Tout savoir sur la SCI (Société Civile Immobilière)
Tout ce qu’il faut savoir pour créer, gérer ou investir via une Société Civile Immobilière
La SCI (Société Civile Immobilière) est un outil incontournable pour acheter, gérer ou transmettre un bien immobilier dans des conditions optimisées. Souple, adaptable et puissante sur le plan fiscal et patrimonial, la SCI est utilisée aussi bien par des familles, des couples, des entrepreneurs ou des investisseurs immobiliers souhaitant optimiser leur stratégie.
Cette page vous explique simplement :
- ce qu’est une SCI,
- comment elle fonctionne,
- ses avantages (gestion, fiscalité, transmission),
- ses limites,
- les différents types de SCI,
- et quand il est réellement intéressant d’en créer une.
Retrouvez tous les dispositifs pour investir dans l’immobilier.
Créer une SCI : investir et transmettre plus efficacement
La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil juridique simple et puissant pour acquérir, gérer et transmettre un patrimoine immobilier à plusieurs, tout en bénéficiant de souplesse de gestion et d’avantages fiscaux.
Que ce soit pour un projet familial, patrimonial ou locatif, la SCI permet de structurer votre investissement dans la durée.
Les différents types de SCI
- La SCI de gestion ou de location : c’est la société civile immobilière traditionnelle. Elle permet d’acquérir un ou plusieurs logements, de le gérer et de le mettre en location.
- La SCI familiale : elle doit être uniquement constituée entre les membres d’un même famille.
- La SCI construction-vente : elle permet d’acheter un terrain, faire construire un bien immobilier dessus et revendre le tout.
- La SCI attribution : elle permet de déterminer quelle partie de l’immeuble appartient à chacun des associés.
→ La SCI de jouissance à temps partagé : elle permet de se partager l’usage d’un bien.
Pourquoi créer une SCI pour investir dans l’immobilier ?
1. Investir à plusieurs
La SCI permet à plusieurs personnes (famille, associés, couple…) de devenir propriétaires ensemble d’un ou plusieurs biens immobiliers via une structure commune.
2. Simplifier la gestion
La société est gérée par un ou plusieurs gérants désignés, qui prennent les décisions et représentent la SCI au quotidien (achats, ventes, locations…).
3. Transmettre plus facilement
Transmettre un bien immobilier devient plus simple : vous cédez des parts sociales, non pas le bien directement. Cela permet une donation progressive à vos enfants avec une fiscalité allégée.
4. Optimiser la fiscalité
La SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Le choix dépendra de votre projet et de votre stratégie patrimoniale (revenus, plus-values, amortissements…).
Dans quels cas créer une SCI ?
- Vous souhaitez acheter un bien à plusieurs (en couple, entre amis ou en famille)
- Vous investissez pour préparer votre succession
- Vous voulez organiser la gestion locative d’un parc immobilier
- Vous recherchez une structure pour investir en nue-propriété ou en LLI
Comment fonctionne une SCI ?
- Création par au moins deux associés
- Rédaction des statuts de la société
- Enregistrement au greffe du tribunal
- Définition du régime fiscal (IR ou IS)
- Tenue d’une comptabilité annuelle
Les caractéristiques de la SCI
- Nombre minimum d’associés : 2 associés
- Capital social minimum : 1€
- Objet social : Acquisition et gestion de biens immobiliers. Pas d’activité de marchand de biens.
- Responsabilité : indéfinie, non-solidaire et subsidiaire des associés.
- Prise de décision : par le gérant pour les décisions courantes, par l’assemblée générale des associés pour les décisions importantes.
Les obligations des associés
- Être obligatoirement deux associés minimum
- Constitution d’un capital en apport numéraire ou en immeuble(s)
- Évaluation des apports librement fixés par les associés
- Répartition des parts sociales en proportion des apports
- Participation aux bénéfices au prorata du nombre de parts
- Responsabilités totales au niveau des dettes sociales au prorata du nombre de parts
- Cession de parts possible sur accord des associés, sauf clause contraire inscrite dans les statuts
Les obligations juridiques
- Enregistrement des statuts par acte authentique ou sous seing-privé
- Désignation d’un gérant
- Tenue d’assemblés générales
- Toute activité commerciale est exclue sous peine d’imposition à l’impôt sur les sociétés et de responsabilité solidaire des associés (exemple : location meublée)
📩 EN SAVOIR PLUS SUR LA SCI
Contactez un conseiller spécialisé dès maintenant !
Quelle fiscalité pour une SCI ?
> Le régime par défaut : l’impôt sur le revenu
On l’appelle de manière courante la SCI transparente lorsqu’elle est imposée à l’IR (Impôt sur le Revenu), tel est les cas des sociétés immobilières qui ont pour unique objet :
- La construction ou l’acquisition d’immeubles destinés à être attribués aux associés en propriété ou en jouissance
- Soit la gestion de ces mêmes biens,
- Soit la location, pour le compte d’un ou plusieurs associés, de tout ou partie des immeubles.
> Le régime sur option : l’impôt sur les sociétés
On l’appelle de manière courante la SCI Opaque lorsqu’elle est soumise à l’impôt sur les sociétés ; tel est le cas de toutes les sociétés ne répondant pas aux conditions posées par l’article 1655 ter du CGI déterminant les conditions des sociétés transparentes. Dans ce cas :
- Les bénéfices réalisés, déterminés selon les règles applicables à l’impôt sur les sociétés, sont imposés au nom de la société
- Les bénéfices distribués sont imposés au nom des associés dans la catégorie des Revenus de Capitaux Mobiliers (RCM) dans leur déclaration des revenus.
N.B : Sur option irrévocable, une SCI peut opter pour une admission à l’impôt sur les sociétés si elle y trouve son intérêt.
Pourquoi passer par Mon Patrimoine Neuf ?
Chez Mon Patrimoine Neuf, nous vous aidons à :
- Créer votre SCI avec l’aide de professionnels qualifiés
- Choisir le bon régime fiscal
- Sélectionner des biens adaptés à une détention en SCI
- Optimiser votre montage patrimonial, en lien avec vos objectifs
Lancez votre projet immobilier en SCI
Vous envisagez d’acheter à plusieurs ou de structurer votre patrimoine ? La SCI est une solution souple et adaptée à vos projets familiaux ou locatifs.
Faites le point sur votre projet immobilier neuf avec un spécialiste !
Nous vous aidons à construire un projet immobilier neuf sur mesure : analyse patrimoniale, étude de budget, simulation de financement...
Je prends rendez-vous maintenant
VOUS AIMEREZ AUSSI :
FAQ : Questions / Réponses
Qui peut créer une SCI ?
Toute personne majeure, physique ou morale, peut créer une SCI. Il faut au minimum deux associés, qu’ils soient membres d’une même famille ou non.
Une SCI peut-elle faire de la location ?
Oui. Une SCI peut acheter et louer des biens immobiliers, mais son objectif principal doit rester la gestion patrimoniale, et non l’activité commerciale. Pour de la location meublée régulière, une structure différente peut être plus adaptée.
SCI à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés : que choisir ?
Cela dépend de votre stratégie :
- IR (impôt sur le revenu) : fiscalité transparente, adaptée aux projets familiaux
- IS (impôt sur les sociétés) : amortissement possible, mais plus complexe à long terme
Un accompagnement sur mesure est recommandé pour faire le bon choix.
