Location meublée

L’EXPLICATION DE MICHEL BELZMichel Belz
GESTIONNAIRE DE PATRIMOINE
Contributeur Mon Patrimoine Neuf

QU’EST-CE QUE LA LOCATION MEUBLÉE ?

La location meublée permet à un bailleur de louer un logement garni d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire (preneur) puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels. Ce régime se distingue juridiquement et fiscalement :

  • de la location nue (sans aucun meuble) bail loi Hoguet.
  • de l’hébergement à caractère hôtelier avec des logements pourvus de meubles et fournitures de services de nature hôtelière ou para-hôtelière.

Juridiquement, la location meublée est une activité civile. Cependant, elle revêt sur le plan fiscal un caractère commercial (imposée en BIC – Bénéfices Industriels et Commerciaux)

Fiscalement, on distingue deux statuts : le loueur en meublé professionnel et le loueur en meublé non professionnel.

MEUBLÉ EN PROFESSIONNEL OU EN NON PROFESSIONNEL ?

Que l’on soit en location meublé non professionnel ou en professionnel on peut choisir entre :

| 2 régimes d’imposition

Si les recettes sont inférieures à 70 000 € annuel alors le régime du Micro BIC s’applique de droit avec un abattement de 50% sur les recettes perçues (75% en Gites Ruraux)

À défaut sur option du loueur, il peut choisir le régime du réel et dans ce cas devra établir une comptabilité. Cette solution peut être à considérer en raison des amortissements et des charges réelles que l’on peut imputer.

Le statut de professionnel ou non professionnel peut être remis en cause chaque année. À cet égard il faudra veiller à y demeurer car cela peut avoir des conséquences fiscales mais aussi sociales.

| Location meublée professionnel

Trois conditions à respecter pour louer en meublé professionnel :

  1. Être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés, (si l’administration fiscale a supprimé la condition d’inscription sur le BOFIP du 20 mars 2019 la loi n’a pas changé). Par contre ce n’est pas opposable au niveau social.
  2. Recettes de location meublée supérieure à 23 000 € TTC.
  3. Les recettes locatives annuelles sont supérieures aux revenus du foyer fiscal.

Le BIC professionnel : dans ce cas tout déficit comptable viendra s’imputer en diminution du revenu global sans limitations et donc viendra diminuer la base taxable à l’Impôt sur le revenu.

| Location meublée non professionnel

BIC non Professionnels : dans le régime réel d’imposition il sera possible eu égard notamment des amortissements et des différentes charges imputées, de générer des déficits comptables. Ils ne seront reportables sur 10 ans que sur les revenus de même nature et ne pourront donc être imputés comme déficits sur le revenu global net imposable.

Si la détention est en direct et que vous percevez plus de 23 000 € TTC annuellement, il y aura des cotisations sociales à payer au titre de la location meublée professionnel ou non professionnel.

OBJECTIFS DES INVESTISSEURS EN MEUBLÉ

La location meublée est destinée aux personnes qui donnent en location un ou plusieurs logement(s) meublé(s) dans le but de :

  • créer ou développer un patrimoine immobilier,
  • réaliser des économies d’impôts (IR et/ou IFI),
  • obtenir une couverture sociale (sous conditions d’assujettissement au RSI),
  • préparer sa retraite en se constituant un revenu complémentaire régulier peu ou pas fiscalisé.

LOGEMENTS CONCERNÉS

Le régime de la location meublée peut concerner différents types de logements :

  • les logements meublés, loués à l’année, y compris les chambres meublées ;
  • une partie de la résidence principale du loueur ;
  • les locations saisonnières ;
  • les meublés de tourisme (villas, appartements ou studios meublés) offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. Le locataire n’y élit pas domicile mais en bénéficie à usage exclusif ;
  • les chambres d’hôtes (chambres meublées situées chez l’habitant) en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations ;
  • les gîtes ruraux (agrément nécessaire) ;
  • les logements situés dans les résidences de tourisme (Code. Tourisme. D 321-1) ou résidences avec services ;
  • les résidences séniors (personnes valides non dépendantes) ;

DISTINCTION : ACTIVITÉ HÔTELIÈRE OU PARA-HÔTELIÈRE

Les prestations de nature hôtelière ou para-hôtelière sont des services fournis ou proposés par l’exploitant, en sus de l’hébergement, au moins 3 des prestations mentionnées au b du 4° de l’article 261 D du Code général des impôts, à savoir :

  • le petit déjeuner,
  • le nettoyage régulier des locaux,
  • la fourniture de linge de maison,
  • la réception, même non personnalisée, de la clientèle dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle.

Ces éléments permettent selon le régime comptable du BIC de bénéficier de la récupération de la TVA si elle n’est pas « portée » par le promoteur au moment de l’achat. Auquel cas c’est plus facile puisqu’il ne faudra faire qu’un seul prêt à l’acquisition.

Si toutefois un second prêt était fait du montant de la TVA il serait remboursé 6 mois après la livraison environ. Régime purement comptable.

En cas de revente il faudra tenir compte pour le nouvel acquéreur du 20 è de TVA restituable.

DÉCLARATION DE L’ACTIVITÉ

La déclaration de début d’activité est faite au démarrage d’activité :

  • par le loueur (lui-même) ;
  • par une plateforme numérique via laquelle le logement est loué (mandat obligatoire).

PASSER DE LA LOCATION NUE À LA LOCATION MEUBLÉE

| Conditions juridiques pour les locations saisonnières

La location saisonnière est régie par le Code Civil (art. 1713 et s.) ainsi que le Code de Tourisme (art. L 324-2 et s.).

Est considérée comme une location saisonnière pour l’application de la présente loi la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs.

  • Autorisation préalable de la Mairie pour changement d’usage ou d’affectation lorsque le logement se situe dans une commune de plus de 200 000 habitants, en Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ou dans une commune de moins de 200 000 habitants mais ayant instauré l’autorisation préalable par délibération du conseil municipal (déclaration préalable en mairie).
  • Le règlement de copropriété ne doit pas interdire la location saisonnière (exemple : clause d’habitation bourgeoise exclusive dans le règlement incompatible avec la rotation de locataires). Au contraire, la location saisonnière est autorisée si rien n’est précisé dans le règlement.
  • Déclaration d’activité au Greffe du Tribunal de Commerce (pour les LMNP).
  • Meubler le logement (il n’existe pas de liste des meubles requis si saisonnier).

En cas de location d’un meublé de tourisme (classé ou non), une déclaration doit être réalisée quelle que soit la commune où se situe le bien.

SANCTIONS

Le non-respect de la procédure d’enregistrement entraîne une amende de 5 000 € pour le bailleur. C. Tourisme, art. L.324-1-1, V
Interdiction de mise en location de la résidence principale plus de 120 jours par an. C. Tourisme, art. L.324-1-1, IV
Dans les communes qui ont instauré un enregistrement, la mise en location saisonnière de la résidence principale plus de 120 jours par an est passible d’une amende de 10 000 €. C. Tourisme, art. L.324-1-1, V
Les intermédiaires immobiliers (agents immobiliers, plateformes) doivent refuser toute location d’un logement constituant la résidence principale du bailleur plus de 120 jours par an : en pratique ils doivent retirer l’annonce de leur site (à défaut une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 € est due). C. Tourisme art. L.324-2-1, II et III

| Conditions pour louer en meublé à titre de résidence principale

Une déclaration d’activité au Greffe du Tribunal de Commerce (pour les LMNP) doit être réalisé en cas de location meublée à titre de résidence principale.

L’usage à titre de résidence principale en meublé ne modifie par l’usage d’habitation (pas d’autorisation ni de déclaration et pas de contradiction avec le règlement de copropriété).

La loi ALUR est venue apporter une précision sur la liste des meubles dans le décret du 31 juillet 2015).

INTÉRÊTS FISCAUX DU PASSAGE DE LA LOCATION NUE EN LOCATION MEUBLÉE

| LES AVANTAGES

  • Davantage de charges sont déductibles (frais d’acquisition, amortissement).
  • Permet de réduire l’impôt et les prélèvements sociaux, ainsi que le RFR (du fait des amortissements et du micro-BIC permettant d’appliquer un abattement de 50 % contrairement au micro-foncier qui prévoit un abattement de 30 % seulement).
  • N’est pas définitif.
  • Les loyers ne sont pas soumis à TVA (sauf prestations para-hôtelières).

| BON À SAVOIR

  • Les travaux importants ne sont pas déductibles l’année de leur paiement par contre ils sont amortissables sur la durée d’utilisation.
  • Le remboursement de l’emprunt par l’assurance-décès génère un profit exceptionnel et donc taxable (conséquence purement comptable).
  • L’immeuble reste soumis à la taxe foncière, à la taxe d’habitation et potentiellement à la CFE lorsque la location est périodique et non accidentelle.
  • L’éventuelle taxe de séjour est à déclarer en Mairie (sauf location via un intermédiaire : dans ce cas, c’est la plateforme d’intermédiation qui collecte la taxe de séjour).
  • Il faut tenir une comptabilité commerciale (si imposition au régime réel).
  • En effet, les travaux sont inclus dans la valeur vénale d’inscription au bilan servant de base à l’amortissement.
  • Concernant la Censi Bouvard le statut de location meublé professionnel n’est pas possible.

POURQUOI FAIRE UN INVESTISSEMENT EN LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNEL ?

  • Rendements : des loyers affichés en fonction de la catégorie de meublé choisi. Ce rendement varie généralement entre 3,5% (Résidences Etudiants) à 4,5% (Résidences Séniors).
  • Tranquillité de gestion : on ne se soucie pas du versement du loyer il est versé régulièrement par la structure de gestion et le bail commercial est sur une durée de 9 à moins de 11 ans.
  • Revente : le Marché secondaire pour la revente reste dynamique selon l’emplacement encore une fois.
  • Compléments de revenus peu ou pas fiscalisés : cela peut correspondre à une stratégie de revenus majorés, rentes complémentaires soit à un revenu existant, soit à une retraite.
  • Stratégie de protection du conjoint en raison d’un prédécès. Le prêt demeure alors entièrement remboursé, avec réintégration comptable et taxation du profit exceptionnel.

Michel BELZ
Gestion de patrimoine
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