À l’heure où les rendements sur les marchés financiers sont très faibles, l’investisseur français approuve de plus en plus l’immobilier comme un placement de sûreté.

Il n’est donc pas étonnant que l’état français ait supprimé la taxation sur les produits financiers et focalisé le patrimoine immobilier.

Nous vous présentons un résumé synthétique, pour comprendre un impôt souvent mal perçu et qui est au cœur de la régulation d’un des produits les plus rentables de nos jours pour le particulier : la pierre !

Nous souhaitons à tous ceux qui le désirent, d’investir et de rejoindre cette fiscalité !

ORIGINE

L’article 31 du projet de Loi de Finances 2018 abroge l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) et le remplace par une nouvelle taxation ciblant uniquement le patrimoine immobilier détenu par les personnes physiques. Nommé l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), ce nouvel impôt est entré en vigueur en France le 1er Janvier 2018.

Seules les personnes physiques sont imposables, au sens de l’article 4B du CGi :

  • Les personnes qui ont en France leur foyer ou le lieu de leur séjour principal
  • Celles qui exercent en France une activité professionnelle salarié ou non
  • Celles qui ont en France le centre de leurs intérêts économiques

Les personnes qui transfèrent leur domicile fiscal de l’étranger vers la France sont exonérés sur les biens détenus à l’étranger durant 5 ans. Seuls les biens sur le sol français entreront dans l’assiette taxable de l’IFI.

FAIT GÉNÉRATEUR

Les conditions d’assujettissement sont appréciées au 1 er janvier de chaque année. L’IFI est déterminé d’après les conditions suivantes :

  • Composition du foyer fiscal
  • Actifs / Passif

BIENS IMPOSABLES

  • L’ensemble des biens et droits immobiliers.
  • Parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France à hauteur de la fraction représentative de biens ou droits immobiliers.
  • Les contrats d’assurance vie rachetables exprimés en unités de comptes, pour la part représentative des actifs immobiliers (ex : SCPI / OPCI).

TERRITORIALITÉ

  • Pour les personnes résidentes en France : imposition sur le patrimoine mondial.
  • Pour les personnes non résidentes en France : imposition sur le patrimoine situé sur le territoire français.

ABATTEMENTS & AMÉNAGEMENTS

La résidence principale profite d’un abattement de 30%.

DETTES DÉDUCTIBILITÉ (Liste non exhaustive)

  • Dépenses d’acquisition du bien ou droit (exemple : frais d’actes notariés) à hauteur de 70% pour la résidence principale (cf : abattement de 30%).
  • Dépenses d’acquisition des parts ou actions au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers taxables.
  • Dépenses de réparation et d’entretien.
  • Charges de copropriété.
  • Dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.
  • Impositions dues aux propriétés imposables (taxe foncière, taxe sur les locaux vacants)

Conditions :

  • Les dépenses doivent avoir été acquittés durant l’année fiscale et être justifiés sur facture.
  • Les dépenses doivent être à la charge d’un membre du foyer fiscal
  • Les dépenses doivent concerner les actifs imposables

Points de vigilances :

  • Il existe une règle spéciale pour l’emprunt avec remboursement « In Fine », ART 974, II CGI.
  • La taxe d’habitation acquitté par les occupants n’est pas déductible

HORS CHAMPS D’APPLICATION DE L’IFI (Liste non exhaustive)

  • L’immobilier professionnel à usage industriel, commercial, artisanal, agricole ou libéral.
  • Biens immobiliers des loueurs meubles professionnels
  • Détention directe ou indirecte inférieure à 10% du foyer fiscal, du capital ou des droits de vote.

Précision :

Dans le cadre d’un démembrement de propriété, les biens ou droits sont représentés dans le patrimoine de l’usufruitier – ART 968 du CGI – le
nu-propriétaire n’à rien à déclarer dans au titre de l’IFI.

BARÈME PROGRESSIF D’IMPOSITION

Le seuil d’assujettissement est de 1 300 000 €. Après calcul de la base taxable à l’IFI, le barème progressif ci-dessous s’applique :

Fraction de la valeur nette taxable Taux
applicable
Jusqu’à 800 000 € 0%
Entre 800 001 € et 1 300 000 € 0,50%
Entre 1 300 001 € et 2 570 000 € 0,7%
Entre 2 570 001 € et 5 000 000 € 1%
Entre 5 000 001 € et 10 000 000 € 1,25%
Supérieure à 10 000 000 € 1,5%

Exemple :

Base taxable : 1 550 000 €
Jusqu’à 800 000 € = 0 %
De 800 000 à 1 300 000 = 500 000 x 0,50% = 2 500 €
De 1 300 000 à 1 550 000 = 250 000 x 0,70% = 1 750 €
IFI brut = 2500+1750 = 4 250 €

DÉCOTE

Une décote s’applique aux foyers imposables à l’IFI dont la valeur du patrimoine est comprise entre 1 300 000 € et 1 400 000 €.

Le montant de la décote se calcule de la manière suivante : 17 500 € – 1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine.

RÉDUCTIONS

Tous les dons de nature d’intérêt général, agissant dans la recherche, l’enseignement supérieur, l’insertion des personnes par l’activité économique ou pour l’insertion et la qualification.

Montant de la réduction : 75% des versements effectués plafonnés à 50 000 €.