Tout savoir sur le Bail Réel Solidaire (BRS)
Vous avez entendu parler du Bail Réel Solidaire (BRS) sans vraiment savoir de quoi il s’agit ? Nous vous expliquons tout sur ce dispositif d’accession à la propriété à prix réduit : son fonctionnement, ses avantages, les conditions pour en bénéficier, et comment acheter un logement en BRS avec Mon Patrimoine Neuf.
Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif innovant qui permet à des ménages aux revenus modestes de devenir propriétaires à un prix bien en dessous du marché, tout en restant en zone tendue.
Il repose sur un principe simple : vous achetez uniquement le logement (bâti), mais pas le terrain (foncier), qui reste la propriété d’un Organisme Foncier Solidaire (OFS). C’est ce qu’on appelle la dissociation du bâti et du foncier.
- Tout savoir sur les dispositifs d’aide à l’accession.
Le Bail Réel Solidaire, c’est quoi ?
Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif créé par la loi ALUR (2014) et pleinement opérationnel depuis 2017.
Il permet de dissocier le terrain (foncier) du logement (bâti), offrant ainsi aux ménages aux revenus intermédiaires la possibilité d’acquérir un bien neuf à un prix réduit, tout en louant le foncier à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) pendant une durée emphytéotique (18 à 99 ans).
Les objectifs du BRS
- Rendre la propriété accessible : en réduisant de 20 à 50 % le coût d’achat du bâti.
- Limiter la spéculation : le foncier reste détenu par l’OFS, ce qui garantit la pérennité du modèle abordable.
- Encourager une mixité sociale durable et favoriser un urbanisme responsable.
Qu’est-ce qu’un Organisme de Foncier Solidaire ?
Un OFS est une structure à but non lucratif, agréée par l’État, qui acquiert des terrains pour y développer des logements accessibles.
Il conserve le foncier indéfiniment et veille au maintien des prix dans le temps. Souvent issu du modèle anglo-saxon des “Community Land Trusts”, l’OFS veille à la vocation sociale et environnementale des terrains qu’il gère.
Quels sont les avantages du BRS ?
Se constituer un patrimoine immobilier
Même avec un budget modeste, vous devenez propriétaire du bâti. Le coût d’acquisition et les mensualités sont réduits grâce à la dissociation du foncier.
Accéder à un logement en dessous du prix du marché
Les prix peuvent être réduits de 20 à 50 %, en fonction des zones géographiques, parce que vous n’acquérez pas le terrain.
Profiter d’une TVA réduite
Les acheteurs en BRS, destinant leur logement à la résidence principale, peuvent bénéficier d’une TVA à 5,5 % au lieu de 20 %, dans les zones éligibles (ANRU, plafonds de ressources respectés).
Par exemple, un ménage éligible souhaite acheter un bien neuf de 60 m² en BRS, dans un programme situé en quartier prioritaire à Nice.
- Prix hors taxes du logement : 150 000 €
- TVA à 5,5 % : 8 250 €
- Prix total TTC : 158 250 €
À titre de comparaison, avec une TVA à 20 %, le prix serait de 180 000 € TTC, soit une économie de 21 750 € grâce au taux réduit.
Accéder à la propriété dans des quartiers attractifs
Le Bail Réel Solidaire (BRS) offre l’opportunité de devenir propriétaire dans des quartiers attractifs, souvent situés en zones tendues où les prix de l’immobilier dépassent largement les capacités des ménages modestes.
Grâce à la dissociation du foncier et du bâti, le BRS permet d’accéder à un logement neuf ou rénové à un prix inférieur de 20 à 40 % par rapport au marché libre, tout en restant au cœur de secteurs bien desservis, proches des transports en commun, des commerces, des écoles et des bassins d’emploi.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du BRS ?
Les conditions liées à l’investisseur
- Occuper le logement à titre de résidence principale.
- Respecter les plafonds de ressources du dispositif.
Les conditions liées au logement
- Le logement doit être une résidence principale.
- Le logement doit être neuf ou en VEFA.
- Le logement peut être ancien s’il est à rénover ou à réhabiliter.
- Situé en zone éligible (zone A, B1, C).
Tableau des plafonds de ressources de 2025 pour le Bail Réel Solidaire (BRS) :
Ces plafonds sont définis en fonction du nombre de personnes dans le foyer fiscal et de la zone géographique du logement.
MAJ le 2 octobre 2025
| Zone Abis et A | Zone B1 | Zone B2 et C | |
| Personne seule | 38 508 | 38 508 | 33 479 |
| 2 personnes sans personnes à charge (hors jeune ménage) | 57 555 | 57 555 | 44 710 |
| 3 personnes ou personne seule + 1 personne à charge ou jeune ménage | 75 447 | 69 183 | 53 766 |
| 4 personnes ou personne seule + 2 personnes à charge | 90 078 | 82 871 | 64 910 |
| 5 personnes ou personne seule + 3 personnes à charge | 107 173 | 98 101 | 76 357 |
| 6 personnes ou personnes seule + 4 personnes à charge | 120 598 | 110 396 | 86 055 |
| Personne supplémentaire | 13 440 | 12 301 | 9 599 |
La redevance à l’OFS
L’acquéreur verse une redevance mensuelle à l’OFS pour la location du foncier. Son montant dépend du prix du terrain et de la politique de l’OFS : plus le terrain est cher, plus la redevance peut être élevée. Elle est généralement comprise entre 1 € et 4 €/m² et par mois, correspondant à la location du terrain.
Exemple d’une acquisition avec le Bail Réel Solidaire
Un couple sans enfant souhaite devenir propriétaire de sa résidence principale à Bordeaux, en zone A. Leur revenu fiscal de référence annuel est de 39 000 €, ce qui les rend éligibles au BRS, le plafond pour un couple en zone A étant de 57 555 € en 2025. Ils souhaitent acheter un appartement T3 neuf de 60 m².
- Prix de vente (hors foncier, via BRS) : 165 000 €
- Situé en zone ANRU, éligible à la TVA réduite à 5,5 %
- TVA à 5,5 % : 9 075 €
- TVA standard à 20 % : 33 000 €
Ils réalisent une économie de 23 925 €.
Demander mon éligibilité au BRS :
Les étapes d’achat avec le BRS
Le Bail Réel Solidaire permet d’acheter un logement neuf à un prix nettement inférieur à celui du marché, en dissociant le foncier du bâti. Voici les étapes clés à suivre pour concrétiser votre projet immobilier en toute sérénité :
1. Vérifier votre éligibilité
Avant toute démarche, il est indispensable de vérifier que vos revenus sont inférieurs aux plafonds fixés par le BRS (variables selon la zone et la composition du foyer).
Vous devez également acheter pour en faire votre résidence principale, sans possibilité de mise en location (sauf exception).
2. Trouvez un logement en BRS avec un conseiller Mon Patrimoine Neuf
Recherchez un logement neuf ou en VEFA proposé dans le cadre d’un partenariat avec un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) agréé.
Ces logements sont généralement situés dans des zones urbaines attractives, souvent en quartier en renouvellement ou en zone tendue. N’hésitez pas à faire appel à un de nos conseillers.
3. Signez le contrat de réservation et le bail emphytéotique
Vous formalisez votre engagement en signant un contrat de réservation VEFA (si logement non livré) et un bail avec l’OFS.
Ces documents précisent vos droits et obligations, notamment en matière d’usage, de revente et de redevance.
4. Obtenez votre financement
Montez votre dossier de financement en mobilisant, si possible, les dispositifs d’aides à l’accession :
- Prêt à Taux Zéro (PTZ)
- TVA réduite à 5,5 % (si logement situé en zone ANRU ou QPV)
- Exonération partielle ou totale de taxe foncière (selon les communes)
5. Signez l’acte de vente chez le notaire
Une fois le financement validé, vous signez l’acte de vente définitif chez le notaire. Vous devenez pleinement propriétaire du logement, tandis que le terrain reste la propriété de l’OFS.
6. Emménagez dans votre logement et payez la redevance foncière
À la livraison du bien, vous pouvez emménager et commencer à verser la redevance mensuelle à l’OFS, en plus de vos mensualités de prêt. Cette redevance reste faible et encadrée.
7. Respectez les conditions de revente
Si vous souhaitez revendre votre logement, le nouvel acquéreur devra répondre aux critères d’éligibilité BRS (plafonds de ressources, résidence principale).
Le prix de revente est plafonné, selon un indice fixé par l’OFS, pour garantir le maintien du logement dans le parc accessible à long terme.
Comment se déroule la revente d’un bien en BRS ?
- Le propriétaire peut revendre à tout moment.
- Le prix est encadré : indexé sur un indice préalablement défini, avec éventuelle majoration due aux travaux réalisés.
- Le futur acquéreur doit également répondre aux conditions d’éligibilité (ressources, résidence principale).
Dans quelles communes acheter un logement avec le Bail Réel Solidaire ?
• Le Bail Réel Solidaire à Nice
Nice propose des programmes BRS dans des zones ANRU, notamment dans le quartier Ariane – Le Manoir et le quartier Pavillon, où la TVA est réduite à 5,5 % et les prix sont plafonnés. Le marché libre dépasse souvent les 5 000 €/m², tandis que les appartements éligibles au BRS sont proposés à des prix inférieurs de 20 à 30 %.
Les redevances foncières sont abordables et la revente ultérieure est encadrée pour assurer l’accès aux futurs ménages.
Découvrez les programmes spécifiques et les zones disponibles.
• Le Bail Réel Solidaire à Toulouse
À Toulouse, plusieurs projets BRS se trouvent dans des quartiers en renouvellement urbain, notamment dans le quartier Empalot, Grand Mirail ou La Reynerie, tous classés zone ANRU selon le site de l’Agence Nationale pour la Rénovation urbaine.
Les prix libres avoisinent les 3 600 €/m², tandis que les offres en BRS ne dépassent pas 3 000 €/m², avec TVA réduite à 5,5 % et la redevance foncière est en général autour de 1,20€/m². La revente reste encadrée pour garantir l’accessibilité sociale à long terme.
Consultez les solutions en cours et les offres en BRS à Toulouse.
Quelle différence entre le BRS, la location libre et l’acquisition libre ?
Prenons l’exemple d’un logement d’une surface de 70m2 situé en zone A.
- En location libre : Loyer mensuel charges comprises de 1 164 € pour un taux d’effort de 33 %, revenus conseillés de 3 500 € minimum,
- En acquisition : Hypothèse avec un prêt principal à 3% sur 25 ans + prêt accession.
- En acquisition libre : 396 410 € soit une dépense de 1 850 €/mois,
- En acquisition BRS : 208 278 € soit une dépense de 1 065 €/ mois (remboursement emprunt et redevance OFS). Dans cet exemple, la redevance est de 1,5 €/m2/mois.
| Logement classique | Logement BRS | Location | |
| Prix à l’achat | 396 410 € | 208 278 € | – |
| Mensualités | 1 850 € | 960 € | – |
| Redevance foncière | – | 105 € | – |
| Coût mensuel | 1 850 € | 1 065 € | 1 164 € |
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FAQ : Questions / Réponses
Peut-on cumuler le BRS avec des aides complémentaires ?
Oui, il est possible de cumuler le BRS avec le PTZ, le prêt d’accession sociale (PAS) et parfois des subventions locales qui s’appliquent en complément du BRS.
Quels sont les risques de la revente en BRS ?
La revente d’un logement acquis en Bail Réel Solidaire (BRS) est strictement encadrée afin de préserver sa vocation sociale. Le prix de cession est plafonné selon les modalités fixées par l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS), ce qui permet d’éviter toute spéculation. Le nouvel acquéreur doit répondre aux conditions d’éligibilité du BRS, notamment en ce qui concerne les plafonds de ressources. Il peut dont être difficile de trouver des acquéreurs.
Peut-on louer le logement en meublé ?
Si l'OFS l'autorise, oui.
Peut-on revendre un bien en BRS ?
Oui, un bien en BRS peut être revendu, mais uniquement à un acquéreur éligible et à un prix plafonné défini par le bail.
