Loueur Meublé en Résidence Gérée : avantages, fiscalité et fonctionnement du LMNP en résidence gérée
Le logement meublé en résidence gérée : une solution clé en main pour investir sans gestion
L’investissement en résidence gérée permet de louer un bien meublé au sein d’une structure professionnelle (résidence étudiante, seniors, EHPAD, affaires…), tout en bénéficiant des avantages fiscaux du statut LMNP. Il s’agit d’un placement idéal pour les investisseurs souhaitant un revenu sécurisé, une gestion totalement déléguée et une fiscalité très avantageuse.
Ce modèle, particulièrement adapté aux investisseurs recherchant simplicité, stabilité et rendement, repose sur un bail commercial signé avec un exploitant professionnel.
- Tout savoir sur le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
Qu’est-ce qu’une résidence gérée ?
Une résidence gérée est un ensemble immobilier composé de logements meublés et de services mutualisés, administrés par un exploitant professionnel
Ces résidences proposent :
- accueil,
- services à la personne,
- entretien,
- restauration,
- espaces communs (coworking, salle de sport, bibliothèque…).
Elles sont principalement destinées à des publics spécifiques, ce qui garantit une demande locative forte.
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Les principaux types de résidences gérées
1. Les résidences étudiantes
Ciblent les étudiants dans les villes universitaires.
- Très forte demande locative
- Loyers fluides
- Risque limité
2. Les résidences seniors ou autonomie
Pour seniors encore autonomes.
- Marché en très forte croissance
- Taux d’occupation élevé
- Très bonne stabilité
3. Les résidences d’affaires / tourisme
Pour les professionnels en déplacement.
- Rendements attractifs
- Dépendance à l’activité économique locale
4. Les résidences pour travailleurs saisonniers ou jeunes actifs
- Demande en hausse
- Très bonne flexibilité
Comment fonctionne l’investissement en résidence gérée ?
L’investisseur achète un lot (studio, T1, T2 selon les résidences) entièrement meublé. Ensuite, il signe un bail commercial avec l’exploitant, qui s’occupe de :
- trouver les locataires
- encaisser les loyers
- gérer les services
- assurer l’entretien
- gérer les contraintes administratives
L’investisseur reçoit un loyer fixe, défini contractuellement, quel que soit le taux d’occupation.
> C’est l’un des seuls investissements immobiliers réellement “passifs”.
Les atouts de l’investissement en résidence gérée
Un investissement clé en main
- Aucune gestion locative. L’exploitant s’occupe de tout.
Revenus locatifs sécurisés
- Les loyers sont garantis par le bail commercial, même en cas de vacance.
Zéro gestion locative
- L’exploitant prend en charge l’entretien, la location et les services aux occupants, libérant le propriétaire de toute contrainte administrative.
Fiscalité avantageuse (LMNP ou LMP)
Grâce au régime LMNP au réel + amortissement :
- loyers faiblement imposés
- amortissement du bien et du mobilier
- charges déductibles
Dans la majorité des cas, aucun impôt pendant 15 à 25 ans.
Récupération de la TVA
- En respectant les conditions prévues par le Code général des impôts, il est possible de récupérer la TVA de 20 % sur le prix d’achat, à condition de conserver le bien pendant vingt ans.
Un marché en forte croissance
- Vieillissement de la population, hausse du nombre d’étudiants, mobilité professionnelle…
Bail long terme
- Contrats de 9 ans à 12 ans renouvelables, offrant une très bonne visibilité.
Large choix de typologies
- Les résidences gérées se déclinent sous différentes formes : résidences étudiantes, seniors, affaires, ou touristiques, chacune répondant à des besoins spécifiques du marché locatif.
Exemple concret
Vous achetez un studio en résidence étudiante à 120 000 € TTC.
- Vous récupérez 20 % de TVA, soit 20 000 €
- Vous percevez 4 à 4,5 % de loyers par an, net de charges
- Vous n’avez rien à gérer, tout est pris en main par le gestionnaire
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Les limites à connaître
- Dépendance à la qualité de l’exploitant
- Revente parfois moins liquide que le logement classique
- Importance de bien étudier le bail commercial (révision des loyers, charges, réparations)
- Dans certaines résidences (tourisme), la demande peut varier selon le secteur
- Le choix du gestionnaire est donc crucial pour sécuriser l’investissement.
LMNP en résidence gérée vs location meublée classique
| Critères | Résidence gérée (LMNP) | Location meublée classique |
| Gestion | 100% délégué | À gérer soi-même ou via agence |
| Loyers | Garanties par bail commercial | Variables selon l’occupation |
| Fiscalité | Très avantageuse (amortissement) | Avantageuse mais dépend de la gestion |
| Revente | Marché spécialisé | Marché général |
| Rendement | 3,5 à 4% selon résidence | 3% à 6% selon secteur |
| Risques | Dépend du gestionnaire | Dépend du marché local |
La qualité du loueur
Activité non professionnelle ou LMNP
Ce statut s’applique lorsque les revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € par an ou 50 % des revenus du foyer fiscal.
Activité professionnelle ou LMP
Lorsque les recettes locatives dépassent ces seuils, le propriétaire devient Loueur Meublé Professionnel et peut bénéficier d’une exonération d’IFI et d’avantages successoraux.
Comment fonctionne le bail commercial en LMNP géré ?
Le bail commercial lie l’investisseur et l’exploitant de la résidence. Il fixe la durée, le montant des loyers et les obligations de chaque partie. Ce contrat garantit un revenu régulier, même en cas de vacance locative.
L’exploitant assume les charges de fonctionnement, tandis que le propriétaire conserve la propriété pleine et entière de son bien.
Qui s’occupe de la gestion de votre bien en résidence gérée ?
La gestion est assurée par un exploitant professionnel sélectionné pour sa solidité financière et son expérience. Parmi les principaux acteurs du marché figurent Domitys, Nexity Studéa, Appart’City et Les Estudines.
Ces gestionnaires s’occupent de la location, de la maintenance et du renouvellement des locataires.
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FAQ : Questions / Réponses
Quelle est la différence entre LMNP en résidence classique et LMNP en résidence gérée ?
Le LMNP en résidence gérée s’appuie sur un bail commercial avec un exploitant professionnel, ce qui garantit un loyer même en cas de vacance locative. En résidence classique, vous gérez vous-même la location ou par l’intermédiaire d’une agence.
Est-ce que je peux récupérer la TVA ?
Oui, sous certaines conditions. Si la résidence propose au moins trois services para-hôteliers (ex : accueil, petit déjeuner, ménage, linge), vous pouvez récupérer les 20 % de TVA sur l’achat.
Peut-on revendre facilement ce type de bien ?
Oui, mais il faut cibler un acquéreur investisseur, souvent intéressé par la rentabilité et la durée restante du bail. La revente dépend de l’état du bien, du sérieux du gestionnaire, et de la localisation.
