Tout savoir sur la SCI
La Société Civile Immobilière (SCI) est un statut juridique permettant d’acquérir et prendre en gestion un ou plusieurs bien immobiliers entre plusieurs personnes, physiques ou morales. Dans la cadre d’une stratégie harmonieuse du patrimoine, la SCI est régulièrement utilisée comme un outil de gestion et de détention des biens immobiliers en indivision par plusieurs personnes.
La SCI est aussi un formidable outil de transmission et de protection du patrimoine détenu. Elle est régie par les articles 1832 et suivant du Code civil dont le régime diffère de celui des sociétés commerciales.
LES DIFFÉRENTS TYPES DE SCI ?
→ La SCI de gestion ou de location : c’est la société civile immobilière traditionnelle. Elle permet d’acquérir un ou plusieurs logements, de le gérer et de le mettre en location.
→ La SCI familiale : elle doit être uniquement constituée entre les membres d’un même famille
→ La SCI construction-vente : elle permet d’acheter un terrain, faire construire un bien immobilier dessus et revendre le tout
→ La SCI attribution : elle permet de déterminer quelle partie de l’immeuble appartient à chacun des associés
→ La SCI de jouissance à temps partagé : elle permet de se partager l’usage d’un bien
LES CARACTÉRISTIQUES DE LA SCI
→ Nombre minimum d’associés : 2 associés
→ Capital social minimum : 1€
→ Objet social : Acquisition et gestion de biens immobiliers. Pas d’activité de marchand de biens.
→ Responsabilité : indéfinie, non-solidaire et subsidiaire des associés.
→ Prise de décision : par le gérant pour les décisions courantes, par l’assemblée générale des associés pour les décisions importantes.
LES OBLIGATIONS DES ASSOCIÉS
→ Être obligatoirement deux associés minimum
→ Constitution d’un capital en apport numéraire ou en immeuble(s)
→ Évaluation des apports librement fixés par les associés
→ Répartition des parts sociales en proportion des apports
→ Participation aux bénéfices au prorata du nombre de parts
→ Responsabilités totales au niveau des dettes sociales au prorata du nombre de parts
→ Cession de parts possible sur accord des associés, sauf clause contraire inscrite dans les statuts
LES OBLIGATIONS JURIDIQUES
→ Enregistrement des statuts par acte authentique ou sous seing-privé
→ Désignation d’un gérant
→ Tenue d’assemblés générales
→ Toute activité commerciale est exclue sous peine d’imposition à l’impôt sur les sociétés et de responsabilité solidaire des associés (exemple : location meublée)
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QUELLE FISCALITÉ POUR UNE SCI ?
Le régime par défaut : l’impôt sur le revenu
On l’appelle de manière courante la SCI transparente lorsqu’elle est imposée à l’IR (Impôt sur le Revenu), tel est les cas des sociétés immobilières qui ont pour unique objet :
→ La construction ou l’acquisition d’immeubles destinés à être attribués aux associés en propriété ou en jouissance
→ Soit la gestion de ces mêmes biens,
→ Soit la location, pour le compte d’un ou plusieurs associés, de tout ou partie des immeubles.
Le régime sur option : l’impôt sur les sociétés
On l’appelle de manière courante la SCI Opaque lorsqu’elle est soumise à l’impôt sur les sociétés ; tel est le cas de toutes les sociétés ne répondant pas aux conditions posées par l’article 1655 ter du CGI déterminant les conditions des sociétés transparentes. Dans ce cas :
→ Les bénéfices réalisés, déterminés selon les règles applicables à l’impôt sur les sociétés, sont imposés au nom de la société
→ Les bénéfices distribués sont imposés au nom des associés dans la catégorie des Revenus de Capitaux Mobiliers (RCM) dans leur déclaration des revenus.
N.B : Sur option irrévocable, une SCI peut opter pour une admission à l’impôt sur les sociétés si elle y trouve son intérêt.
POURQUOI FAIRE UNE SCI ?
→ Organiser et détenir un patrimoine immobilier à plusieurs (au moins 2 associés)
→ Facilité de gestion
→ Règles d’organisation et de liquidation prévues dans les statuts
→ Transmission simplifiée et souvent avantageuse
NB : Le conseil d’un professionnel avant création est vivement recommandé.
LES AVANTAGES DE LA SCI
→ Souplesse : cadre légal peu contraignant pour organiser la société et aucun investissement initial minimum.
→ Protection du patrimoine : responsabilité des associés indéfinie, non-solidaire entre eux
→ Gestion & transmission du patrimoine familial
→ Gestion du patrimoine professionnel
→ Fiscalité : liberté de choix : IR (catégorie des revenus fonciers) ou IS sur option
