LA RÉFORME DU LOGEMENT ET DE LA CONSTRUCTION EN FRANCE

La Loi ELAN (ou Loi Évolution du Logement et Aménagement Numérique) est une large réforme du logement et de la construction en France. En octobre dernier l’État perfectionne l’ancienne mesure en y ajoutant plus de 230 articles. Ainsi elle a 4 objectifs principaux avec 3 actions majeures :

1. Construire plus, mieux et moins cher pour provoquer un choc d’offres
Simplification et optimisation de la construction ainsi que des normes de construction.

2. Répondre aux besoins de chacun et protéger les plus fragiles
Réforme du logement aidé, tant dans l’action des bailleurs que dans la promotion de la mixité.

3. Améliorer le cadre de vie
Prise en compte des besoins des habitants pour améliorer leur cadre de vie et placer le numérique au cœur des territoires.

4. Évolution du logement social
Favoriser et regrouper des organismes ; adapter et simplifier le cadre juridique ; vendre des logements sociaux pour en construire d’autres et favoriser l’accession à la propriété.

Mon Patrimoine Neuf vous présente les grandes lignes et avantages de ce dispositif en matière d’immobilier neuf.

L’un des objectifs premiers de la réforme consiste à simplifier les règles d’urbanisme pour permettre d’accélérer la construction de logements.

SIMPLIFICATION DES PERMIS DE CONSTRUIRE

C’est un enjeu majeur de la loi, en finir avec les recours abusifs qui bloquent les constructions, alors même que les permis de construire ont été déposés. Les formalités administratives seront donc simplifiées pour que les constructions puissent émerger plus rapidement. À noter : d’ici 2022, les demandes de permis de construire devraient pouvoir être effectuées en ligne dans toutes les communes de plus de 3 500 habitants. En parallèle, les promoteurs pourront transformer les bureaux vides en logements neufs et percevront un bonus de constructibilité de 30%.

ACHAT SUR PLAN : POSSIBILITÉ DE RÉALISER DES TRAVAUX

L’achat d’un logement neuf sur plan, dans le cadre du contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), permettra désormais aux acheteurs de se réserver la réalisation de travaux de finition ou d’installation d’équipements. Il sera donc par exemple possible de décliner l’offre des promoteurs d’installer un lavabo, un évier ou encore des meubles basiques avant la livraison d’un logement neuf. En effet, les études ont montré que plus de la moitié des propriétaires ne conservaient pas ces équipements et les remplaçaient par ceux de leur choix une fois le bien livré. Autre nouveauté pour l’achat sur plan, les acheteurs bénéficieront d’une sécurité plus importante en cas de défaillance du vendeur.

COPROPRIÉTÉ : DES RÈGLES PLUS SOUPLES

La Loi ELAN envisage une profonde refonte du droit de la copropriété afin de :

+ Rendre les règles plus efficaces en les modulant selon les caractéristiques des immeubles, leur destination et la taille de la copropriété;
+ Clarifier et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété (notamment la prise de décision).

LOCATION : CRÉATION DU « BAIL MOBILITÉ »

Vous avez peut-être pour projet d’acquérir un logement neuf et de le louer, voici les caractéristiques du nouveau Bail Mobilité :

+ Réservé aux logements meublés ;
+ Le bail devra avoir une durée de 1 à 10 mois non reconductible
NB : la durée du bail peut être modifiée une fois par avenant sans que la durée totale du contrat ne dépasse dix mois.
+ Il peut être résilié par le locataire à tout moment, sans motivations, avec un préavis d’un mois ;
+ Il est sans dépôt de garantie ;
+ Le loyer est fixé librement par le propriétaire mais, en zone tendue, dans le respect des plafonnements des loyers pour les villes qui appliqueront la mesure ;
+ Dans le cadre d’une colocation, le bail est sans clause solidarité entre les colocataires ou leurs cautions;
+ Il prévoit le versement de charges forfaitaires dont le montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges réelles ;
+ Il n’est pas permis de signer 2 Baux Mobilité successifs avec un même locataire. Par conséquent, si le bailleur et le locataire désirent poursuivre une location ils devront signer un bail meublé d’un an renouvelable, ou de neuf mois renouvelables pour un étudiant.

LES LOCATAIRES ÉLIGIBLES AU BAIL MOBILITÉ

Pour éviter de créer de la précarité chez les locataires, la Loi ÉLAN régie les bénéficiaires potentiels du Bail Mobilité, ils devront justifier, par un document, d’être en :

+ formation professionnelle
+ en études supérieures
+ en contrat d’apprentissage
+ en stage
+ en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique
+ en mutation professionnelle
+ en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

ENCADREMENT DES LOYERS DANS LES GRANDES VILLES

La Loi Elan prévoit l’encadrement des loyers, à titre expérimental pour une durée de cinq ans, dans tout ou partie des grandes villes et leur banlieue. La Loi Elan propose aux villes d’appliquer le dispositif de l’encadrement des loyers de manière optionnelle. Elles ont donc la possibilité de l’adopter sur tout leur territoire ou sur une partie seulement. Les communes pourront expérimenter le dispositif pendant cinq années. En pratique, l’encadrement des loyers pourra s’appliquer sur la base du volontariat des communes, mais aussi sur la constatation des maires d’éventuelles tensions locatives dans leur ville (écart important entre les loyers du parc privé et ceux du parc social, niveau de loyer médian élevé, faible production de logements neufs actuelle et à venir).

LES LOCATIONS TOURISTIQUES PLUS CONTRÔLÉES

La loi Elan renforce les contrôles et les sanctions en matière de locations touristiques dans les grandes villes. Cette action traduit la volonté de l’Etat et de nombreuses villes de mieux encadrer l’essor, parfois anarchique, des locations saisonnières. Les obligations qui incombent aux propriétaires qui louent leur bien via une plateforme type Airbnb seront durcies. Ils devront obligatoirement se déclarer en mairie et donner le décompte des nuitées louées. Sans quoi, les amendes pourront aller de 5 000 à 10 000 €. Du côté des plateformes web, publier une annonce qui ne respecte pas les règles entrainera une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 €.