vefa

Mon Patrimoine Neuf vous expose les différentes étapes de l’acquisition en VEFA. Ce mode rassemble toutes les garanties, obligations et ainsi sécurise l’acquéreur de l’achat immobilier d’un bien en l’état futur d’achèvement.

Ce mécanisme français inspire de nombreux pays pour son modèle sécuritaire et protecteur auprès de l’ensemble des intervenants et des acquéreurs.

LE PRINCIPE

L’article 1603-3 du Code Civil reproduit à l’article L 261-3 du Code de la Construction et de l’Habitation disposent que la VEFA est un « contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ».

À la lecture de ce texte, nous pouvons souligner les 3 principes clés de la VEFA :

  • le transfert de la propriété
  • le fractionnement du prix
  • le vendeur reste maître de l’ouvrage

La première caractéristique est le transfert de propriété. C’est un transfert immédiat des constructions en cours au moment de la vente et progressif, au fur et à mesure de la réalisation de l’ouvrage. Mais la responsabilité de l’ouvrage incombe au vendeur jusqu’à la livraison à l’acquéreur.

La seconde caractéristique est le fractionnement du prix. L’acquéreur doit payer le vendeur, au fur et à mesure de la réalisation de l’ouvrage et non en attendant l’achèvement. La loi a très largement encadrée la question du prix pour le secteur dit « protégé », le secteur du logement. Ainsi le prix et les modalités de paiement doivent être clairement identifiés dans le contrat de vente.

Enfin, la dernière caractéristique est que le vendeur est d’une part, à l’initiative de la construction et d’autre part, reste le maître d’ouvrage pendant toute la durée de sa réalisation. Le transfert de propriété évoqué précédemment n’entraîne pas transfert de la maîtrise d’ouvrage.

Le vendeur agit donc pour son propre compte et non pour celui de l’acquéreur. Il doit satisfaire à son obligation de livraison.

LA GFA (GARANTIE FINANCIÈRE D’ACHÈVEMENT)

Le promoteur ne pourra lancer son opération qu’après avoir obtenu la GFA.

Cette Garantie Financière d’Achèvement extrinsèque est délivrée par un établissement bancaire. Elle couvrira la réalisation financière du programme jusqu’à sa livraison.

Ce système permet à la banque de centraliser tous les mouvements de trésorerie entrants-sortants, et ainsi d’en garantir la solvabilité à tous
les intervenants, et la livraison aux acquéreurs d’un achèvement conforme à la réglementation et au permis de construire.

LE CONTRAT PRÉLIMINAIRE OU CONTRAT DE RÉSERVATION

L’achat en VEFA se décompose en deux parties : la réservation d’une part et la vente authentique d’autre part.

Ce contrat préliminaire est le déclencheur de l’acquisition. Il permet de démarrer le process d’achat et lie le futur acquéreur au promoteur.

Le contenu de ce contrat est règlementé (art. L 261-15 CCH), il doit comporter les mentions obligatoires suivantes :

LES CONDITIONS GÉNÉRALES :

  • Désignation des parties

Acquéreur(s) (personne physique ou morale) et constructeur professionnel

  • Désignation du/des biens(s) réservés
  • Conditions de paiement de la vente

Présentation d’un tableau échéancier reprenant les appels de fonds qui seront demandés à partir de l’acte authentique chez le notaire. Le premier versement du prix se fait au notaire, les suivants iront directement sur le compte centralisateur de la banque ayant délivrée la GFA.

Exemple d’échéancier de paiement :

Signature du contrat 5%
Ouverture du chantier 30%
Achèvement des fondations 35%
Première dalle béton 55%
Mur en élévation 65%
Hors d’eau 70%
Menuiseries extérieures posées 85%
Achèvement cloisons 89%
Mise à disposition 100%
  • Le Financement

Conditions de délai de financement : Le réservataire (acquéreur) doit s’engager à fournir dans un délai précisé dans cet article un financement
au réservant (vendeur).

  • Le Dépôt de Garantie

Art L 271-1 et R261-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, un dépôt de garantie est exigible au réservataire.

Son montant est fixé en fonction du délai prévu entre la date du contrat de réservation et la signature de l’acte définitif de vente. Il ne peut généralement pas dépasser les plafonds suivants :

  • 5% du prix quand le délai est inférieur à un an,
  • 2% si ce délai est compris entre un an et deux ans,
  • Au-delà, aucun dépôt de garantie ne peut vous être demandé.

Le dépôt de garantie est versé sur un compte ouvert au nom de l’acquéreur chez le notaire ou dans l’établissement financier.

En pratique, un montant entre 1500€ et 2500€ est demandé, venant en déduction du prix de vente.

  • Délai de réalisation de la vente

Sont exposées dans ce paragraphe les obligations des deux parties dans le bon respect des délais de réalisations de la vente.

  • Délai prévisionnel d’exécution des travaux

Sont exposées dans ce paragraphe les obligations de délais d’exécution et de mise à disposition des biens réservés.

  • Mise à disposition du logement

Conditions de mise à disposition du logement, exigibilité du solde du prix et livraison.

  • Information des performances énergétiques

Dénomination de la réglementation en vigueur et des performances énergétiques de l’immeuble.

  • Dispositions légales

Citation des articles obligatoires du Code de la Construction et de l’Habitation régissant ce contrat.

  • Garanties légales
    • Garantie Financière d’Achèvement (articles R 261-21, R 261-22 et L261-10-1 du code de la Construction et de l’habitation)
    • Garantie des vices apparents (articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du Code Civil)
    • Garantie biennale (article 1792-3 du Code Civil)
    • Garantie décennale (articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du Code Civil)
  • Protection des données à caractère personnel

La loi du 20 juin 2018 relative à la protection des données personnelles a modifié la loi « Informatique et Libertés » pour l’adapter aux dispositions du Règlement Général sur la Protection des Données (RGPD), applicable partout en Europe depuis le 25 mai 2018.

  • Modèle de Formulaire de rétractation

Conformément aux articles L 271-1 et L 272-2 du Code de la Construction et de l’Habitation, une faculté de rétractation profite au réservataire durant une période de dix jours, à compter du lendemain ouvré de la première présentation de la lettre recommandée comprenant le contrat de réservation.

LES CONDITIONS PARTICULIÈRES :

  • Informations sur le(s) Réservataire(s) :

Etat(s) civil(s), coordonnées, situation matrimoniale, ressources…

  • Informations sur les biens réservés :

Résidence, programme, lot(s), superficies, annexes, fractions du prix de vente HT / TTC.

  • Financement :

Détails et précisions du financement, comptant ou par emprunt (si emprunt, détail des apports, du reste à financer, du taux et de la durée).

  • Désignation du dépôt de garantie
  • Désignation du Notaire
  • Date de livraison

LE DESCRIPTIF TECHNIQUE

Le descriptif technique reprend l’ensemble des prestations et matériaux utilisés par le constructeur. Ce document vous permet de trouver toutes les prestations choisies, les détails de l’hyper-structure à la structure jusqu’au logement intérieur.

LES PLANS DES LOTS

  • Plan de masse
  • Plan du logement
  • Plan des annexes

L’ÉTAT DES RISQUES

L’état des risques naturels présente sous forme de cartes, de fiches et de notices le plan de prévention et de pollution. Toutes les études de
sols et d’environnements sont détaillées dans cette partie du contrat (sécheresse, inondation, mouvement de terrain, séismicité, radon, etc..)