Les dispositifs d’investissement dans l’immobilier en 2025
Investir dans l’immobilier est une stratégie efficace pour se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Cependant, face à la diversité des dispositifs existants comme la loi Malraux, la loi Monument Historique, le statut LMNP, le déficit foncier, la loi Denormandie… Il est essentiel de bien comprendre leurs spécificités pour faire le bon choix.
Que vous souhaitiez réduire vos impôts, générer des revenus locatifs ou valoriser un bien d’exception, chaque solution répond à des objectifs précis. Découvrez dans ce guide les principales options d’investissement immobilier et trouvez celle qui correspond le mieux à votre projet.
Le logement Locatif Intermédiaire (LLI)
Introduit par la loi de finances 2024, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif permettant aux particuliers investisseurs de bénéficier d’un régime fiscal attractif, en contrepartie d’un engagement locatif spécifique. Ce type de logement est destiné aux ménages dont les revenus sont trop élevés pour prétendre au logement social, mais trop modestes pour accéder aux loyers du parc privé classique. Il s’inscrit dans une logique de logement abordable en zones tendues, où la demande locative est forte.
Les avantages
- TVA réduite à 10 % au lieu de 20 %, applicable sur l’acquisition du bien.
- Économie d’impôt équivalente au montant de la taxe foncière, pendant 15 à 20 ans.
- Garantie de loyers sécurisés, avec un taux d’occupation élevé dans les grandes agglomérations.
- Acquisition d’un bien neuf aux dernières normes environnementales (RE 2020).
- Rentabilité optimisée dans un marché locatif dynamique, notamment en zones A, A bis ou B1.
Les conditions
- Le bien doit être loué nu à usage de résidence principale.
- Durée d’engagement locatif minimale de 15 ans.
- Respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires, fixés par décret.
- Le logement doit être situé dans une zone éligible (zone Abis, A, B1, B2 et C).
- L’acquisition doit être réalisée via une SCI (Société Civile Immobilière).
Le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)
Créé en 1949, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s’adresse aux particuliers souhaitant investir dans l’immobilier locatif meublé, tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Ce régime concerne aussi bien les logements neufs que les biens anciens, et s’applique à la location longue durée comme à la location saisonnière (type Airbnb), dès lors que certaines conditions sont respectées.
Les avantages
- Revenus locatifs peu ou pas imposés : grâce au régime réel, l’investisseur peut amortir le bien immobilier, le mobilier et les frais d’acquisition, ce qui permet souvent de neutraliser l’imposition des loyers pendant plusieurs années.
- Récupération de la TVA : en cas d’investissement dans une résidence de services neuve (résidence étudiante, senior, affaires, etc.), il est possible de récupérer les 20 % de TVA sur le prix d’achat, sous conditions de gestion et de durée de détention.
Les conditions
- Enregistrement au statut LMNP (formulaire P0i)
- Recettes locatives inférieures à 23 000 €/an ou à 50 % des revenus globaux du foyer fiscal
- Le logement doit être meublé, c’est-à-dire conforme à la liste minimale d’équipements définie par décret (lit, table, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, etc.)
La loi Malraux
La loi Malraux (loi n°62-903 du 4 août 1962) est un dispositif fiscal destiné à encourager la rénovation et la préservation du patrimoine immobilier ancien en France. Elle permet aux investisseurs d’acquérir un bien situé dans un secteur protégé (Sites Patrimoniaux Remarquables, anciens secteurs sauvegardés…) et de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le coût des travaux de restauration.
Cette réduction peut atteindre 30 % des dépenses engagées, selon la localisation du bien. En contrepartie, l’investisseur s’engage à louer le logement nu pendant au moins 9 ans après la fin des travaux. La loi Malraux s’adresse aux contribuables fortement imposés souhaitant allier optimisation fiscale et valorisation d’un bien d’exception.
Les avantages
- Réduction d’impôt jusqu’à 30 % des travaux engagés pour les immeubles situés au sein d’un secteur classé “Site Patrimonial Remarquable”.
- Bénéficier de revenus locatifs non plafonnés.
- Profiter d’une plus-value à la revente.
- Se constituer un patrimoine.
Les conditions
- Engagement de location pendant 9 ans.
- Travaux encadrés par un Architecte des Bâtiments de France (ABF).
- Bien situé dans une zone éligible (secteurs sauvegardés, quartiers anciens dégradés, ZPPAUP).
- Il faut restaurer l’ensemble du bâtiment et non pas seulement une partie.
La loi Monument Historique (MH)
La Loi Monument Historique, instaurée en 1913, est un dispositif fiscal destiné à encourager la restauration et la conservation du patrimoine immobilier classé ou inscrit au titre des monuments historiques.
Elle s’adresse aux particuliers souhaitant investir dans l’immobilier ancien d’exception, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux majeurs.
Ce dispositif concerne les biens classés ou inscrits aux monuments historiques.
Il permet aux contribuables fortement imposés de déduire 100 % des charges et travaux engagés, sans plafond.
Les avantages
- Déduction totale des charges des revenus fonciers et globaux
- Exonération des droits de succession (sous convention avec l’État)
- Valorisation d’un bien à très forte valeur patrimoniale
Les conditions
- Conservation du bien pendant 15 ans
- Approbation des travaux par l’État
- Usage personnel ou mise en location non meublée
La loi Denormandie
La loi Denormandie encourage l’investissement dans l’ancien avec rénovation, dans les centres-villes de communes moyennes. Ce dispositif offre une réduction d’impôt sur le revenu, similaire à la loi Pinel. Lancé en 2018 par le ministre Julien Denormandie, le dispositif est accessible jusqu’au 31 décembre 2027.
Les avantages
- Jusqu’à 21 % de réduction d’impôt.
- Participation à la revitalisation des centres-villes.
- Rentabilité attractive dans certaines zones.
Les conditions
- Acheter un bien dans une ville labellisée “cœur de ville”.
- Effectuer des travaux représentant au moins 25 % du coût total du prix du logement.
- Louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans.
- Respecter les plafonds de loyers et de ressources.
Le Déficit Foncier (DF)
Le déficit foncier permet de déduire de vos revenus globaux (dans la limite de 10 700 € par an) les dépenses liées à la rénovation ou l’entretien d’un bien locatif. Ce mécanisme est idéal pour ceux qui souhaitent investir dans l’ancien et réduire leur fiscalité.
Les avantages
- Réduction directe de l’impôt sur le revenu, dans la limite de 10 700 € par an imputables sur le revenu global.
- Non soumis au plafonnement global des niches fiscales (10 000 €).
- Aucune condition de zonage, de plafonnement de loyers ou de ressources des locataires.
- Valorisation du bien à l’issue des travaux et potentiel de plus-value à la revente.
Les conditions
- Le bien doit être loué vide (non meublé), à usage de résidence principale.
- L’investisseur doit être imposé au régime réel, ce qui permet de déduire l’ensemble des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, gestion, assurances, etc.).
- Seuls les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration sont déductibles : les dépenses de construction, d’agrandissement ou de reconstruction sont exclues.
- Le bien doit être conservé au moins 3 ans après l’imputation du déficit sur le revenu global (jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivante).
- Les travaux doivent être effectivement payés durant l’année fiscale concernée pour être déductibles.
Comment choisir le meilleur dispositif d’investissement locatif ?
Le bon dispositif dépend de votre niveau d’imposition, de votre capacité d’investissement, de vos objectifs à long terme (revenus complémentaires, transmission, optimisation fiscale) et du type de bien que vous souhaitez acquérir.
Chez Mon Patrimoine Neuf, nos conseillers vous accompagnent pour définir une stratégie personnalisée, adaptée à votre profil et aux opportunités du marché immobilier 2025.
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FAQ : Questions / réponses
Quelle est la différence entre le LMNP et le Locatif Intermédiaire ?
Le LMNP s’applique aux biens meublés, tandis que le locatif intermédiaire concerne des logements nus loués à des ménages aux revenus modérés.
Peut-on cumuler plusieurs dispositifs de défiscalisation ?
Oui, sous certaines conditions, mais attention aux plafonds et à la compatibilité entre dispositifs.
Quel est le dispositif le plus adapté aux hauts revenus ?
La loi Monument Historique et le Déficit Foncier sont particulièrement efficaces pour les foyers fortement imposés.
