SOPHIE MASCARAS, AVOCATE EN DROIT IMMOBILIER
Contributrice Mon Patrimoine Neuf

Lorsqu’un propriétaire loue un bien immobilier à usage d’habitation cette location ne peut se faire qu’en respectant certaines conditions.

La première et la plus importante de ces conditions est la signature d’un écrit le bail de location.

Le contrat de bail est un contrat à durée déterminée par lequel un bailleur s’engage à louer son logement au locataire qui, en retour, s’engage à en payer le loyer. Il prend généralement une forme écrite dans laquelle les parties définissent les conditions de location du logement dans le respect des normes législatives et réglementaires.

Nous n’aborderons ici que les baux à usage d’habitation, mais il en existe bien d’autres : baux commerciaux, baux professionnels, baux ruraux, baux dérogatoires, etc.

LES DIFFÉRENTS TYPES DE BAUX À USAGE D’HABITATION

  • Bail de location vide : aussi appelé bail d’habitation vide, seul le logement est mis à disposition du locataire.
  • Bail de location meublée : le logement doit être immédiatement habitable.
  • Bail saisonnier ou location de vacances : le contrat est conclu pour une durée correspondante exactement à la période d’activité du locataire.
  • Bail étudiant : bail de courte durée sans tacite reconduction.
  • Bail de colocation : contrat qui compte au moins deux preneurs.
  • Bail de sous location ou sous bail : le preneur d’un bail sous loue à un tiers tout ou partie du bien attaché au bail.

Il existe une multitude de contrats locatifs différents, il est important de choisir le bon type de bail qui s’accordera aux projets envisagés.

CHOISIR LE BON BAIL

Les règles évoluent avec les différentes législations. Seront abordées ici les règles les plus récentes.

| Le plus classique et le plus connu, le bail de location vide

Régi par la loi du 6 juillet 1989, ce type de contrat est plus avantageux pour le locataire car les conditions de location sont beaucoup moins précaires.

En effet, le bail est fixé pour une durée minimale de 3 ans renouvelables si le bailleur est une personne physique, 6 ans si c’est une personne
morale. Le locataire peut résilier le bail quand il le souhaite avec un préavis de 3 mois. Si le logement est situé en zone tendue le préavis peut être ramener à 1 mois.

Ce type de bail est assez contraignant pour le propriétaire puisque ce dernier ne peut résilier le bail avant les 3 ans. De plus, s’il souhaite récupérer son bien au bout de ce délai, il ne peut le faire qu’avec des raisons motivées : vente, le reprendre, non-respect des conditions par le locataire.

Le contrat de location fait obligatoirement mention des informations relatives aux deux parties notamment les noms du/des locataire(s) ; nom et adresse du propriétaire ; date de début de bail et durée du bail ; informations relatives au logement : type de bail (habitation, professionnel, etc.) ; surface habitable du bien ; descriptif du bien et des équipements présents ; nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location.

Également les informations relatives au loyer notamment le montant mensuel ; les modalités de paiement ; les modalités de révision ; le montant du dépôt de garantie plafonné à 1 mois, le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s’il a quitté le logement depuis moins de 18 mois).

En plus des informations consignées dans le bail de location vide, certains documents sont à annexer au contrat de location comme l’état des lieux d’entrée, l’attestation d’assurance habitation du locataire, les diagnostics techniques réalisés, le règlement de copropriété le cas échéant ou encore la Copie de la convention APL ou Anah si le bien fait l’objet d’une convention.

Si le bailleur fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner : les règles relatives au partage des frais (reproduction de l’article 5 I de la loi de 1989) et les montants des plafonds de facturation applicables au locataire.

Ainsi le bail de location vide est nettement plus avantageux pour le locataire mais plus contraignant pour le bailleur.

En tant que Bailleur puis-je prévoir une durée de bail inférieure au délai légal ?

Par exception, la durée peut être inférieure à 3 ans (ou 6 ans), mais d’au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles.

Exemple : Retraite qui oblige le propriétaire à reprendre son logement.

Le motif de reprise qui justifie cette durée plus courte doit impérativement figurer dans le bail. Le propriétaire doit néanmoins confirmer au locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, au minimum 2 mois avant la fin du bail que l’événement est réalisé et qu’il reprendra le logement à la date prévue.

Lorsque l’événement ne s’est pas produit ou n’a pas été confirmé, le bail doit se poursuivre jusqu’au délai de 3 ans.

| Le bail pour les locations meublées

On appelle location meublée une habitation déjà équipée des installations nécessaires au quotidien comme les meubles de cuisine, de chambre ou de salle de bain.

Il est lui aussi soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et va donc comporter les mêmes éléments que le contrat de bail classique avec cependant certaines particularités : la durée du bail, le dépôt de garantie, le congé (préavis) et l’ameublement du logement.

  • La durée du contrat de location meublée est de :
    • 1 an dans la plupart des cas ;
    • 9 mois si la location est consentie à un étudiant.
  • Préavis :
    • Le locataire est en droit de résilier le bail d’une location meublée quand bon lui semble. Il doit cependant respecter un préavis d’1 mois.
    • Le propriétaire peut, lui, résilier le contrat avec un préavis de 3 mois et sur justification (vente du bien, volonté de l’occuper…).
  • Renouvellement :
    • Lorsque la durée du contrat est d’1 an, il se renouvelle automatiquement à son terme si les parties ne donnent pas congé ou que le bailleur ne propose aucune modification au moins trois mois avant le terme.
    • Lorsque la durée du contrat est de 9 mois, le renouvellement n’est pas possible, le bail prend fin à son terme sans que les parties ne soient obligées de donner congé. Un nouveau bail doit alors être signé si les parties souhaitent poursuivre la location.
  • Le loyer d’une location meublée est révisé chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).
  • Dépôt de garantie : À la différence du bail de location vide, à la signature du bail, le propriétaire peut demander ici un dépôt de garantie plafonné à 2 mois de loyer.
  • Les équipement à prévoir pour une location meublée : le logement doit être équipé d’un d’ameublement minimum : literie avec couette ou couverture ; volets ou rideaux dans les chambres ; plaques de cuisson ; four ou un four à micro-onde ; réfrigérateur ; congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6° ; vaisselle en nombre suffisant pour les occupants ; ustensiles de cuisine ; table ; sièges ; étagères de rangement ; luminaires ; matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage, etc.)

Ce type de location est, pour toutes ces raisons, plus avantageux pour le propriétaire car ses conditions sont plus souples que pour un logement vide malgré de nombreuses obligations.

Qu’est- ce qu’un « bail mobilité » ?

Le « bail mobilité » est un contrat de location signé entre le propriétaire d’un logement meublé et un locataire “temporaire” (étudiant, salarié en mission temporaire ou formation professionnelle,etc.). Il est conclu pour une durée allant de 1 à 10 mois. Ce contrat est non renouvelable et non reconductible.

À la fin du bail, le propriétaire et le locataire ne peuvent pas signer un nouveau bail mobilité pour le même logement. S’ils signent un nouveau bail alors c’est obligatoirement le bail d’une location meublée.

C’est également un bail où le propriétaire a interdiction de demander un dépôt de garantie. Le propriétaire peut cependant demander une caution.

| La location meublée non professionnelle

Plus un statut fiscal qu’une forme de location, la location meublée non professionnelle vous permet de devenir propriétaire d’un bien meublé en percevant des revenus locatifs non imposés tout en récupérant la TVA (uniquement si vous achetez un bien neuf).

Elle concerne la location de logements meublés dont les revenus générés par la location n’excèdent pas la somme de 23 000 € par an pour le propriétaire ou 50% de ses revenus annuels globaux. Cela ne peut donc pas être votre activité principale.

Les bénéfices tirés de la location meublée échappent à l’imposition des revenus fonciers et sont soumis au régime plus favorable des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Lorsque les recettes locatives sont inférieures à 70 000 €, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC.

Aussi, contrairement à la location nue imposable au revenu foncier, le loueur en meublé pourra déduire, l’année de son paiement ou réparti sur la durée d’amortissement, les frais d’acquisition, c’est-à-dire les frais d’acte de notaire, les frais de garantie et bien d’autres. Au final, ce régime fiscal particulièrement attrayant permettra de percevoir des revenus peu ou non fiscalisés pendant une longue période.

QUELLES SONT LES NORMES À RESPECTER POUR LOUER UN BIEN IMMOBILIER ?

Avant de chercher un locataire, il faudra vous assurer que le logement donné en location répond aux critères de décence imposés par la loi SRU
et le décret du 30 janvier 2002. Cela signifie qu’il doit satisfaire à certaines normes pour garantir la santé et la sécurité de l’occupant.

Il doit ainsi offrir une surface d’au moins 9 m 2 et avoir une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m. Si ce n’est pas le cas, un volume habitable d’au moins 20 m 3 est alors requis. Il faut aussi que le logement dispose d’un minimum de confort c’est-à-dire d’un point d’eau potable, d’un système de chauffage, d’une cuisine ou coin cuisine pouvant recevoir une plaque de cuisson, d’un W.-C. dans l’appartement ou sur le palier, etc. En somme, il est indispensable que l’appartement requière le minimum pour le quotidien du locataire.

Le bailleur doit aussi faire réaliser plusieurs diagnostics par des professionnels tel que le diagnostic énergétique, afin de les annexer au
contrat de bail.

De plus, fixer le juste loyer n’est pas chose aisée pour un bailleur isolé. Il faut, en effet, avoir une bonne connaissance du marché locatif de sa ville. En effet Le loyer d’une location vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire peut en principe être fixé librement. Si le propriétaire est libre de fixer le loyer, pour tomber juste, il doit néanmoins se fonder sur les loyers pratiqués pour le même type de biens. La superficie et l’emplacement sont les critères principaux. Ainsi la fixation du loyer est donc encadrée par la loi du marché de l’offre et de la demande locative.

COMMENT ME PROTÉGER AU MIEUX CONTRE LES RISQUES LOCATIFS ?

Les rapports locatifs ont été nettement améliorer par la loi du 6 juillet 1989, avec notamment des droits et obligations réciproques des bailleurs et locataires qui traduisent une volonté du législateur d’assurer la sécurité des relations locatives.

La pire crainte du bailleur est finalement d’être confronté au non-paiement des loyers. Une procédure judiciaire peut coûter relativement cher (frais d’huissier, honoraires d’avocat, loyers perdus…), c’est pourquoi il est préférable de se protéger des risques locatifs avec les solutions suivantes.

| Souscrire à une assurance

Le risque premier d’une location quand on est bailleur est de faire face aux loyers impayés. Ainsi face à ce risque, des assurances souvent appelées « garantie loyers impayés » sont un dispositif mis en œuvre pour pallier la hantise première des bailleurs.

En effet des loyers impayés peuvent entraîner de grandes difficultés et le recouvrement des impayés est parfois difficile à gérer pour un propriétaire.

Ce type d’assurance garantie donc au bailleur d’être protéger contre ce type de risque ainsi que contre les éventuelles dégradations portées à l’appartement par des locataires.

| Demander un garant

Pour être mieux protéger, il est possible d’exiger que votre locataire ait un garant. Ce garant peut être physique ou « en ligne ».

En effet votre locataire peut faire appel à un garant physique qui est généralement une personne de son entourage, ainsi s’il se retrouve
en défaut de paiement de ses loyers, vous pourrez vous retourner contre ses garants pour obtenir versement des sommes dues.

Si le locataire n’a pas la possibilité de disposer d’un garant physique, il peut opter pour une caution locative en ligne, ainsi en quelque clics sur une plateforme internet et muni de documents, le potentiel futur locataire peut disposer d’un garant.

| Confier la gestion de son bien à un professionnel

En choisissant un professionnel, vous vous épargnez une gestion immobilière parfois chronophage.

Les agences immobilières ont pour rôle de sélectionner les candidats et ont notamment la responsabilité de trouver un locataire solvable pour votre bien, en vérifiant les documents produits par celui-ci. Certaines peuvent également vous proposer leurs propres services de garanties contre les loyers impayés ou les dégradations.

 

Sophie MASCARAS 
Avocat au Barreau de Toulouse
Tél. : 05 34 55 24 40 – 06 72 20 22 01
email : sma@mascaras-avocats.com