RENCONTRE AVEC PATRICK DIAZ
Patrick DIAZ, Courtier en Immobiliere depuis 25 ans – Sphinx Solutions
Depuis plusieurs années, Mon Patrimoine Neuf s’entoure des meilleurs courtiers en financements bancaires et assurances emprunteurs. La recherche d’un interlocuteur privilégié est essentielle dans la composition d’un bon financement mais pas que, nous pourrions en attendre autant du conseil bancaire, mais ce n’est ni le lieu, ni le moment !
Le financement bancaire est un indispensable de l’inves- tissement immobilier, il fait naître les leviers assurant la réussite des opérations et la capacité à bâtir un patrimoine de qualité selon vos moyens.
Nous échangeons aujourd’hui avec Patrick DIAZ, fondateur et dirigeant de la structure Sphinx Solutions, spécialisée dans le courtage de prêts. Fort de ses 25 années d’expérience, il intervient, en plus, en Écoles de commerce depuis 2004, notamment à TBS et l’ITESF.
Mon Patrimoine Neuf recommande vivement la consultation avec Patrick DIAZ, outre notre collaboration dans l’activité courante, c’est un véritable analyste et expert du courtage bancaire.
Comment se comportent les banques aujourd’hui sur les conditions de financement des prêts immobiliers ?
Hormis quelques enseignes les banques sont globalement toujours déterminées à accompagner les acquéreurs et investisseurs.
Le « coût de l’argent » est en augmentation constante depuis le début d’année 2022 et les banques le répercutent sur le taux de crédit immobilier proposés quelques soient les durées. Cette hausse des taux, conjuguée au durcissement des conditions d’accès au crédit par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) et la faiblesse du taux d’usure rendent plus compliqué l’accès au crédit.
Le contexte inflationniste sur le prix des matériaux sont de plus en plus intégrés dans l’analyse des dossiers compliquant l’octroi pour les projets de construction de maisons individuelles ou l’achat ancien avec travaux d’envergure. Toutefois, nos partenaires bancaires sont toujours disposés à accompagner les candidats aux crédits.
Les taux vont-ils continuer à augmenter ou sommes-nous plutôt sur une tendance de maintient ?
Il y a une corrélation entre les taux d’inflation et de crédit. Aujourd’hui, malgré la hausse depuis le début de l’année, les taux de crédit immobiliers représentent le tiers du taux d’inflation. En 27 ans de crédit je n’ai pas le souvenir d’un tel écart. Cet écart va inévitablement se réduire. Je n’envisage pas à court terme de revoir durablement une inflation à moins de 2%, comme nous l’avons connu.
En France, les banques n’ont, jusqu’à présent, répercuté la hausse du « coût de l’argent » que progressivement. Cela a contribué, contrairement à d’autres pays, à maintenir une activité dynamique de la distribution de crédit malgré le contexte actuel. Les taux de crédit devraient donc continuer d’augmenter durant les prochains mois.
Comme je le disais précédemment, les taux devraient continuer d’augmenter. Toutefois, il est important de rappeler qu’en France, la quasi-totalité des prêts immobiliers sont octroyés à taux fixes. Ainsi la mensualité d’un prêt immobilier restera insensible à l’inflation. En juillet dernier, nos parlementaires ont voté le plafonnement des loyers à 3,5%… mais + 3,5% tout de même pour la seule année prochaine !
La mensualité de crédit à taux fixe, elle, ne bougera pas. Ce principe s’appliquant naturellement sur les année futures. Contrairement parfois à quelques idées reçues, souscrire un prêt immobilier actuellement, malgré la hausse de taux depuis ce début d’année, c’est se préserver, tout du moins en partie, des effets négatifs de l’inflation pour sa résidence principale et profiter des effets positifs de l’inflation pour les investisseurs.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), créé en 2013, veille à prévenir le risque d’un dysfonctionnement du système financier dans son ensemble et émet des recommandations.
Depuis janvier 2022, le HSCF a émis des recommandations ayant un caractère contraignant pour les banques. C’est-à-dire qu’en cas de non-respect, ces dernières se verraient sanctionnées (ce qui est nouveau). Dans ces dernières recommandations le HSCSF à uniformisé (en grande partie ‒ des différences existent toujours dans les faits) les règles de calcul du taux d’effort (ndrl : taux d’endettement) et a fixé des limites sous peine de sanctions en cas de non-respect.
Parmi elles :
+ L’endettement d’un emprunteur doit se limiter à 35%. Le prêteur peut y déroger dans la limite de 20% de sa production trimestrielle. Toutefois cette dérogation doit concerner principalement les financements destinés à la Résidence Principale de l’acquéreur et notamment les « primo-accédants ».
+ La durée des financements ne peut désormais dépasser 25 ans (différé de remboursement éventuel compris) sauf pour les projets de Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), l’achat d’un terrain + construction et l’achat d’un bien ancien avec des travaux représentant au minimum 25% du coût d’opération. Dans ces cas, la durée maximum du prêt peut s’allonger d’un différé de remboursement de 2 ans maximum, soit une durée totale de 27 ans.
La contrainte du taux d’effort à 35% pénalise surtout les emprunteurs ayant un revenu élevé car la notion de « Reste à Vivre » ou « Disponible Net » n’est pas retenue dans ces recommandations.
À titre d’exemple :
→ 35 % de 1 500 € par mois laisse à l’emprunteur 925 € par mois « pour vivre » après paiement de son crédit.
→ 35% de 5 000 € par mois laisse à l’emprunteur 3 250 € par mois « pour vivre » après paiement de son crédit
La notion de « risque » pour le prêteur diffère selon ce « reste à vivre ».
Nous constatons que nos partenaires utilisent les leviers à leur disposition tels que les 20% de dérogation, ou les règles de prise en compte de revenus locatifs notamment afin de corriger le plus possible les effets de cette recommandation contraignante.
Des solutions existent en amont afin de minimiser ce taux d’effort, tel que le regroupement de créances, le lissage de prêts en cours et bien d’autres. Dans ce domaine, plusieurs solutions existent selon les établissements de crédits, un professionnel du Crédit peut être d’un accompagnement judicieux dans le montage de l’opération.
La délégation d’assurance emprunteur est possible à partir de quel moment et sous quelles conditions ?
Le principe de recourir à une délégation de prêt existe depuis très longtemps, pour ne pas dire depuis toujours. Toutefois depuis 2010, et la loi Lagarde, le législateur a régulièrement précisé le principe et en a facilité son utilisation par l’emprun- teur à travers différents textes de loi (« Lagarde », « Hamon », « Bourquin », et aujourd’hui « Lemoine »).
Un emprunteur peut proposer un contrat différent du prêteur, lors de sa demande de crédit, après l’émission de l’offre de prêt et durant toute la vie du crédit. C’est-à-dire à n’importe quel moment ! Le prêteur ne peut pas refuser en garantie un autre contrat d’assurance dès lors que ce contrat présenteun niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance de groupe qu’il propose.
Les critères d’équivalence sont choisis par chaque organisme à partir d’une liste de 18 critères définis par le conseil Consultatif du Secteur Financier (CCSF). La délégation d’assurance peut s’avérer être un réel levier sur le coût total du Crédit.
Attention toutefois, l’assurance de prêt est bien plus compliquée qu’il n’y paraît. Je considère même que c’est la partie la plus complexe d’un financement immobilier !
Mais surtout, contrairement à ce que je peux lire ou entendre parfois, il faut garder à l’esprit que l’assurance de prêt ne peut être vue uniquement par le prisme de son coût. Un contrat d’assurance doit garantir les emprunteurs face aux aléas de la vie tels que le décès, l’invalidité ou l’arrêt de travail et leurs conséquences sur eux-mêmes mais aussi sur l’ensemble de leur famille et cela parfois sur 20 ou 25 ans. « Cela n’arrive pas qu’aux autres ».
On ne s’assure pas de la même façon selon sa situation familiale, professionnelle et bien sur selon la nature du projet immobilier. Prendre avis et conseil auprès d’un professionnel du crédit s’avère très souvent utile face à la complexité du domaine et l’ampleur des conséquences éventuelles.
Qu’appelle-t-on le taux d’usure ?
Le taux d’usure est le taux maximal auquel un prêt peut être accordé. Son rôle est en priorité de protéger l’emprunteur contre des taux excessifs qui lui seraient proposés. Est considéré comme usuraire un prêt lorsque son Taux Annuel Effectif Global (TAEG), est supérieur au taux d’usure.
Le TAEG, c’est le « TTC » du crédit. Il prend en compte le taux d’intérêt nominal, les frais de dossier, de garantie et le coût de l’assurance. Prêter au-delà du Taux d’usure est illégal.
La Banque de France, 4 fois par an, fixe le taux de l’usure à partir des taux effectifs moyens pratiqués sur le trimestre par les établissements de crédit augmentés d’un tiers pour le trimestre suivant. Il n’y a pas un mais plusieurs taux d’usure, selon le type, la durée ou le montant des prêts.
Il y a donc un décalage de parfois plus de 6 mois entre la référence retenue par la Banque de France et le Taux au jour de la demande.
En cette période de hausse de taux continue le dépassement du taux d’usure est de plus en plus fréquent. Certains candi- dats au crédit peuvent se voir refuser leur prêt alors que l’endettement ou les autres critères d’octroi sont au vert ! Dès lors, paradoxalement, le taux d’usure ne joue plus son rôle de protection de l’emprunteur mais au contraire, il crée son exclusion.
Des solutions existent, bien entendu, tant sur la réduction du coût, mais aussi sur l’adaptation du plan de financement, l’apport et bien d’autres éléments, cela se traite selon le dossier.
Un professionnel du crédit, là aussi, est une aide précieuse grâce à son savoir-faire, mais aussi ses conditions négociées avec ses partenaires.
Si les taux continuent d’augmenter et que les règles et la méthode de calcul du taux d’usure restent inchangées, les cas de refus à cause du taux d’usure vont croitre encore dans les prochains mois.
Quels conseils donneriez-vous à nos futurs clients investisseurs pour optimiser leurs projets de financement ?
Le financement d’un bien immobilier est depuis toujours un élément important d’un bon achat ou d’un investissement réussi. Pour réussir son projet immobilier, il faut bien acheter et bien le financer.
Une demande de prêt, s’anticipe, se travaille. Différentes solutions existent pour bien financer un projet immobilier. Il y a les prêts aidés (PTZ, PAS…) les subventions (ANAH, …), et autres avantages (MA PRIME RENOV….), la négociation des coûts de l’assurance bien-sûr, mais aussi le montage du plan de financement, les différés d’amortissement, partiels etc… Tous les établissements bancaires proposent des solutions « techniques » et des coût différents.
Je n’ai malheureusement pas UN « tuyau » à donner !
L’analyse personnalisée du projet, des emprunteurs, de leurs situations, de leurs objectifs et la nature de leur achat est essentielle. Au même titre que l’on ne peut dire « demain lundi, il faut aller voir telle banque c’est la meilleure du marché ! ». Cette banque pourrait être la meilleure pour l’un mais pas pour l’autre. Il en va de même pour le reste. Chaque projet est différent. À chaque projet sa solution.
Pour conclure, dans le contexte actuel, si j’avais un seul conseil à donner, ce serait :
” Si vous avez l’envie, si votre situation le permet, lancez- vous ! Entourez-vous d’un professionnel pour trouver le bien qui vous correspond, et d’un professionnel du crédit pour le financer. Ne traînez pas ! “
Patrick DIAZ
SPHINX SOLUTIONS
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