Les étapes d’une opération immobilière

1. LA PROSPECTION FONCIÈRE

Dans un premier temps, le promoteur recherche les terrains disponibles pour y réaliser un futur projet immobilier. Plusieurs critères entrent en compte dans le choix du terrain : l’emplacement, les infrastructures, les règles d’urbanisme, le contexte socio-économique. Le promoteur recherche des opportunités où il pourra rénover ou édifier un ou plusieurs bâtiments. 

Pour sa recherche, il peut s’adresser aux propriétaires de terrains, aux agences immobilières qui agiront comme apporteurs d’affaires ou encore, pour les organismes publics, lancer des appels d’offres.

2. LA CONCEPTION 

Lors de la conception, le promoteur établit une étude de marché qui analyse les besoins inhérents à l’emplacement du projet : démographie, évolution du marché du logement, infrastructures de la ville, perspectives de développement ainsi qu’une étude de faisabilité, dans laquelle il réunit les données techniques permettant de déterminer le nombre de logements faisables sur le terrain.

Un architecte intervient ensuite pour concevoir le bâtiment, réaliser les plans de niveaux, des perspectives et estimer le coût final des travaux. 

Une fois l’étude du projet réalisée et validée par la direction, la négociation avec les propriétaires du terrain ou de l’immeuble faite, les parties s’engagent en signant une promesse.

3. LA VALIDATION DU PERMIS DE CONSTRUIRE

La demande de permis de construire s’effectue en mairie et une réponse sera donnée sur une période de 3 mois le temps de l’étude du dossier. Le permis sera affiché en mairie lors de son acceptation et le promoteur reçoit l’arrêté de permis de construire ou la non opposition à la DP par courrier.

Si le permis de construire est refusé, le promoteur peut demander une nouvelle étude du dossier. Une fois accordé, le permis de construire est valable 3 ans, renouvelable 1 an à deux reprises, pour un total de 5 ans.

4. LA COMMERCIALISATION

En France, un promoteur doit s’associer à un organisme financier qui lui donne la GFA – Garantie Financière d’Achèvement. Ainsi, si le promoteur n’est plus en capacité de terminer la réalisation du projet, la banque prend le relais.

Le régime de vente le plus courant est la Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) : l’acquéreur et le promoteur signent un contrat de réservation. L’acquéreur verse un dépôt de garantie et le promoteur s’engage à lui vendre le logement une fois les travaux terminés. Par ce régime de vente, l’acquéreur bénéficie d’une Garantie Financière d’Achèvement (GFA).

5. LE FINANCEMENT

Un programme immobilier implique des besoins de financements conséquents. Ces financements proviennent de 3 sources :

• Les fonds propres

• Les banques : en général elles demandent comme garantie 20 % en fonds propre et/ou la pré-commercialisation d’un certain nombre de logements.
• Les ventes en l’État de Futur Achèvement (VEFA) ou ventes sur plan : les acquéreurs paient leur bien au fur et à mesure de l’avancement du chantier.

Quand le promoteur a trouvé le financement et obtenu le permis de construire, il peut finaliser l’achat du terrain et commencer les travaux.

6. LA CONSTRUCTION

En tant que maître d’ouvrage, le promoteur immobilier rassemble les corps de métiers nécessaires à la réalisation du bâtiment et coordonne les actions des différents intervenants.

Il s’assure de l’avancement du projet afin qu’il se termine dans les délais convenus avec les acquéreurs, qu’il tient informés de la progression des travaux.

7. LA LIVRAISON

À la livraison, les acquéreurs visitent le bien et, s’ils constatent des défauts, ils peuvent émettre des réserves. Le promoteur a alors trois mois pour les lever. Les acquéreurs reçoivent les clés et règlent le solde.