Défiscaliser dans l’ancien avec la loi Malraux
Un dispositif d’exception pour réduire vos impôts en rénovant un bien historique
La Loi Malraux est l’un des dispositifs les plus puissants pour bénéficier d’une réduction d’impôt importante en finançant la rénovation d’un immeuble ancien situé dans un secteur patrimonial protégé.
Elle permet d’obtenir une réduction d’impôt de 22 % à 30 % du montant des travaux, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans, tout en constituant un patrimoine rare et valorisé.
La Loi Malraux s’adresse aux investisseurs qui souhaitent allier optimisation fiscale, prestige immobilier et valorisation patrimoniale dans des quartiers historiques.
- Retrouvez tous les dispositifs pour investir dans l’immobilier.
La Loi Malraux, de quoi s’agit-il ?
La Loi Malraux (loi n°62-903 du 4 août 1962), est un dispositif fiscal destiné aux investisseurs souhaitant rénover des immeubles anciens de caractère, situés dans des secteurs protégés (Sites Patrimoniaux Remarquables, anciens secteurs sauvegardés…).
La Loi Malraux est un dispositif fiscal créé pour encourager la restauration du patrimoine architectural français. En échange de la rénovation complète d’un immeuble situé dans un secteur protégé, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux.
Montant de la réduction d’impôt :
- 22 % des travaux en Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP / AVAP)
- 30 % en Site Patrimonial Remarquable – SPR avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV)
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Comprenez les conditions, les zones éligibles et les démarches pour en bénéficier.
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Objectif de la Loi Malraux
Créée en 1962, la Loi Malraux vise à :
- Encourager la restauration d’immeubles anciens situés dans des zones historiques,
- Maintenir la mixité sociale dans les centres-villes,
- Offrir un avantage fiscal attractif aux investisseurs engagés dans la préservation du patrimoine.
Les avantages de la Loi Malraux
1. Une réduction d’impôt très élevée
- Jusqu’à 120 000 € de réduction d’impôt sur 4 ans (30 % de 400 000 €).
2. Un patrimoine de prestige
- Les biens Malraux sont situés dans les centres historiques : immeubles de charme, architecture préservée, forte attractivité.
3. Pas de plafond de loyers ni de ressources
- Contrairement au Pinel, aucune contrainte sur les loyers ou les revenus des locataires.
4. Emplacement premium
- Les biens sont dans les zones les plus recherchées : centres-villes anciens, secteurs classés, quartiers touristiques.
5. Forte valorisation à long terme
- La rénovation complète d’un immeuble patrimonial garantit souvent une progression de valeur importante.
6. Déduction forfaitaire sur travaux obligatoires
- Les travaux de restauration complète sont encadrés par l’Architecte des Bâtiments de France (ABF), assurant une qualité élevée.
Où investir avec la Loi Malraux ?
Le bien immobilier doit être situé dans l’un des secteurs suivants :
- Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) avec plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé,
- Quartiers anciens dégradés (QAD),
- Secteurs sauvegardés ou AVAP (aire de valorisation de l’architecture et du patrimoine).
Pour qui est faite la Loi Malraux ?
Le dispositif convient particulièrement :
- aux contribuables fortement imposés (30 %, 41 %, 45 %),
- aux investisseurs patrimoniaux,
- à ceux recherchant un bien unique dans un emplacement premium,
- aux personnes cherchant un avantage fiscal important sur plusieurs années,
- aux stratégies de diversification.
Quels sont les avantages fiscaux ?
La Loi Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % du montant des travaux engagés (dans la limite de 400 000 € sur 4 ans) :
- SPR avec PSMV ou secteur sauvegardé : réduction d’impôt de 30% des travaux
- ZPPAUP ou QAD : réduction d’impôt de 22% des travaux
Cette réduction est hors plafonnement des niches fiscales de 10 000 €, ce qui en fait un outil de défiscalisation puissant pour les contribuables fortement imposés.
Quels sont les autres avantages de ce dispositif ?
- Une diversification du patrimoine et une participation à la sauvegarde du patrimoine remarquable français.
- Des revenus réguliers sous forme de loyers et croissants suivants l’indexation des loyers.
- Possibilité de réaliser une plus-value intéressante à la revente. Les rénovations effectuées sur le bien entraîneront une hausse notoire de sa valeur.
- Une réduction fiscale exclue du plafonnement global des niches fiscales.
Quelles sont les conditions à respecter ?
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, il faut :
- Réaliser une restauration complète de l’immeuble
- Obtenir une autorisation spéciale auprès des Architectes des Bâtiments de France (ABF)
- S’engager à louer le bien nu pendant 9 ans minimum, à usage de résidence principale
- Ne pas louer à un membre de sa famille proche
Les travaux doivent être suivis par un architecte, et déclarés à l’administration fiscale.
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FAQ : Questions / Réponses
Quels types de biens sont éligibles à la Loi Malraux ?
La Loi Malraux concerne uniquement les immeubles anciens à rénover, situés dans des zones protégées comme les Sites Patrimoniaux Remarquables, les secteurs sauvegardés ou les quartiers anciens dégradés.
Quelle réduction d’impôt puis-je obtenir ?
Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 % à 30 % du montant des travaux, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans, selon la localisation du bien.
Quelle est la durée d’engagement de location ?
Vous devez louer le bien non meublé pendant au moins 9 ans, à usage de résidence principale. La location ne peut pas être faite à un membre de votre foyer fiscal.
Le dispositif est-il soumis au plafonnement des niches fiscales ?
Non. La réduction d’impôt Malraux est hors plafond des niches fiscales, ce qui en fait un excellent outil pour les contribuables fortement imposés.
