Tout savoir sur la SCI
La SCI (Société Civile Immobilière) est un statut juridique permettant d’acquérir et prendre en gestion un ou plusieurs bien immobiliers entre plusieurs personnes, physiques ou morales.
Dans la cadre d’une stratégie harmonieuse du patrimoine, la SCI est régulièrement utilisée comme un outil de gestion et de détention des biens immobiliers en indivision par plusieurs personnes.
La SCI est aussi un formidable outil de transmission et de protection du patrimoine détenu. Elle est régie par les articles 1832 et suivant du Code civil dont le régime diffère de celui des sociétés commerciales.
LES DIFFÉRENTS TYPES DE SCI ?
→ La SCI de gestion ou de location : c’est la société civile immobilière traditionnelle. Elle permet d’acquérir un ou plusieurs logements, de le gérer et de le mettre en location.
→ La SCI familiale : elle doit être uniquement constituée entre les membres d’un même famille
→ La SCI construction-vente : elle permet d’acheter un terrain, faire construire un bien immobilier dessus et revendre le tout
→ La SCI attribution : elle permet de déterminer quelle partie de l’immeuble appartient à chacun des associés
→ La SCI de jouissance à temps partagé : elle permet de se partager l’usage d’un bien
LES CARACTÉRISTIQUES DE LA SCI
LES OBLIGATIONS DES ASSOCIÉS
→ Être obligatoirement deux associés minimum
→ Constitution d’un capital en apport numéraire ou en immeuble(s)
→ Évaluation des apports librement fixés par les associés
→ Répartition des parts sociales en proportion des apports
→ Participation aux bénéfices au prorata du nombre de parts
→ Responsabilités totales au niveau des dettes sociales au prorata du nombre de parts
→ Cession de parts possible sur accord des associés, sauf clause contraire inscrite dans les statuts
POURQUOI FAIRE UNE SCI ?
→ Organiser et détenir un patrimoine immobilier à plusieurs (au moins 2 associés)
→ Facilité de gestion
→ Règles d’organisation et de liquidation prévues dans les statuts
→ Transmission simplifiée et souvent avantageuse
NB : Le conseil d’un professionnel avant création est vivement recommandé.
LES OBLIGATIONS JURIDIQUES
→ Enregistrement des statuts par acte authentique ou sous seing-privé
→ Désignation d’un gérant
→ Tenue d’assemblés générales
→ Toute activité commerciale est exclue sous peine d’imposition à l’impôt sur les sociétés et de responsabilité solidaire des associés (exemple : location meublée)
quelle fiscalité pour une sci ?
Le régime par défaut : l’impôt sur le revenu
On l’appelle de manière courante la SCI transparente lorsqu’elle est imposée à l’IR (Impôt sur le Revenu), tel est les cas des sociétés immobilières qui ont pour unique objet :
→ La construction ou l’acquisition d’immeubles destinés à être attribués aux associés en propriété ou en jouissance
→ Soit la gestion de ces mêmes biens,
→ Soit la location, pour le compte d’un ou plusieurs associés, de tout ou partie des immeubles.
Le régime sur option : l’impôt sur les sociétés
On l’appelle de manière courante la SCI Opaque lorsqu’elle est soumise à l’impôt sur les sociétés ; tel est le cas de toutes les sociétés ne répondant pas aux conditions posées par l’article 1655 ter du CGI déterminant les conditions des sociétés transparentes. Dans ce cas :
→ Les bénéfices réalisés, déterminés selon les règles applicables à l’impôt sur les sociétés, sont imposés au nom de la société
→ Les bénéfices distribués sont imposés au nom des associés dans la catégorie des Revenus de Capitaux Mobiliers (RCM) dans leur déclaration des revenus.
N.B : Sur option irrévocable, une SCI peut opter pour une admission à l’impôt sur les sociétés si elle y trouve son intérêt.
créer une sci : les 5 étapes
1. Rédaction des statuts
2. Dépôt du capital social à la banque
3. Publication dans un journal d’annonces légales
4. Constitution du dossier d’immatriculation
5. Enregistrement au greffe du tribunal de commerce
La rédaction des statuts
C’est la première étape incontournable pour la création d’une SCI, il faut obligatoirement établir des statuts par écrit et y faire apparaître les mentions suivantes :
→ La forme de la société (société civile immobilière),
→ L’objet social,
→ L’appellation de la sci,
→ L’adresse du siège social,
→ Le capital social,
→ La durée de la sci,
→ Les modalités de fonctionnement, notamment en matière de gérance et de décisions collectives.
Le dépôt du capital social à la banque
Le capital social d’une SCI doit être déposé dans la banque où va être ouvert le compte bancaire de la SCI ou alors chez le notaire. Le capital sera débloqué lorsque la société sera officiellement créée.
La publication d’un avis dans un journal d’annonces légales
La création de la SCI doit obligatoirement être publiée dans un journal d’annonces légales (JAL). L’annonce doit mentionner :
→ Le nom de la SCI
→ La forme juridique choisie
→ Le nom du gérant
→ L’adresse du siège social
→ La date de début d’activité
Le dépôt du dossier d’immatriculation au greffe
Procéder à l’immatriculation en ligne sur le site du guichet des formalités des entreprises : formalites.entreprises.gouv.fr
Les coûts de création d’une SCI
Vous pouvez créer une SCI vous même. Si vous décidez de faire appel à un professionnel ou à un service en ligne, vous aurez des frais supplémentaire :
+ Prix de l’annonce légale : 222€
+ Frais de greffe : 66,88 €
+ Avec un service en ligne : entre + 100€ à + 250€ + Ou avec un professionnel : Entre 1 000 € et 2 000 €
organiser la gestion de la société
Bien que le Code civil impose certaines règles de fonctionnement, les associés disposent d’une grande liberté dans la rédaction des statuts. Ils peuvent ainsi :
Confier la gérance à un ou plusieurs co-gérants
S’ils l’estiment nécessaire, les associés peuvent désigner plusieurs co-gérants et organiser librement la répartition des pouvoirs entre chacun. La loi requiert simplement de nommer au moins un gérant.
Prévoir les modalités de vote des décisions
Les statuts renseignent le nombre de voix ainsi que le quorum requis pour chaque type de décision pouvant impacter la vie sociale.
Intégrer une clause d’agrément
La clause d’agrément permet de contrôler l’entrée d’un tiers lors de la vente des parts d’un associé. Elle permet de garantir la stabilité l’actionnariat de la société et la répartition des titres.
Démembrer les parts sociales
Les parts sociales peuvent être démembrés, il est possible d’envisager toutes sortes techniques de protections entre époux, entre héritiers ou entre associés dans un cadre de stratégies successorales et de transmission.
QUITTER UNE SCI
Pour quitter une SCI, il y a différentes solutions qui s’offrent àvous:
→ Réaliser une cession de parts sociales de SCI avec l’accord des autres associés
(voir clause d’attribution) ;
→ Exercer votre droit de retrait ;
→ Faire une donation à ses héritiers ;
→ Demander la dissolution de la SCI à un tribunal.
Quitter une SCI en vendant ses parts
La cession des parts d’une SCI est encadrée par les statuts le la SCI et par la loi. Il faut respecter cependant plusieurs étapes :
1. Informer les associés et obtenir leur accord tacite : vous devez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception afin de demander une réunion
2. Obtenir l’agrément de tous les associés : les associés disposent de 6 mois pour donner leur accord. S’ils expriment un refus, ils doivent dans ce cas adresser une contre-proposition et à l’inverse un silence de 6 mois suffit à exprimer leur acceptation.
3. Rédiger un acte de cession.
Quitter une SCI en cas de refus des autres associés
Tout d’abord, les associés doivent vous informer de ce refus et vous faire une contre-proposition dans un délai des 6 mois suivant votre demande, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Leur contre-proposition peut être le rachat des parts sociales par un associé de la SCI, un autre tiers choisi par eux ou encore le rachat des parts sociales par la société elle-même en effectuant une réduction de capital.
Si les associés ne répondent pas dans le délai des 6 mois, leur silence vaut pour validation la cession de vos parts dans les conditions que vous avez proposées.
Quitter une SCI en donnant ses parts à ses héritiers
Il suffit de planifier votre sortie progressive en faisant des donations à vos héritiers. Cette donation vous permet de :
→ Faire économiser à vos héritiers des droits de succession : les donations sont exonérées de droit de mutation dans la limite de 100 000 € par enfant et par parent et est renouvelable tous les 15 ans.
→ Quitter la SCI.
→ Avoir la possibilité de rester gérant de la SCI.
