Démembrement de propriété : investissez malin, transmettez mieux
Le démembrement de propriété est une solution patrimoniale discrète, mais redoutablement efficace. Il consiste à séparer temporairement la pleine propriété d’un bien immobilier en deux droits distincts :
- La nue-propriété (droit de posséder le bien)
- L’usufruit (droit de l’occuper ou d’en percevoir les revenus)
Ce mécanisme permet d’investir dans la pierre à moindre coût, de préparer une transmission optimisée et de réduire son imposition, le tout dans un cadre juridique parfaitement sécurisé.
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété consiste à partager le droit d’usufruit et le droit de nue-propriété par un acte juridique, pour que ces deux personnes distinctes se partagent la pleine propriété́ d’un bien. Ce mécanisme est très souvent utilisé en famille pour transmettre un bien à ses descendants en leur épargnant le paiement de droits de succession.
Le droit de propriété est composé de trois prérogatives :
- L’abusus : le droit de disposer du bien,
- L’usus : le droit de l’utiliser,
- Le fructus : le droit d’en percevoir les revenus.
Il y a démembrement lorsque les trois attributs de la propriété (droit d’utiliser le bien, droit d’en disposer et droit d’en percevoir les fruits) ne sont pas réunis entre les mains de la même personne.
Les droits d’usufruit et de nue-propriété peuvent être transmis soit par donation, soit par cession (on peut acheter ou vendre ces droits). Ainsi nous distinguons, l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Comment fonctionne le démembrement de propriété ?
Lors d’un achat en démembrement :
- Vous achetez uniquement la nue-propriété du bien,
- L’usufruit temporaire est cédé à un bailleur social ou institutionnel pour une durée définie (souvent 15 à 20 ans),
- Pendant cette période, vous ne percevez pas les loyers, mais vous ne payez ni charges ni fiscalité locative,
- À l’issue du démembrement, vous récupérez automatiquement la pleine propriété du bien, sans frais supplémentaires.
Les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété
Les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété́ sont déterminées selon un barème fiscal. Ce barème porte sur l’âge du vendeur, ou bien sur le temps du démembrement si celui-ci est temporaire.
Quels sont les avantages du démembrement ?
✅ Un prix d’achat réduit
En achetant uniquement la nue-propriété, vous profitez d’une décote de 30 à 40 % sur le prix du bien.
✅ Aucune fiscalité pendant la période de démembrement
Pas de loyers perçus = aucune imposition sur les revenus fonciers ni de charges à régler. Un vrai atout pour les contribuables fortement imposés.
✅ Pas d’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
La nue-propriété n’est pas incluse dans l’assiette de l’IFI, ce qui en fait un excellent outil de réduction du patrimoine taxable.
✅ Transmission facilitée
La valeur de la nue-propriété est faible au moment de l’achat ou d’une donation, permettant une optimisation des droits de succession.
Pour quel profil d’investisseur ?
Le démembrement s’adresse aux :
- Contribuables fortement fiscalisés souhaitant se constituer un patrimoine sans alourdir leur imposition,
- Parents souhaitant préparer la transmission à leurs enfants,
- Investisseurs prudents misant sur le long terme avec peu de charges,
- Revenus en fin de carrière, qui n’ont pas besoin de revenus immédiats mais veulent un bien en pleine propriété pour leur retraite.
Pourquoi choisir Mon Patrimoine Neuf ?
Chez Mon Patrimoine Neuf, nous vous proposons :
- Des programmes neufs éligibles au démembrement dans des zones à fort potentiel
- Un accompagnement personnalisé, de la sélection du bien à la récupération de la pleine propriété
- Une stratégie patrimoniale sur mesure, en lien avec vos objectifs fiscaux et familiaux
Passez à l’action
Envie d’investir intelligemment, sans charges ni fiscalité ? Le démembrement est une solution patrimoniale puissante, accessible, et simple à mettre en œuvre.
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FAQ : Questions / Réponses
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
C’est le fait de séparer la pleine propriété d’un bien en deux parties : la nue-propriété (le droit de posséder) et l’usufruit (le droit d’utiliser ou de percevoir les loyers).
Quels sont les avantages fiscaux du démembrement ?
L’achat en nue-propriété permet d’éviter l’impôt sur les revenus locatifs, de réduire la base taxable à l’IFI et de transmettre un bien à moindre coût.
Quelle est la durée du démembrement ?
En général, il s’agit d’un démembrement temporaire de 15 à 20 ans, au terme duquel la pleine propriété revient automatiquement au nu-propriétaire, sans frais ni fiscalité.
Peut-on acheter un bien neuf en nue-propriété ?
Oui. L’immobilier neuf est particulièrement adapté à ce type d’investissement, car il offre peu de charges, une revalorisation patrimoniale forte, et s’inscrit dans une stratégie patrimoniale long terme.
