ci connaît une forte amélioration depuis quelques années, liée à une prise de conscience des promoteurs sur les enjeux en terme en qualité et d’économie d’énergie.

COMMENT SE COMPORTE ACTUELLEMENT LE MARCHÉ LOCATIF TOULOUSAIN ?

Toulouse est la 4 è ville de France et se place en tête des villes françaises par son nombre de nouveaux arrivants, près de 8 000 personnes par an.

Grâce à ses pôles d’activités, mais aussi en raison de la présence de nombreux étudiants, Toulouse est une ville très dynamique dont le marché locatif connait une forte demande.

Comparativement à d’autres grandes agglomérations, de nombreux logements neufs sont construits chaque année, ce qui induit un marché locatif en pleine expansion avec des loyers stables.

Ceci incite les propriétaires de logements plus anciens à mieux entretenir leur patrimoine pour rester concurrentiels.

La demande est soutenue pour des biens neufs ou très récents avec cuisines équipées, parkings, sorties (balcons ou terrasses) et avec une bonne classification énergétique.

QUELLE EST LA TYPOLOGIE DES LOGEMENTS EN LOCATION ?

Le parc locatif toulousain est composé pour plus de la moitié d’appartements de type T1 et T2, les logements de type T3 représentent quant à eux environ 30 %.

Les appartements de petite taille se situant principalement en centre-ville et près des Universités.

Les plus grandes surfaces de type T4 ou T5 sont essentiellement destinés à une clientèle familiale mais peuvent également concerner les demandes de colocation.

Les maisons de type 3 en première couronne sont extrêmement recherchées, l’offre étant plus rare pour ce type de bien.

Les candidats locataires ont généralement moins de 40 ans.

La première couronne toulousaine bénéficie d’un fort dynamisme avec des villes très demandées comme Ramonville, Balma, Blagnac et Tournefeuille.

QUEL EST LE PRIX MOYEN DES LOYERS SUR TOULOUSE ?

Le niveau des loyers varie selon la localisation des logements. À Toulouse, les loyers sont plus élevés dans l’hypercentre mais aussi sur les secteurs desservis par les lignes de Métro et Tramway.

Le Centre-ville étant le secteur le plus demandé par les étudiants et les jeunes actifs, le prix moyen au m² est d’un peu de 12 €.

Pour les communes en périphérie toulousaine, le niveau des loyers est un peu moins élevé, on serait plus aux alentours de 10 € du m².

AVEZ-VOUS CONSTATÉ CES DERNIÈRES ANNÉES UNE HAUSSE DES LOYERS ?

Les loyers sont plutôt stables ou en légère augmentation, l’apport de logements neufs permet d’éviter une hausse des prix.

Les loyers Toulouse intra-muros ont un peu plus progressé qu’en périphérie. Il est aussi nécessaire de rappeler que l’encadrement des loyers (Loi ALUR) est en vigueur à Toulouse comme dans l’ensemble des zones dite « tendues ».

Mission de l'Administrateur de biens

QUELS SONT LES AVANTAGES À AVOIR RECOURS À UN PROFESSIONNEL DE LA GESTION LOCATIVE ?

Dans le cadre d’un investissement locatif, c’est un gage de sécurité.

Nous avons pour objectif de faciliter la vie des propriétaires bailleurs en étant leur représentant tout au long de l’occupation du logement.

Notre mission commence par l’évaluation du montant du loyer et par des recommandations par rapport à l’équipement et l’agencement de l’appartement.

Pour les appartements neufs, nous assistons le propriétaire au moment de sa livraison et si nécessaire pour le suivi des réserves.

Nous recherchons des locataires de confiance en vérifiant leur solvabilité et en soumettant leur dossier à notre assureur pour la garantie de loyers impayés. Tout ceci en respectant les plafonds de ressources établis selon les dispositifs de défiscalisation.

Nous rédigeons un bail conforme à la législation et établissons un état des lieux précis.

Nous sommes en relation directe avec le locataire, ce qui nous permet en cas de problème ou sinistre, de missionner une entreprise
spécialisée. Nos prestataires sont réévalués chaque année en fonction de la qualité de leur travail et de leur tarif.

Tous les mois nous quittançons les loyers auprès de nos locataires. Nous appliquons en fonction de l’indice IRL l’augmentation annuelle.
Nous procédons également tous les ans à une régularisation des charges.

Au moment de la réception du congé donné par le locative, le gestionnaire va s’assurer de l’état du logement et rédigera un comparatif afin d’établir le décompte de caution.

Nous faisons les recommandations nécessaires aux propriétaires en termes de travaux ou d’amélioration ainsi que les diagnostics obligatoires pour la relocation.

Notre métier repose sur un ensemble de lois qui sont régulièrement remaniées : Loi Hoguet, Loi ALUR (2014), Loi ELAN (2018).

Régulièrement de nouvelles normes, de nouveaux diagnostics nous sont imposés : encadrement des loyers, DPE, ERP, convention IRSI, bail mobilité : qui mieux qu’un professionnel peut aujourd’hui accompagner et conseiller un propriétaire bailleur ?

Nous proposons à nos clients en plus de la garantie sur les loyers impayés et détériorations immobilières, une assurance pour la carence et la vacance locative.

QUELLE EST LA DIFFÉRENCE ENTRE CARENCE ET VACANCE LOCATIVE ?

La carence locative permet au propriétaire d’un logement neuf de bénéficier d’une prise en charge des loyers en cas d’absence de locataire dès la livraison de son logement.

C’est une assurance qui est de moins en moins proposée car trop chère. Si le travail de mise en location est fait bien en amont, la première mis en location en pose généralement pas de problème.

La vacance locative garantie au bailleur la prise en charge du loyer entre deux locataires. Cette garantie peut s’étendre de 3 à 6 mois.

Ces deux garanties permettent au propriétaire de sécuriser au maximum son investissement locatif.

« Chez ADL, nous mettons tout en œuvre bien avant la livraison pour proposer et louer les biens, en nous appuyant sur notre réseau de partenaires spécialisés dans la mobilité professionnelle. »

LES PLUS D’ADL IMMOBILIER

ADL IMMOBILIER est une société familiale présente sur le marché Toulousain depuis plus de 60 ans. Notre équipe remplie toutes les missions d’un administrateur de biens : syndic, gestion locative, locations et transactions.

L’évolution constante de nos métiers, de notre environnement juridique, des attentes de la clientèle nous ont poussé à nous engager dans une démarche de certification ISO 9001 pour répondre à l’ensemble de ces défis.

Cette certification obtenue en 2018 nous permet de bénéficier d’une organisation tournée vers l’avenir et la satisfaction de nos clients.

Nous sommes aujourd’hui très peu de cabinet en France à avoir obtenu cette certification.

LE MOT DE LA FIN :

« Malgré les évolutions technologiques, un service de qualité ne peut passer que par la relation humaine. »

ADL Immobilier
22 bis av. Honoré Serres
31000 TOULOUSE
www.adl-immo.fr