Le loueur meublé en résidences gérées
Le statut de loueur meublé en résidences gérées permet d’investir dans un bien meublé (résidences étudiantes, seniors, de tourisme, etc.) tout en déléguant entièrement la gestion à un exploitant professionnel.
En contrepartie d’un bail commercial, l’investisseur perçoit des loyers réguliers, même en cas de vacance. Ce dispositif permet de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants, notamment via le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), avec une fiscalité allégée sur les revenus locatifs.
En investissant dans la location meublée gérée, vous vous constituez un patrimoine immobilier avec tous ses avantages et des loyers garantis, sans la contrainte de gestion des locataires. Nous vous exposons dans cette rubrique un focus sur les résidences gérées.
- Tout savoir sur le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
LE LOUEUR MEUBLÉ, DE QUOI S’AGIT-IL ?
Les résidences gérées sont des lieux d’hébergements meublés en location. Elles ciblent une clientèle particulière et leur proposent des logements adaptés à leur âge ou à leur activité, ce qui permet une forte demande locative et un bon taux de remplissage.
À mi-chemin entre l’hôtel et l’appartement en location, la résidence gérée accueille ses locataires pendant quelques jours (vacanciers, clientèle d’affaires), quelques mois (étudiants) ou plusieurs années (séniors, personnes dépendantes). Elle leur propose une gamme de services à la carte : accueil, lingerie, entretien, petit-déjeuner, etc.
Ainsi, les résidences gérées sont des actifs résidentiels, meublés et équipés, mis en location. Faire un investissement en résidence gérée revient à faire l’acquisition d’un studio ou d’un deux pièces et de le mettre en location.
Cette forme d’achat locatif vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux (Censi-Bouvard, statut LMNP, récupération de la TVA…) tout en vous offrant des garanties comme le versement de loyers même en l’absence de locataire.
Le principe
L’investisseur achète un bien qui sera donné à bail à un gestionnaire prédéfini (souvent une filiale du constructeur ou du promoteur). L’investisseur, quant à lui, s’engage à distribuer un loyer pour une durée minimale de 9 ans.
À contrario, le gestionnaire s’oblige à entretenir, conserver, réparer et gérer les biens, tout en supportant les risques de carence et de vacances locatives.
Le propriétaire investisseur ne se soucie pas de la gestion ni des locataires, il perçoit purement et simplement les revenus prédéfinis dans le contrat commercial.
LA QUALITÉ DU LOUEUR
En plus de la fiscalité sur les revenus de l’activité, l’administration fiscale détermine la qualité du loueur par une notion d’activité professionnelle ou non. Pour mieux comprendre :
1. ACTIVITÉ NON PROFESSIONNELLE OU LMNP
Ce statut est plus communément appelé Loueur Meuble Non Professionnel (LMNP). Il rentre en action si l’une des deux conditions suivantes est remplie :
- Recettes annuelles inférieures à 23 000 € par an.
- Recettes annuelles inférieures aux autres revenus du foyer fiscal.
Imputation des déficits :
- Les déficits sont imputables sur les revenus de même nature.
- Le délai d’imputation est de 10 ans.
2. ACTIVITÉ PROFESSIONNELLE OU LMP
Plus communément appelé Loueur Meublé Professionnel (LMP), cette activité nécessite un enregistrement au RCS (Registre du Commerce des Sociétés). Il entre en vigueur si les deux conditions suivantes sont remplies :
- Recettes annuelles supérieures à 23 000 €.
- Recettes annuelles supérieures aux autres revenus du foyer fiscal.
Imputation des déficits :
- Les déficits sont déductibles du revenu global, sans limitation de montant. La part des déficits non imputés (au-dessous de 0) provenant des charges engagées (et non des intérêts d’emprunts) peut être imputée sur le revenu global des 6 années suivantes.
- Info IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : les actifs patrimoniaux détenus en LMP peuvent être qualifiés d’usage professionnel et donc être exclus de l’assiette taxable à l’IFI, à la condition que le loueur en retire plus de 50 % de l’ensemble des revenus professionnels perçus par le foyer fiscal (ART R885 du CGI).
Les différents types de résidences gérées avec services
RÉSIDENCES SÉNIORS
- LE PRINCIPE
– Elles proposent des chambres ou des appartements aux personnes âgées encore autonomes.
– Elles sont non médicalisé
– Les + pour les résidents : lien social grâce aux nombreuses activités, restaurants, animations et voisinage, nombreux services à la personne, des espaces communs de détente, extérieurs et intérieurs, des commerces, des services, des loisirs, un bien-être procuré par le personnel de la résidence.
- LES AVANTAGES
– Réduction fiscale grâce au dispositif Censi-Bouvard jusqu’au 31 décembre 2022 autonomes. Il faut le louer pendant au moins 9 ans pour vous permettre de déduire 11% du prix d’achat chaque année (dans la limite d’investissement fixée à 300000 € HT).
– Il est également possible de récupérer l’intégralité de la TVA, soit 20 % du prix de revient, à condition de louer le logement pendant 20 ans. En cas de revente avant cette date, vous devrez rembourser la somme à l’État au prorata des années restantes.
RÉSIDENCES SERVICES DE TOURISME
- LE PRINCIPE
Les résidences de tourisme accueillent les particuliers sur leur lieu de vacances.
- LES AVANTAGES
– Compléter vos revenus grâce au loyers fixés à l’avance et souvent garanti par contrat avec l’exploitant.
– Vous pouvez bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel.
NB. : Depuis le 1er janvier 2017, l’investissement en résidence de tourisme ne permet plus de bénéficier des avantages du dispositif Censi-Bouvard.
RÉSIDENCES ÉTUDIANTES
- LE PRINCIPE
– Logements meublés réservés aux étudiants à proximité des universités.
– Une résidence étudiante doit proposer au moins trois services parmi la liste suivante : réception, petit-déjeuner, nettoyage des locaux, entretien du linge. Elle peut proposer des services supplémentaires comme des salles de travail, des parkings pour voitures ou vélos, une salle de sport, un cinéma…
- LES AVANTAGES
– Investir en résidence étudiante permet de bénéficier d’une demande locative toujours renouvelée.
– Ce type d’investissement permet également de bénéficier des avantages fiscaux Censi-Bouvard, dans la limite de 300 000 €, avec un engagement d’au moins 9 ans.
RÉSIDENCES SERVICES AFFAIRES
- LE PRINCIPE
– Résidences destinées à une clientèle en déplacement professionnel, elles allient le confort d’un hôtel à l’indépendance d’un appartement.
– Elles permettent d’effectuer un séjour de quelques jours, quelques semaines, en bénéficiant d’un confort et des services d’un appartement neuf. Elles se situent dans les grandes agglomérations, souvent en cœur de ville.
- LES AVANTAGES
– Les clients visés sont des grandes sociétés qui souhaitent loger leurs collaborateurs dans des appartements de qualité moins onéreux qu’un hôtel. La demande ne cesse de croître.
La location meublée
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