Défiscaliser dans l’ancien avec la loi Malraux
La loi Malraux est un dispositif fiscal destiné à encourager la rénovation et la préservation du patrimoine immobilier ancien en France.
Instaurée en 1962, elle permet aux investisseurs d’acquérir un bien situé dans un secteur protégé (Sites Patrimoniaux Remarquables, anciens secteurs sauvegardés…) et de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le coût des travaux de restauration.
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La Loi Malraux, de quoi s’agit-il ?
La Loi Malraux (loi n°62-903 du 4 août 1962), est un dispositif fiscal destiné aux investisseurs souhaitant rénover des immeubles anciens de caractère, situés dans des secteurs protégés (Sites Patrimoniaux Remarquables, anciens secteurs sauvegardés…).
En contrepartie de travaux de restauration, l’État offre une réduction d’impôt significative, pouvant atteindre 30% des dépenses engagées selon la localisation du bien, tout en participant à la valorisation du patrimoine architectural français. Le but de ce dispositif fiscal est d’encourager la rénovation et la préservation du patrimoine immobilier ancien en France.
En contrepartie, l’investisseur s’engage à louer le logement nu pendant au moins 9 ans après la fin des travaux. La loi Malraux s’adresse aux contribuables fortement imposés souhaitant allier optimisation fiscale et valorisation d’un bien d’exception.
Objectif de la Loi Malraux
Créée en 1962, la Loi Malraux vise à :
- Encourager la restauration d’immeubles anciens situés dans des zones historiques,
- Maintenir la mixité sociale dans les centres-villes,
- Offrir un avantage fiscal attractif aux investisseurs engagés dans la préservation du patrimoine.
Où investir avec la Loi Malraux ?
Le bien immobilier doit être situé dans l’un des secteurs suivants :
- Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) avec plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé,
- Quartiers anciens dégradés (QAD),
- Secteurs sauvegardés ou AVAP (aire de valorisation de l’architecture et du patrimoine).
Quels sont les avantages fiscaux ?
La Loi Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % du montant des travaux engagés (dans la limite de 400 000 € sur 4 ans) :
- SPR avec PSMV ou secteur sauvegardé : réduction d’impôt de 30% des travaux
- ZPPAUP ou QAD : réduction d’impôt de 22% des travaux
Cette réduction est hors plafonnement des niches fiscales de 10 000 €, ce qui en fait un outil de défiscalisation puissant pour les contribuables fortement imposés.
Quels sont les autres avantages de ce dispositif ?
- Une diversification du patrimoine et une participation à la sauvegarde du patrimoine remarquable français.
- Des revenus réguliers sous forme de loyers et croissants suivants l’indexation des loyers.
- Possibilité de réaliser une plus-value intéressante à la revente. Les rénovations effectuées sur le bien entraîneront une hausse notoire de sa valeur.
- Une réduction fiscale exclue du plafonnement global des niches fiscales.
Quelles sont les conditions à respecter ?
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, il faut :
- Réaliser une restauration complète de l’immeuble
- Obtenir une autorisation spéciale auprès des Architectes des Bâtiments de France (ABF)
- S’engager à louer le bien nu pendant 9 ans minimum, à usage de résidence principale
- Ne pas louer à un membre de sa famille proche
Les travaux doivent être suivis par un architecte, et déclarés à l’administration fiscale.
Peut-on cumuler la Loi Malraux avec d’autres dispositifs ?
La Loi Malraux n’est pas cumulable avec la loi Denormandie ou Monuments Historiques. En revanche, elle est hors plafonnement global des niches fiscales, ce qui la rend idéale pour diversifier un patrimoine haut de gamme tout en optimisant sa fiscalité.
En résumé
La Loi Malraux est un outil puissant pour investir dans l’immobilier de caractère, tout en bénéficiant d’une défiscalisation attractive. Elle allie patrimoine, optimisation fiscale et rentabilité à long terme.
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FAQ : Questions / Réponses
Quels types de biens sont éligibles à la Loi Malraux ?
La Loi Malraux concerne uniquement les immeubles anciens à rénover, situés dans des zones protégées comme les Sites Patrimoniaux Remarquables, les secteurs sauvegardés ou les quartiers anciens dégradés.
Quelle réduction d’impôt puis-je obtenir ?
Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 % à 30 % du montant des travaux, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans, selon la localisation du bien.
Quelle est la durée d’engagement de location ?
Vous devez louer le bien non meublé pendant au moins 9 ans, à usage de résidence principale. La location ne peut pas être faite à un membre de votre foyer fiscal.
Le dispositif est-il soumis au plafonnement des niches fiscales ?
Non. La réduction d’impôt Malraux est hors plafond des niches fiscales, ce qui en fait un excellent outil pour les contribuables fortement imposés.
