Interview – Loïc SAUVAGE
Directeur Général Délégué chez GREENCITY Immobilier
Le marché de l’investissement locatif évolue. Avec la fin du dispositif Pinel, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) prend le relais.
Dans cette interview, Loïc Sauvage, Directeur Général Délégué de GreenCity Immobilier, revient sur l’ouverture du LLI aux investisseurs particuliers, rendue possible par la loi de finances 2024.
- Tout savoir sur le Logement Locatif Intermédiaire.
➡️ La nouveauté de 2025 pour l’investissement locatif : le LLI maintenant accessible au particulier
En quoi consiste le LLI ?
Le LLI (Logement Locatif Intermédiaire) est un dispositif pensé par l’État pour motiver l’investissement dans l’immobilier locatif neuf. Il est dorénavant accessible au particulier à condition que l’acquisition du bien se réalise via une personne morale du type SCI, Eurl, Sarl… Le LLI présente de nombreux atouts pour les investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine, une protection familiale et générer des revenus complémentaires pour la retraite.
La SCI présente-t-elle des avantages complémentaires pour l’investisseur ?
Oui bien sûr. En premier lieu, la transmission des parts sociales à des héritiers bénéficient d’abattements fiscaux importants : 100 000 € tous les 15 ans par parents et enfants. En second lieu, la cession des parts de la SCI est facilitée à la fois pour les cessions à titre onéreux ou gratuits.
Comment s’est imposé cette idée de proposer du LLI au particulier ?
Dès début 2024, nous nous sommes mis en quête de trouver une solution pour continuer à proposer de l’investissement locatif à nos clients si le Pinel n’était pas reconduit ou si aucune nouvelle loi ne le remplaçait. Très tôt, nous avons identifié une évolution de la loi de finances de 2024 qui autorisait l’accès au LLI par le particulier du moment que l’acquisition se faisait via une personne morale. Nous avons immédiatement saisi nos avocats et juristes spécialisés qui ont confirmé cette lecture du texte de loi. Pour s’assurer définitivement de cette possibilité nous avons fait auprès de la Direction Générale des Finances Publique une demande de rescrit fiscal. Celle-ci a été instruite et en novembre 2024, la DGFP nous a validé par courrier le bien fondé de notre rescrit et confirmé que le LLI était accessible au particulier et que de plus l’investisseur bénéficiait d’un crédit d’impôt équivalent à la taxe foncière sur une durée maximale de 20 ans.
Ce nouveau produit a été lancé chez GreenCity Immobilier début janvier. Quels sont les premiers résultats ?
Sur les 2 premiers mois nous avons réalisé 200 réservations en LLi avec environ 20 partenaires commerciaux les articles sur le sujet (Capital, le Moniteur, Les Echos) ainsi que la campagne publicitaire que nous menons actuellement en presse nationale accélère l’adhésion à cette nouvelle solution pour investir. Pour l’année 2025, nous ambitionnons plus de 1200 réservations en LLi.
Pouvez-vous détailler l’obligation d’investir via une personne morale ?
Les investisseurs particuliers ne peuvent bénéficier, indirectement, du LLI qu’en créant une société, généralement une SCI (société civile immobilière) à l’IR (impôt sur le revenu), la plus simple des personnes morales. Ils peuvent toutefois opter pour d’autres types de sociétés ou le faire via une société déjà existante qu’ils possèdent. La forme la plus usuelle est la SCI familiale. Ils peuvent la créer via leur notaire ou leur conseiller juridique s’ils le souhaitent. Pour faciliter cette démarche, GreenCity Immobilier a développé un espace digital ou la rédaction et la création des statuts de la SCI se fait en quelques minutes en ligne avec leur conseiller. De plus, pour éviter que la création d’une SCI freine les investisseurs particuliers, GreenCity Immobilier prend intégralement en charge les démarches administratives nécessaires et les coûts associés pour la création de la SCI.
Parlons Chiffres et rentabilité. Quels sont les performances du LLi ?
Pour être clair, le LLi n’est pas un produit de défiscalisation mais un produit patrimonial. Il s’inscrit dans la durée, sur le moyen/long terme et présente alors de très bonnes performances. L’obligation de détention / location de 15 ans fait que l’investissement est en grande partie financé par les loyers et le remboursement de la taxe foncière : environ 70 %. De ce fait, la part d’épargne projet est limitée et le montant mensuel raisonnable. À titre d’exemple, le montant de l’épargne se situe souvent aux environs de 430 € / mois pour un appartement 2 pièces acquis 205 000€, détenu 20 ans et financé par un prêt sur 25 ans. La rentabilité avoisine alors les 7 % et le rendement après 20 ans est conséquent, environ 120 000 € de gain net. Sur le long terme un investissement en LLI est un très bon placement.
Quels sont précisément les avantages d’investir en LLI ?
Le premier, et le plus important, c’est le taux de TVA réduit. Alors que dans le cas du Pinel les investisseurs bénéficiaient d’un avantage fiscal chaque année pendant toute la durée de location choisie, le LLi propose un avantage fiscal immédiat dès l’acquisition du logement. La TVA est réduite à 10 % et donc automatiquement l’investisseur profite d’un prix inférieur à celui du marché réel. De plus, cet avantage cumulé à des normes en termes de surface moins exigeantes que le Pinel+ et à une baisse des coûts des matériaux, entraine une baisse du prix du logement neuf entre 15 et 18%. C’est la première fois depuis que je suis dans le métier que nous vendons de l’investissement locatif moins cher que du logement en accession à la propriété, soumise, elle, à la TVA à 20%. Quant aux loyers perçus par les investisseurs en LLI, ce sont les mêmes qu’en Pinel. Le second c’est le crédit d’impôt sur les sociétés qui compense le paiement de la taxe foncière, et ce pendant toute la durée de la location jusqu’à 20 ans maximum. Sur un investissement en LLI en zone A par exemple, d’un montant de 205 000 €, l’économie de taxe foncière est d’environ 26 000 € sur 20 ans.
Quels sont les engagements de l’investisseur pour bénéficier des avantages du LLI ?
Ils sont de deux natures. D’abord l’investissement doit se faire via une personne morale, une société de son choix : SCI, EURL, SARL, SAS…. Ensuite le bien doit être mis en location pour une durée minimale de 15 ans en respectant les plafonds de loyer de la zone concernée et les plafonds de ressources du locataire. Ce sont les plafonds du Pinel qui s’appliquent pour le LLI. C’est tout à fait logique puisque l’ambition sociétale du dispositif LLI est identique au dispositif Pinel, c’est à dire proposer de l’offre locative abordable dans les zones à forte demande.
Quel type de résidences sont éligibles LLI ?
D’abord les résidences doivent être neuves et situées en Zone A, Abis ou B1. Si elles sont situées dans des communes ou le seuil des 25 % de logement sociaux est atteint, les résidences sont 100 % en logements privés. Si les communes ne respectent pas le seuil minimum, seulement 7 % des logements seront en privé. Les résidences services Séniors ou Coliving sont également éligibles au LLI. Dans ce cas les loyers pratiqués sont un peu plus élevés grâce a un coefficient majoré et à une quittance complémentaire relative aux services spécifiques non individualisables aux environs de 100 €. Si le logement est loué meublé, il profite en plus, d’un montant de loyer complémentaire de 50 € (pour un Logement T1 bis). Dans le cadre de résidences services, ces revenus complémentaires diminuent encore le reste à charge et optimisent la rentabilité de l’investissement.
Quels sont les services ou formations que vous proposez sur ce nouveau produit aux commercialisateurs et CGP ?
Afin de faire découvrir tous les avantages et les rouages de ce nouveau produit nous proposons 2 formats :
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