Le crédit immobilier
Le crédit immobilier, ou prêt immobilier, est un emprunt mis en place par un organisme prêteur (banque, société de financement) à disposition d’un ou plusieurs emprunteurs non professionnels une somme d’argent pour acquérir un terrain destiné à sa construction ou l’achat d’un immeuble à usage d’habitation (ou professionnel et d’habitation). Mon Patrimoine Neuf vous explique en détail le crédit immobilier ainsi que les démarches à suivre.
LE CRÉDIT IMMOBILIER
Le crédit immobilier, ou prêt immobilier est destiné uniquement à financer l’achat d’un bien immobilier. Le logement d’habitation pourra servir de résidence principale ou secondaire, d’un investissement locatif ou d’un local commercial.
Le projet immobilier de l’emprunteur doit cependant être bien défini avec le montant du bien, sa surface, le type de bien (maison ou appartement), l’emplacement, etc.
LES TYPES DE PRÊTS IMMOBILIERS BANCAIRES
Les prêts bancaires
Les prêts bancaires correspondent aux financements les plus communs. Ces financements sont attribués pour tout type de projet immobilier, de l’achat de sa résidence principale ou secondaire à l’achat locatif.
Il existe plusieurs types de prêt immobiliers :
- Le prêt amortissable : c’est le prêt le plus commun en France. L’emprunteur verse une mensualité qui amorti une partie du capital emprunté et rembourse ainsi les intérêts du crédit immobilier. Lors de la dernière échéance, le prêt est totalement remboursé.
- Le prêt In Fine : c’est un prêt non amortissable, le capital n’est pas remboursé à travers les mensualités. Toute la durée du crédit, l’emprunteur ne remboursera que les intérêts d’emprunt. Le remboursement du capital ne sera effectué que lors du paiement de la dernière mensualité. Il concerne les emprunteurs qui ont une épargne disponible sur laquelle le financement sera adossé.
- Le prêt relais : c’est un prêt non amortissable, destiné aux emprunteurs qui sont déjà propriétaires d’un bien immobilier qu’ils ont mis ou vont mettre en vente et qui ne sera pas vendu avant l’achat du nouveau logement. La banque fera alors une avance à l’emprunteur sous forme de prêt relais le temps que son ancien logement soit vendu.
Les prêts d’aide à l’accession
Ce sont des prêts destinés pour la plupart des cas à financer une résidence principale du ménage accédant à la propriété. Certains prêts pourront financer jusqu’à la totalité du prix du bien et d’autres seront seulement complémentaires au financement et ne pourront dépasser une quotité fixée par décret.
- Le prêt accession sociale (Prêt PAS) : ce prêt est accordé sous conditions de ressources aux ménages à revenus moyens ou modestes désireux d’acquérir leur bien immobilier en rési- dence principale, que ce soit pour de l’ancien ou du neuf. Ce prêt peut aussi financer une partie des travaux s’il améliore le logement d’un point de vue énergétique ou d’agrandissement. La durée d’emprunt est comprise entre 5 et 30 ans et les taux des prêts PAS ne peuvent excéder un certain plafond.
- Le prêt conventionné (Prêt PC) : ce prêt n’impose pas de condi- tions de revenus mais il ne doit pas excéder un certain plafond, déterminé par décret. Le PC donne droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL) qui est calculée sur une base des revenus, du lieu d’habitation et de la composition du ménage.
- Le prêt à taux zéro (PTZ) : c’est une aide de l’État qui permet d’aider les primo-accédant à accéder à la propriété pour l’achat d’un bien neuf. Le PTZ est un prêt complémentaire au financement et sous conditions de revenus.
- Le prêt épargne logement (PEL) : le PEL est accessible à tous, à condition d’avoir un Plan Épargne Logement (PEL) ou un Compte Épargne Logement (CEL), pour une résidence principale.
- Le prêt action logement : il permet de financer une partie de la résidence principale d’un emprunteur salarié d’une entreprise industrielle ou commerciale (hors agricole) d’au moins 10 salariés. Le salarié et l’employeur doivent répondre à des conditions pour la mise en place de ce type de finan- cement. L’emprunteur doit financer et occuper le logement au titre de sa résidence principale, et doit l’occuper au moins 8 mois par an.
LES DIFFÉRENTS TAUX D’INTÉRÊTS
Le taux d’intérêts pour un crédit immobilier peut être fixe ou variable (révisable).
+ Le taux d’intérêt fixe est connu à l’avance et ne peut varier.
+ Le taux d’intérêt variable, ou révisable, est calculé sur la base d’un indice de référence dont l’évolution (à la hausse ou à la baisse) aura forcément une incidence sur le montant de la mensualité et sur la durée du crédit. Le coût total du crédit n’est cependant pas connu à l’avance. Le taux d’intérêt variable peut alors être capé, lorsque le contrat de prêt prévoit une limitation à la hausse de la variation globale du taux d’intérêt. Une limitation à la baisse peut également être prévue.
SIMULER SON PRÊT IMMO
Pour réaliser une simulation de prêt immobilier, il existe de nombreux simulateurs qui vous proposent de renseigner le montant du bien à acheter, le montant de votre apport personnel, la durée sur laquelle vous souhaitez emprunter et les mensualités que vous ne souhaitez pas dépasser.
comment renégocier son prêt IMMO ?
Pour renégocier les conditions de votre prêt immobilier auprès de votre banque actuelle, c’est tout à fait possible. Il vous suffit de prendre en compte les conditions de marché et les conditions propres à votre situation.
Si votre banque ne consent pas à vous accorder les éléments que vous exigez, la meilleure solution est de vous diriger vers les services d’un courtier qui vérifiera pour vous si l’opération de rachat de prêt immobilier par un nouvel établissement est intéressante financièrement.
à savoir
RÉGLEMENTATION & AUTORITÉ LE TAUX D’EFFORT CE QUI CHANGE À PARTIR DU 1ER JANVIER 2022
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) est l’autorité macroprudentielle française chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, dans le but d’en préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique. Le HCSF est également chargé de faciliter la coopération et l’échange d’informations entre les institutions que ses membres représentent. Ces échanges permettent de limiter les angles morts de la surveillance et de mieux prendre en compte les risques liés aux interconnexions entre les différents acteurs ou secteurs et aux interactions entre les réglementations.
Cette institution vient de rétablir une norme juridiquement plutôt contraignante courant de l’été 2021, après un bilan de 1er semestre 21 plutôt exceptionnel, constatant des taux d’intérêt bancaires historiquement bas et un nouveau record de montant de production de nouveaux crédits.
Les préconisations du HCSF pour les prêts immobiliers deviendront des obligations pour les banques à compter du 1er janvier 2022. C’est ce qui ressort d’un communiqué de presse diffusé ce 14 septembre par l’organisme. “Ces règles consistent en un taux d’effort, c’est-à-dire le montant total des dépenses liées à l’habitation rapporté aux revenus, de 35% maximum, une durée d’endettement de 27 ans au plus dans certains cas et la possibilité de déroger à ces critères pour 20% des crédits”, rappelle l’Agence France presse dans une dépêche diffusée le même jour.
Le HCSF espère ainsi “ancrer dans la durée” ces règles du jeu, censées assurer “un accès large et maîtrisé au crédit immobilier”. L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), gendarme du secteur financier, sera chargée de veiller au respect de ces conditions. Le Haut conseil considère que ses dernières recommandations ont eu un effet positif sur le marché, interrompant la “dérive” des conditions d’octroi et assurant une meilleure protection des ménages.
