LE RÔLE DU SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ
L’EXPLICATION DE FRANCK COIBION, DIRIGEANT D’ADL IMMOBILIER SPÉCIALISÉ DANS LE SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ DEPUIS PLUS DE 60 ANS
Contributeur Mon Patrimoine Neuf
Afin de mieux comprendre les missions menées chaque jour par les syndics des copropriétés, Franck Coiboin nous expose les grandes lignes et règles qui permettent de veiller à la sécurité, à l’entretien et au bon usage des immeubles encadrées par une copropriété.
Le syndic de copropriété, c’est quoi ?
Le syndic est le maillon indispensable de la vie de la copropriété. C’est un métier exigeant et pluridisciplinaire. Le syndic représente la copropriété, il s’occupe de sa gestion administrative et financière. Il est également chargé d’entretenir l’immeuble et d’exécuter les décisions prises en assemblée générale.
Il assure la défense des intérêts du syndicat. Le métier de syndic est très réglementé et encadré, loi du 10 Juillet 1965 et décret du 17 mars 1967 qui organisent le fonctionnement de la copropriété. Le syndic doit se tenir au courant de l’évolution de la législation et de la réglementation qui changent continuellement : loi SRU 13/12/2010, loi ALUR 24/03/2014 et loi ELAN 23/11/2018.
Depuis 2014 et la loi ALUR, le contrat de syndic est strictement encadré et identique pour l’ensemble des syndics. Seuls les honoraires restent libres, la moyenne nationale étant de 170 € hors taxes. La loi ALUR impose également une mise en concurrence obligatoire tous les ans ou a chaque renouvellement du mandat de syndic.
Un métier en pleine mutation
Les nouvelles technologies transforment les relations entre syndic et copropriétaires. Notre métier est en pleine évolution et rend l’information de plus en plus accessible. Grâce à notre extranet, les copropriétaires peuvent désormais avoir accès à leur compte personnel, documents comptables (factures, balances, extraits de compte) et à l’ensemble des contrats.
Le syndic doit convoquer une assemblée générale de copropriété une fois par an. Il est ensuite chargé d’exécuter les décisions de l’assemblée générale. Le syndic apporte une sécurité comptable et financière, il doit rendre compte de sa gestion. Il établit chaque année un budget prévisionnel en fonction des dépenses de l’année écoulée.
Chez ADL Immobilier nous remettons en concurrence régulièrement nos prestataires : assurances, entretiens des résidences, ascensoristes, afin de maintenir ou de réduire les budgets.
Depuis 2017, l’ouverture d’un compte travaux loi ALUR est rendue obligatoire et alimenté chaque année à hauteur de 5% minimum du budget global annuel. Le syndic a également pour mission de pourvoir à la conservation, à la garde et à l’entretien de l’immeuble. Ainsi il peut sous sa propre autorité faire effectuer les menues réparations et les travaux d’entretien courant dans le cadre du budget voté.
Il signe tous les contrats nécessaires au fonctionnement de la copropriété comme les contrats d’entretien des parties communes et des équipements communs (ascenseurs, chaudières, ect.), c’est également le syndic qui élabore et complète le carnet d’entretien.
Le syndic de copropriété dans l’immobilier neuf
Une copropriété neuve nécessite une approche et un travail différent que pour un immeuble déjà existant : souscription des contrats obligatoires ou encore contrats de maintenance des équipements et d’entretien des parties communes. Élaboration du premier budget prévisionnel de charges de copropriété en fonction de ces divers contrats et de notre expertise.
Chez ADL Immobilier, nous avons mis en place un service dédié uniquement aux immeubles neufs. Nos collaborateurs sont formés pour assurer la gestion et le suivi de ces résidences.
À partir de la livraison des parties communes et pendant la première année le promoteur doit au syndicat des copropriétaires la garantie de parfait achèvement. Si un dommage ou un sinistre intervient pendant cette période, c’est au promoteur d’en assurer la réparation à travers les entreprises intervenantes à la construction de l’immeuble. Au-delà, il existe deux autres garanties : la garantie biennale (deux ans), qui porte sur tous les éléments d’équipement (fenêtres, volets roulants, plomberie) et la garantie décennale (10 ans), qui couvre tous les désordres portant atteinte à l’ouvrage (infiltrations, fissures).
Nous sommes le lien entre le promoteur et le syndicat de copropriété. Le syndic est en charge également de la gestion du personnel de la copropriété, ce sont des employés du syndicat et non pas du syndic, mais sont toutefois sous son autorité.
Selon une récente étude ELAB, parue en novembre 2018, plus de 7 copropriétaires sur 10 se disent satisfaits de leur syndic.
L’assemblée générale, les règles de majorité
Suivant le type de décisions à prendre les assemblées générales de copropriétaires statuent à 3 niveaux différents de majorité
- La majorité simple – article 24
- La majorité absolue – article 25
- La double majorité – article 26
- L’unanimité
+ La majorité simple
Elle correspond à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale qui ont votés. Elle concerne toutes les décisions de gestion courante de l’immeuble.
Exemples :
• Travaux d’entretiens courants sur les parties communes et les équipements pour les maintenir en bon état
• Travaux de mise en conformité
• Travaux de réfection, de restauration ou de remplacement des parties communes ou éléments d’équipements communs rendus nécessaires par l’usure ou la vétusté
• Travaux pour rendre l’immeuble accessible aux handicapés
• La mise en place de bornes de recharge pour véhicules électriques se vote à cette majorité
+ La majorité absolue
Elle correspond à la majorité absolue de toutes les voix de tous les copropriétaires qu’ils soient présents ou non en assemblée.
Exemples :
• Rémunération du syndic
• Travaux de transformation et d’amélioration de l’immeuble.
• Travaux en vue d’améliorer la sécurité des personnes et des biens (clôture, contrôle d’accès, etc.)
• Travaux de régulation thermique, d’économie d’énergie ou de développement durable.
+ La double majorité
Elle correspond à la majorité en nombre de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix du syndicat.
Exemples :
• Acquisition ou vente de parties communes
• Modification du règlement de copropriété
• Autorisation à donner à un copropriétaire un droit de jouissance exclusif sur une partie commune
+ L’unanimité
La Loi exige l’unanimité de tous les copropriétaires quand il s’agit de décisions fondamentales qui modifient les grands équilibres de l’immeuble.
Exemple :
• Aliénation de parties communes avec changement de destination de l’immeuble.
• Changement du règlement de copropriété en ce qui concerne la destination ou la jouissance d’une partie privative ou encore la répartition des charges.
