CLAIRA AUSINA, CONSEILLÈRE INDÉPENDANTE EN INVESTISSEMENTS FINANCIERS
Contributrice Mon Patrimoine Neuf

À l’heure où la performance bancaire s’amoindrit et où l’incertitude plane plus que jamais sur les retraites, l’immobilier de rendement constitue la valeur refuge par excellence.

Mais alors comment et pourquoi réorienter son épargne ? Quel type de bien ou de véhicule choisir pour réaliser le meilleur placement immobilier ?

Voici quelques points clés qui mettent en avant un placement tant apprécié par les Français ces dernières années et que j’aime appeler « le couteau suisse » de l’investissement : la SCPI.

QU’EST-CE QU’UNE SCPI ?

La SCPI, Société Civile de Placement Immobilière également appelée « Pierre Papier », permet de devenir propriétaire collectivement et indirectement d’un ensemble de biens immobiliers et cela à hauteur de nos capacités financières (prix d’entrée moyen 1000 € la part).

Ainsi, les investisseurs bénéficient de fait d’une mutualisation de leur risque locatif.

La qualité et la dimension du parc immobilier sont assurés par une société de gestion agrée par l’AMF, qui sélectionne, acquiert et gère les actifs, puis redistribue la part des loyers revenant aux investisseurs en contrepartie de frais de gestion annuels.

L’investisseur porteur de parts, appelé associé, bénéficie donc d’un prorata des loyers à la hauteur de son investissement, le tout affranchi de soucis de gestions.

Le parc immobilier, constitué à partir de capitaux collectés auprès d’investisseurs comme vous et moi, résulte d’une stratégie d’investissement bien définie au préalable par la société de gestion.

La majorité des SCPI sont positionnées sur le créneau porteur de l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, hôtels, entrepôts, établissements de santé) plus rentable que l’habitation.

Vous l’aurez compris, la qualité et la dimension du parc immobilier, celle des locataires et son positionnement géographique ( France- Europe),
sont des caractéristiques déterminantes.

Cette forte diversification patrimoniale des SCPI, rassure les épargnants qui n’aiment pas « mettre tous les œufs dans le même panier ».

Les associés perçoivent un complément de revenu net, versé directement sur leur compte courant à échéance mensuelle ou trimestrielle.

| Est-ce un Bon complément de l’immobilier locatif traditionnel ?

D’après une étude des Notaires de France, pour 87% des Français, la pierre reste l’investissement préféré des Français.

Les SCPI permettent d’investir en immobilier tout en atteignant des rendements pouvant atteindre jusqu’à 6% nets de frais de gestion.

En conclusion, la SCPI est bien évidement un bon complément avec l’immobilier traditionnel car cet investissement est un véritable outil de préparation retraite, de transmission et de compléments de revenus.

| Quelles solutions pour les foyers fortement fiscalisés ?

Pour les profils lourdement fiscalisés, assujettis à l’IFI par exemple, la SCPI en démembrement temporaire de propriété apparaît comme étant une alternative des plus pertinente.

Ce mécanisme permet à l’investisseur de n’acheter que la nue-propriété des parts de SCPI pour une période déterminée. Le prix de la part bénéficie alors une décote selon cette durée pendant laquelle l’investisseur ne perçoit pas de loyer, donc pas de fiscalité appliquée. C’est ainsi que l’épargnant va pouvoir acquérir plus de parts pour le même montant d’investissement, donc plus de capital au terme du démembrement en SCPI et plus de loyers.

Dans le cas d’un départ à la retraite à venir, il est pertinent de faire coïncider la durée du démembrement et le départ à la retraite afin de percevoir les loyers des SCPI lorsque les revenus de l’épargnant chuteront inéluctablement.

En outre, L’achat de SCPI en démembrement temporaire de propriété est un outil idéal :

  • Pour les personnes fortement imposées au titre de l’impôt sur le revenu, surtout les contribuables dans les tranches à 30%, 41% ou 45%.
  • Pour les personnes imposées à l’Impôt sur la Fortune Immobilière.
  • Pour les personnes à quelques années de la retraite.

Pour les épargnants ayant des liquidités non exploitées sur des comptes bancaires et livrets peu rémunérateurs, la trésorerie d’une entreprise, ou des liquidités placées sur des supports plus volatils comme la bourse : cette épargne permet de bénéficier d’une rente immédiate en vue de la préparation de sa retraite ou dans le cadre d’une transmission.

| SCPI, outil de transmission ?

Dans ce cadre-là, on parle de démembrement viager. Méconnu mais présentant un très fort intérêt patrimonial, le démembrement viager ne fonctionne pas de la même façon que le démembrement temporaire de propriété.

À la suite d’une succession, il arrive que des biens ou des sommes d’argent reçues soient démembrées, c’est-à-dire que les enfants soient nus-propriétaires et le parent survivant usufruitier. Plutôt que de répartir les sommes, les enfants et le parent survivant peuvent acheter ensemble des parts de SCPI. Le parent survivant sera alors l’usufruitier des parts des SCPI et touchera les revenus toute sa vie, les enfants seront alors les nus-propriétaires.

L’intérêt est de diminuer très fortement les droits de succession. En effet, au décès du parent usufruitier, les enfants nus-propriétaires recevront la pleine-propriété des parts de SCPI sans aucune taxation.

Il est aussi possible, en dehors de toute succession, d’acheter des parts de SCPI en commun entre enfants et parents. Les enfants achetant lors la nue-propriété des parts et les parents l’usufruit.

Ce mécanisme s’adresse à toutes les familles à la suite d’un décès qui souhaitent à la fois protéger le parent survivant et optimiser la fiscalité des droits de succession.

MA SCPI COUP DE CŒURLes atouts de la SCPI

Actuellement il existe plus de 180 SCPI de rendements, pour moi celle qui sort du lot c’est la SCPI PIERVAL SANTÉ géree par Euryale Asset Management.

Elle est aujourd’hui la première et la seule dont la stratégie d’investissement vise à constitués un patrimoine d’actifs immobiliers en lien direct ou indirect avec le secteur de la santé.

C’est une SCPI à capital variable dite « thématique » qui propose aux particuliers une solution d’épargne innovante du fait de sa spécialisation dans l’immobilier de santé.

C’est clairement l’avenir car les besoins en infrastructures de santé vont augmenter d’une manière significative dans les décennies à venir en réponse au vieillissement démographique.
Outre sa performance parmi les plus élevées du marché, ce placement répond à un réel besoin de société, et elle en a fait son crédo !

Pour la première fois en France, une SCPI permet de lier finance et philanthropie par la création du fond de partage PIERVAL SANTÉ qui se concrétise par un partenariat avec le fondation ICM (institut du cerveau et de la moelle épinière) afin d’aider la recherche dans le traitement des maladies neurodégénératives (Alzheimer, Parkinson, maladies de plaques, etc.).

Le patrimoine de Pierval Sante représente près de 690 M € au 31 décembre 2019 et est réparti sur plusieurs pays de notre vieille Europe (France, Allemagne, Irlande, Portugal, etc.).

À SAVOIR :

Tout investissement comporte des risques, notamment de perte en capital. La société de gestion ne garantit pas d’objectif de rentabilité ni de protection du capital investi. Les performances passées ne préjugent pas des performances à venir et ne sont pas constantes dans le temps. Le revenu des investissements peut fluctuer. Durée des placements : il s’agit d’un placement à long terme, la durée minimale de conservation des parts recommandée est de 10 ans.

| 5 bonnes raisons d’investir dans des SCPI PIERVAL SANTE ?

  • Investir dans un secteur porteur en pleine évolution.
  • Offrent un confort de détention incomparable, aucune contrainte de gestion.
  • Un intérêt financier évident pour les souscripteurs et investisseurs.
  • Excellent outils de préparation retraite et de transmission.
  • Allie finance et philanthropie : le fond de partage Pierval Santé.

FAUT-IL SORTIR DES ASSURANCES VIES ?

Concrètement aujourd’hui la majorité des assurances vies investis en fonds euros ne génèrent plus de rendement positif une fois corrigée de l’inflation et la perspective de donner un sens à son épargne n’a jamais été aussi urgente dans l’esprit des Français.

Passé de 3,60% en 2009 à 1,80% en 2018, (avant prélèvements sociaux) le rendement moyen du fonds en euros, qui compose 80% des contrats, est devenu une source d’insatisfaction pour les épargnants. Il a ainsi été divisé par deux en moins de 10 ans sans espoir de retour à meilleure fortune avant au moins une dizaine d’années. Pire, le rendement est encore attendu en forte baisse pour 2020.

La réponse des assureurs est laconique : l’épargnant doit maintenant prendre du risque pour espérer voir une rémunération sur son argent.

Cependant les marchés financiers ont atteint aujourd’hui des sommets et l’investisseur doit accepter de voir une volatilité importante sur son capital. La seule alternative serait donc les placements boursiers ?

À mon sens, une perspective peu réjouissante pour profiter de son capital sereinement durant sa retraite…

QUELLES PERSPECTIVES POUR LES PLACEMENTS SCPI EN 2020 ?

Les avis des professionnels de la gestion de patrimoine sont unanimes : l’année 2020 devrait être au moins aussi fructueuse pour les sociétés civiles de placements immobilier que les années précédentes.

Plusieurs facteurs clés prédisent une bonne dynamique à venir pour les placements immobiliers du type SCPI de rendement en 2020.

Les taux d’intérêts bas poussent les épargnants à abandonner les assurances vie en fonds en euros, devenues moins intéressantes, et à investir leurs économies dans l’immobilier.
La majeure partie des épargnants soucieux d’obtenir un meilleur rendement pour leur épargne achètent des parts de SCPI de rendement. Ils cherchent ainsi à générer un revenu complémentaire régulier, tout en bénéficiant d’une forte mutualisation des risques locatifs et d’un confort de gestion. Il est même possible de profiter des taux bas et acheter des parts de SCPI à crédit. Les conditions sont imbattables en ce moment !

PROFITEZ DE L’ACCOMPAGNEMENT D’UN PROFESSIONNEL

Parce que nous avons tous des profils et des objectifs de vie différents et qu’il est difficile de trouver les bons repères dans le paysage complexe de l’investissement, je vous recommande de faire appel à un professionnel du secteur.

Aussi, pour échanger sur votre situation et bénéficier d’une consultation gracieuse, je me tiens à votre écoute.

Claira AUSINA
Conseillère indépendante en investissements financiers
Tél. : 06 60 09 45 00
Mail : clairaausina@gmail.com