Mon Patrimoine Neuf vous présente dans cette rubrique un ‘focus’ sur les résidences gérées.

Ce secteur peu connu du grand public est conseillé par des spécialistes de l’investissement immobilier auprès d’un public plutôt averti. Il reste néanmoins un placement assez sécurisé, qui permet la diversification de vos actifs patrimoniaux et mérite d’être plus largement connu.

Nous aborderons dans ce dossier les résidences étudiantes et les résidences seniors dont la demande ne cesse d’augmenter.

QU’EST-CE QU’UNE RÉSIDENCE GÉRÉE ?

Les résidences gérées sont des lieux d’hébergements meublés en location. Certaines, les résidences de services, offrent des prestations supplémentaires, facturées au locataire (ou au propriétaire occupant) qui en fait la demande. Les résidences gérées ciblent une clientèle particulière et leur proposent des logements adaptés à leur âge ou à leur activité, ce qui permet une forte demande locative et un bon taux de remplissage.

À mi-chemin entre l’hôtel et l’appartement en location, la résidence de services accueille ses locataires pendant quelques jours (vacanciers, clientèle d’affaires), quelques mois (étudiants) ou plusieurs années (séniors, personnes dépendantes). Elle leur propose une gamme de
services à la carte : accueil, lingerie, entretien, petit-déjeuner, etc…

PRINCIPE

Le principe est plutôt simple : l’investisseur achète un bien qui sera donné à bail à un gestionnaire prédéfini (souvent une filiale du constructeur ou du promoteur). L’investisseur s’engage en retour à distribuer un loyer pour une durée minimale de 9 ans. Il convient évidemment de vérifier dès le départ la viabilité du gestionnaire, ses garanties et sa dimension, déterminante pour la sécurité de votre placement.

Le gestionnaire s’oblige à entretenir, conserver, réparer et gérer les biens, tout en supportant les risques de carence et vacances locatives.

Le propriétaire investisseur ne se soucie pas de la gestion ni des locataires, il perçoit purement et simplement les revenus prédéfinis dans le contrat commercial.

COMMENT DÉCLARER SES REVENUS ?

Fiscalement ce revenu entrera dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). S’agissant d’un contrat de bail commercial, le revenu tiré de cette location n’entre pas dans les revenus fonciers, il concerne un revenu d’activité commerciale. Le contribuable peut déclarer en micro-bic ou opter pour le régime réel.

1. MICRO-BIC :

  • Recettes annuelles inférieures à 70 000€ (Hors location saisonnière / 170 000€)
  • Abattement de 50%

Puis, Soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux 17,2%.

2. RÉEL SIMPLIFIÉ ou RÉEL NORMAL

Réel simplifié :
Obligatoire pour les foyers fiscaux dont les recettes annuelles de la catégorie des BIC sont comprises entre 33 200€ et 238 000€. Sur option pour 2 ans si elles sont inférieures à ce montant (pour les micro, par exemple).

Réel normal :
Obligatoire pour les foyers fiscaux dont les recettes annuelles de la catégorie des BIC sont supérieures à 238 000€.

  • Possibilité d’amortir la valeur d’acquisition du bien et des travaux
  • Déduction de l’intégralité des charges liés à activité + intérêts d’emprunts
  • La TVA est récupérable sur les biens éligibles au remboursement (Neuf VEFA)

Puis, Soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux 17,2%.

LA QUALITÉ DU LOUEUR

En plus de la fiscalité sur les revenus de l’activité, l’administration fiscale détermine la qualité du loueur par une notion d’activité professionnelle ou non. Pour mieux comprendre :

3. ACTIVITÉ NON PROFESSIONNELLE ou LMNP

Ce statut est plus communément est appelé Loueur Meuble Non Professionnel (LMNP). Il rentre en action si l’une des deux conditions suivantes est remplie :

  • Recettes annuelles inférieures à 23 000 € / an
  • Recettes annuelles inférieures aux autres revenus du foyer fiscal

Imputation des déficits :

  • Les déficits sont imputables sur les revenus de même nature
  • Le délai d’imputation est de 10 ans

Dispositif Censi-Bouvard :
Loi de réduction d’impôts, elle permet aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu de réduire le montant de leur impôt en investissant dans l’immobilier neuf et notamment, dans une résidence de services. Voici ses avantages :

  • Réduction d’impôt de 11% sur 9 ans calculé sur le montant de l’investissement plafonné à 300 000 €.
  • Récupération de la TVA (NEUF / VEFA)
  • Cumulable aux autres niches fiscales (déplafonnement possible du cumul de réduction annuelle de 10 000€ à 18 000€ / an)
  • Aucune restriction de zonage
  • Pas de conditions de ressources du locataire
  • Pas de plafonnement de loyer
  • Engagement de location de 9 ans obligatoire minimum

4. ACTIVITÉ PROFESSIONNELLE ou LMP

Plus communément appelé Loueur Meublé Professionnel (LMP), cette activité nécessite un enregistrement au RCS (Registre du Commerce des Sociétés). Il entre en vigueur si les deux conditions suivantes sont remplies:

  • Recettes annuelles supérieures à 23 000 €.
  • Recettes annuelles supérieures aux autres revenus du foyer fiscal.

Imputation des déficits

  • Les déficits sont déductibles du revenu global, sans limitation de montant. La part des déficits non imputée (au dessous de 0) provenant des charges engagés (et non des intérêts d’emprunts) peut être imputée sur le revenu global des 6 années suivantes.
  • Info IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : les actifs patrimoniaux détenus en LMP peuvent être qualifiés d’usage professionnel et donc être exclues de l’assiette taxable à l’IFI, à la condition que le loueur en retire plus de 50% de l’ensemble des revenus professionnels perçus par le foyer fiscal (ART R885 du CGI).

LES RÉSIDENCES ÉTUDIANTES

LE CONSTAT

Augmentation du nombre d’étudiant en enseignement supérieur.

Peu de logements disponibles en résidences étudiantes :

Un déséquilibre très fort entre l’offre et la demande de logement étudiants par région

DES RÉSIDENCES PRISÉES PAR LES ÉTUDIANTS

Les étudiants apprécient particulièrement l’ambiance des résidences étudiantes.
Ces opérations immobilières présentent des services et une convivialité répondant à leurs attentes :

  • Résidences sécurités
  • Ensembles connectés
  • Espaces communs
  • Salles de sports
  • Laveries
  • Situation / emplacement
  • Look moderne, parfois ‘arty’
  • Présence de régisseurs
  • Solution au départ du foyer familial à coût modéré

UN MARCHÉ ATTRACTIF

Le nombre d’étudiants augmente considérablement en France, nous pouvons constater une prévision très largement en hausse sur la demande en résidence étudiante dans les prochaines années.

Le manque de logement déjà existant à ce jour dans le secteur promet une belle option de placement.

LES RÉSIDENCES SENIORS

Le contexte problématique du logement pour les seniors autonomes n’a jamais été autant d’actualité. Le manque de logements adaptés aux besoins de la population de plus de 65 ans est malheureusement pour notre pays un constat désastreux. La pénurie d’hébergement crée parfois la solitude, l’inconfort et le manque de vie sociale. L’offre de logement effectif n’est pas adaptée aux besoins actuels et à venir.

LE CONSTAT

  • 13 millions de seniors de + de 65 ans aujourd’hui en France
  • 30% des seniors sont fragilisés par leur avancée en âge
  • 728 résidences seniors tous modèles confondus dont + de 400 résidences “nouvelle génération”
  • 5% des besoins couverts par l’offre actuelle, soit 1 logement disponible pour 20 Seniors concernés

Allongement de l’espérance de vie

Augmentation du nombre de seniors

LA SOLUTION DE LA RÉSIDENCE SÉNIOR

Les seniors souhaitent rester autonomes le plus longtemps possible à domicile et entretenir une vie sociale. La résidence sénior, non médicalisée, est une excellente alternative à la maison de retraite puisqu’elle prend en compte l’évolution constante des besoins de cette population.

Les points forts :

  • La résidence sénior offre tout le confort attendu
  • La sécurité
  • Le lien social grâce aux nombreuses activités, restaurants, animations et voisinage
  • Nombreux services à la personne
  • Des espaces communs de détente, extérieurs et intérieurs
  • Des commerces
  • Des services
  • Des loisirs
  • Un bien-être procuré par le personnel de la résidence

UN MARCHÉ PORTEUR ET PÉRENNE

  • Le déséquilibre entre l’offre et la demande assure un taux d’occupation élevé
  • Le rendement est par conséquent intéressant
  • Le marché repose sur un fait : La population avance en âge, les besoins sont de plus en plus grands
  • La dimension citoyenne est corrélée à cet investissement, l’utilité de contribuer au service de seniors devient un sujet responsable

Face à la demande grandissante, le parc des résidences sénior est en plein développement, il fleuri considérablement et devra certainement se décupler pour satisfaire les besoins grandissants chaque jour.