Les dispositifs d’investissement en 2025
Investir dans l’immobilier est une stratégie efficace pour se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Cependant, face à la diversité des dispositifs existants – loi Malraux, Monument Historique, LMNP, déficit foncier, loi Denormandie… – il est essentiel de bien comprendre leurs spécificités pour faire le bon choix.
Que vous souhaitiez réduire vos impôts, générer des revenus locatifs ou valoriser un bien d’exception, chaque solution répond à des objectifs précis. Découvrez dans ce guide les principales options d’investissement immobilier et trouvez celle qui correspond le mieux à votre projet. 🚀
LE LOGEMENT LOCATIF INTELLIGENT (LLI)
Le Logement Locatif Intelligent (LLI) est un nouveau dispositif d’investissement immobilier, entré en vigueur en 2025, a été instauré par l’État afin de dynamiser l’investissement locatif dans des zones géographiques ciblées par le ministère de l’Économie et des Finances.
Les villes et métropoles sélectionnées bénéficient d’une forte attractivité et d’une demande locative en hausse, offrant ainsi aux investisseurs des opportunités plus rentables et avantageuses.
L’objectif de ce dispositif est de permettre aux acquéreurs d’acheter un logement neuf à un prix inférieur à celui du marché, grâce à un avantage fiscal sur la TVA, réduite à 10 %. Découvrez ci-dessous tous les bénéfices financiers et patrimoniaux qu’il offre.
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LA LOCATION MEUBLÉE
La location meublée est un mode de location dans lequel le logement est loué avec tous les équipements et mobiliers essentiels permettant au locataire d’y vivre immédiatement.
Contrairement à la location nue, ce type de bail impose un minimum d’ameublement défini par la loi, incluant notamment un lit, des rangements, une table, des chaises, des équipements de cuisine et des luminaires. La location meublée offre une flexibilité accrue, avec des baux plus courts (notamment pour les étudiants ou les locations saisonnières) et des loyers souvent plus élevés que dans la location vide.
Elle permet également aux propriétaires de bénéficier d’un régime fiscal attractif, notamment sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Loueur Meublé Professionnel (LMP), offrant des avantages fiscaux intéressants.
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LA LOI MALRAUX
La loi Malraux est un dispositif fiscal destiné à encourager la rénovation et la préservation du patrimoine immobilier ancien en France. Instaurée en 1962, elle permet aux investisseurs d’acquérir un bien situé dans un secteur protégé (Sites Patrimoniaux Remarquables, anciens secteurs sauvegardés…) et de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le coût des travaux de restauration.
Cette réduction peut atteindre 30 % des dépenses engagées, selon la localisation du bien. En contrepartie, l’investisseur s’engage à louer le logement nu pendant au moins 9 ans après la fin des travaux. La loi Malraux s’adresse aux contribuables fortement imposés souhaitant allier optimisation fiscale et valorisation d’un bien d’exception.
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LA LOI MONUMENT HISTORIQUE (MH)
La loi Monument Historique est un dispositif fiscal créé en 1913 pour encourager la conservation du patrimoine architectural français. Elle permet aux propriétaires de biens classés ou inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques de bénéficier d’avantages fiscaux significatifs.
En effet, 100 % des dépenses de rénovation, d’entretien et de travaux peuvent être déduites des revenus fonciers et, sous certaines conditions, du revenu global, sans plafonnement. En contrepartie, le propriétaire s’engage à conserver le bien pendant au moins 15 ans et, selon les cas, à l’ouvrir partiellement au public.
Ce dispositif s’adresse principalement aux contribuables fortement imposés souhaitant investir dans un bien d’exception tout en bénéficiant d’une défiscalisation avantageuse.
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LA LOI DENORMANDIE
La loi Denormandie est un dispositif fiscal mis en place en 2019 pour encourager la rénovation des logements anciens dans certaines villes moyennes.
Elle permet aux investisseurs d’acquérir un bien à rénover et de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du montant de l’investissement, selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans). Pour être éligible, le bien doit se situer dans une des communes éligibles et les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
L’objectif de ce dispositif est de revitaliser les centres-villes et d’améliorer l’offre locative tout en offrant aux investisseurs une opportunité attractive de défiscalisation.
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LE DÉFICIT FONCIER
Le Déficit Foncier est un dispositif fiscal permettant aux propriétaires bailleurs de déduire de leurs revenus imposables les charges et travaux de rénovation réalisés sur un bien immobilier destiné à la location. Ce mécanisme s’applique lorsque le montant des dépenses engagées (travaux, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, etc.) dépasse les revenus fonciers perçus.
La partie du déficit foncier résultant des travaux peut être imputée sur le revenu global du contribuable, dans la limite de 10 700 € par an, et l’excédent peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Ce dispositif est particulièrement avantageux pour les investisseurs souhaitant restaurer un bien ancien tout en optimisant leur fiscalité.
Cependant, pour en bénéficier, le bien doit être loué pendant au moins 3 ans après les travaux, sous peine de perdre l’avantage fiscal. Ainsi, le déficit foncier constitue une opportunité intéressante pour allier valorisation patrimoniale et réduction d’impôt.
