NOUVEAU PRÉSIDENT DE LA FPI* STÉPHANE AUBAY RÉPOND À NOS QUESTIONS

*FÉDÉRATION DES PROMOTEURS IMMOBILIERS OCCITANIE ET TOULOUSE MÉTROPOLE

Ingénieur de formation, Stéphane Aubay s’est formé à l’Insa Toulouse. C’est, comme il le raconte, par hasard qu’il s’est lancé dans la promotion immobilière. « J’imaginais que j’allais construire des ponts et des ouvrages d’art. Mais en 1993, pendant la crise du bâtiment, personne n’embauchait lorsque je suis tombé sur l’annonce d’un promoteur ‘recherche jeune ingénieur, de zéro à deux ans d’expérience’. C’est le genre d’annonce qui n’existait pas à l’époque », se souvient Stéphane Aubay. C’est ainsi qu’il est recruté par Monné-Decroix comme ingénieur travaux. Il gravit les échelons et devient Directeur de programmes, Directeur national en charge de la création d’agences, puis directeur général en 2004. Il occupe ce poste jusqu’en 2011 lorsqu’il quitte l’entreprise pour créer la sienne : GreenCity immobilier. « J’avais 41 ans, c’était le moment ou jamais de se lancer », raconte le dirigeant. Avec pour associées les deux filles de Robert Monné, Caroline et Sophie Monné, l’entreprise compte désormais 94 collaborateurs (69 à Toulouse et 25 à Paris) et a réalisé 300 millions d’euros de chiffre d’affaires en 2018.

QUELS SONT LES GRANDS ENJEUX DE VOTRE NOUVEAU MANDAT DE PRÉSIDENT ET QUELS SONT VOS PRINCIPAUX PROJETS SUR LE COURT TERME ?

« La FPI, créée il y a près de 50 ans, est l’unique organisation professionnelle représentant la promotion immobilière. Elle est un véritable label de qualité pour les professionnels qu’elle rassemble. Lors de ce mandat, je souhaite renforcer l’image de notre profession et de nos savoir-faire auprès du grand public et des élus de nos territoires. Notre rôle est d’accompagner les collectivités dans le développement des villes, d’offrir aux habitants de nouveaux lieux de vie, pour habiter, pour travailler ou pour se divertir. Le métier de promoteur a évolué. Aujourd’hui, le promoteur est aussi devenu un ensemblier urbain qui participe au renouvellement de la ville. Pour répondre aux défis qui sont les nôtres en matière d’aménagement, de développement durable ou de mobilité, les promoteurs doivent développer de multiples compétences pour anticiper et s’adapter aux grands enjeux de la ville de demain. » Avec sa nouvelle casquette de Président de la FPI Occitanie Toulouse, Stéphane Aubay s’engage sur plusieurs orientations pour les trois années à venir :

1. Relancer un travail collaboratif de réflexion avec l’Ecole Nationale Supérieure d’Architecture de Toulouse en ouvrant ses « travaux » au grand public, aux élus et aux professionnels. En 2019, cela se traduira par la mise en place, avec l’École, d’une démarche prospective sur la ville et les transports qui se conclura par la réalisation d’un évènement courant juin dont le thème central sera « UTOPIE FERROPHÉRIQUE ».

2. Moderniser le Salon du logement neuf en apportant des innovations dans son organisation et dans l’aménagement du salon. Cette édition 2019 sera marquée par la mise en œuvre d’un espace d’exposition qui présentera le logement du futur avec la visite réelle d’un appartement futuriste intégralement connecté.

3. Réorganiser l’observatoire régional du logement neuf l’ObserveR. Afin de garantir une totale objectivité dans la collecte des informations, cet outil de mesure de l’activité bénéficie maintenant d’une organisation totalement indépendante avec un président qui a été élu en décembre dernier. Ce nouveau schéma devrait permettre de faire revenir l’Union Sociale pour l’Habitat (USH) dans l’ObserveR.

4. Enfin, accompagner les collectivités pour expliquer et promouvoir, auprès du grand public, les transformations que va connaître la métropole toulousaine. « Notre aire urbaine a connu un développement très important depuis 50 ans. En 1960 Toulouse comptait 360 000 habitants sur 150 km². Aujourd’hui, nous sommes 1,3 M d’habitants sur 5 000 km². En fait, l’urbanisation s’est faite horizontalement et la surface occupée a été multipliée par 30 alors que la population a seulement quadruplé. Ce trop grand étalement géographique engendrant une trop faible densité (270 habitants au km²) n’a pas permis de construire les infrastructures routières et de transport adéquates. À titre de comparaison, l’Île-de-France a une densité de 1 000 habitants au km². Le défi pour les années à venir est d’augmenter sensiblement la densité sur Toulouse et la première couronne, pour contenir les mobilités et organiser des réseaux de communication plus opérationnels et plus efficaces, au service d’une meilleure qualité de vie. La FPI souhaite s’investir aux côtés des collectivités territoriales pour faire comprendre aux toulousains la nécessité de densifier le tissu urbain et construire tous ensemble une ville plus respectueuse de l’environnement, plus durable. »

« Le défi pour les années à venir est d’augmenter sensiblement la densité sur Toulouse et la 1ère couronne pour contenir les mobilités. »

SELON L’INSEE, TOULOUSE EST LA 1ÈRE VILLE EN FRANCE À RECENSER LE PLUS GRAND NOMBRE DE NOUVEAUX ARRIVANTS DEPUIS 2014. QUEL RÔLE PEUT JOUER LA PROMOTION IMMOBILIÈRE DANS CE CONTEXTE ?

« Le dynamisme de l’aire urbaine est indéniable. Si cet engouement se maintient, nous serons la troisième ville française en 2025 et la deuxième aire urbaine après Paris Île-de-France à l’horizon 2030. Le besoin de logements ne va faire que croître. Notre responsabilité est de proposer un spectre d’offres large qui corresponde aux besoins de tous les habitants et qui garantisse un développement urbain bien maîtrisé. Une plus grande densité est nécessaire pour optimiser les mobilités mais il faut en même temps mettre en place une meilleure mixité urbaine et conserver des espaces naturels pour offrir une meilleure qualité de vie. Les futurs projets de “Dessine-moi Toulouse” sont d’ailleurs pour la profession des balises pour construire cet avenir. »

EST-IL DIFFICILE DE FAIRE COHABITER DANS LES MÊMES ENSEMBLES IMMOBILIERS LES PRIMOS-ACCÉDANTS AUX AIDES VARIÉES ET L’INVESTISSEMENT LOCATIF AUX AVANTAGES FISCAUX ?

« Non, c’est même un idéal.Les résidences que nous proposons doivent ressembler au parcours des habitants. Tout un chacun suit un parcours résidentiel. Jeune, on commence par être locataire puis l’on souhaite devenir propriétaire d’une moyenne surface et un jour peut-être acquérir un grand appartement ou une maison individuelle. Une bonne répartition entre locataires et propriétaires résidents est un gage de mixité sociale et de meilleur respect des équipements collectifs d’une copropriété. La présence de jeunes propriétaires dans les résidences se révèle être un atout. »

« Le besoin de logements ne va faire que croître. Une plus grande densité est nécessaire pour optimiser les mobilités. »

QUELS SONT JUSTEMENT LES AVANTAGES QUE VOUS SOUTENEZ POUR L’ACCESSION AU LOGEMENT EN RÉSIDENCE PRINCIPALE ?

« GreenCity Immobilier propose depuis 2016 des logements à prix maîtrisés aux côtés de Toulouse Métropole. Les logements sont vendus moins chers que le prix du marché local, favorisant ainsi l’accession à la propriété. Ce dispositif unique, aux nombreux avantages, peut se cumuler avec d’autres aides comme le Prêt à Taux Zéro. C’est un vrai coup de pouce pour les jeunes et les personnes aux revenus moyens. Ces nouveaux propriétaires vont pouvoir se constituer un patrimoine et éviter de dépenser des loyers à fonds perdus et pourront transmettre ce bien à leurs héritiers. Le marché de l’investissement locatif, quant à lui, a aussi de l’avenir. Les mutations de notre société, la préférence pour l’usage plus que la possession et une plus grande mobilité géographique tout au long de la vie font qu’une part de la population ne veut pas forcément devenir propriétaire. La location, c’est la liberté de changer de lieu de résidence quand on le souhaite. Ces nouveaux comportements dynamisent également le marché du logement neuf en sécurisant les revenus des investisseurs. »

COMMENT EXPLIQUEZ-VOUS L’AUGMENTATION CONSTANTE DU PRIX DES LOGEMENTS NEUFS ?

« Elle est tout simplement logique ! Le prix d’un logement neuf est constitué en moyenne de :
+ 15 % de foncier
+ 55 % de construction (matériaux, main d’œuvre et ingénierie)
+ 30 % de taxes

Pour ce qui concerne le foncier, le dynamisme économique de la ville entraîne une augmentation régulière du prix des terrains. Les coûts de la construction et des matériaux progressent chaque année. Quant aux taxes, elles restent au mieux stables. Les promoteurs sont contraints de suivre ces évolutions pour que leurs opérations restent économiquement viables. »

VOUS QUI AVEZ FONDÉ UNE ÉBLOUISSANTE ENTREPRISE DE PROMOTION IMMOBILIÈRE, QUEL EST LE SECRET DE LA RÉUSSITE DE GREENCITY IMMOBILIER ?

« Je crois en l’exigence et j’ai bâti l’entreprise autour de cette idée ! »

L’exigence environnementale a présidé à la création de l’entreprise et fait partie de son ADN et de son nom. Depuis très longtemps, je pense que la part d’énergie consommée par le logement en France (46 % de l’énergie totale) est trop importante et qu’il appartient aux promoteurs immobiliers de participer à la réduction de l’empreinte environnementale. Les résidences que nous construisons sont peu énergivores et profitent au maximum des apports énergétiques naturels. Notre deuxième engagement est de donner au bien-être toute l’exigence qu’il mérite, c’est-à-dire offrir la plus haute qualité à nos futurs résidents. Cet objectif passe par le respect de plusieurs critères sur lesquels nous sommes très exigeants et pointus. Tout d’abord, des emplacements de premier choix qui sont garants de la rentabilité de l’investissement, puis la qualité de la conception et de l’ergonomie des logements, la qualité des matériaux haut de gamme, la qualité des équipements et la qualité des aménagements paysagers. C’est cette équation, à laquelle s’ajoute un circuit de décision court et rapide pour gagner toujours plus en efficacité, qui fait la force de Green City Immobilier. »

PENSEZ VOUS QUE TOULOUSE TIENDRA SES PROMESSES EN DEVENANT UNE GRANDE MÉTROPOLE DURABLE AVEC TOUS LES ENJEUX QUE CELA IMPLIQUE ?

« À Toulouse, nous avons la chance de bénéficier d’une qualité de vie agréable, d’une activité économique très dynamique et d’une croissance soutenue de la population. L’activité économique majeure, l’aéronautique, présente un potentiel de développement important. Le trafic aérien et la flotte d’avions devraient doubler d’ici 2036 et c’est une industrie très concentrée. Cette accélération bénéficiera au centre névralgique qu’est Toulouse pour Airbus. Les secteurs du spatial et des nanotechnologies présentent eux aussi des perspectives positives. Cela forme un socle solide pour que tous les opérateurs des collectivités publiques et opérateurs privés s’unissent pour penser un développement harmonieux de la ville, avec pour fil rouge la qualité de vie toulousaine. »

VOUS QUI AIMEZ LE SPORT, FAITES-VOUS UN PARALLÈLE ENTRE LE DÉFI QUI VOUS ATTEND ET CELUI DU SPORTIF PASSIONNÉ QUE VOUS ÊTES ?

« Pour mon équipe et moi-même, chaque jour est un nouveau défi, un challenge, une occasion de se dépasser en donnant le meilleur de nous-mêmes, pour fournir la plus haute qualité possible et satisfaire toujours plus nos clients. Chacun joue un rôle, chacun est essentiel, car GreenCity Immobilier c’est avant tout une équipe passionnée, entourée d’un réseau d’entreprises partenaires solides, expérimentées, et qui partagent les mêmes valeurs et l’amour du travail bien fait. L’humain et l’esprit d’équipe sont au cœur de notre savoir-faire. »

LE MOT DE LA FIN ?

« Il reste tant à construire ! »