Investir avec le dispositif Logement Locatif Intermédiaire (LLI) en 2025

Découvrez le dispositif LLI 2025 : l’opportunité d’investissement immobilier à ne pas manquer cette année.

Depuis la loi de finances 2024, le logement locatif intermédiaire (LLI), autrefois réservé aux investisseurs institutionnels, est désormais ouvert aux particuliers. Le logement locatif intermédiaire (LLI) est un dispositif pensé pour les investisseurs souhaitant allier rentabilité et sécurité. Il s’adresse à ceux qui souhaitent louer à des ménages aux revenus intermédiaires, dans des zones à forte tension locative.

En contrepartie de loyers plafonnés, vous bénéficiez d’un cadre fiscal avantageux, d’une gestion déléguée par des opérateurs agréés et d’une demande locative soutenue.

Qu’est-ce que le dispositif Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ?

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif instauré par l’État pour encourager l’investissement locatif dans les zones où la demande en logement est particulièrement forte. Il vise à proposer des logements neufs à loyers modérés, destinés à des ménages dont les revenus dépassent les plafonds du logement social, sans pour autant leur permettre d’accéder au marché locatif classique.

Positionné à mi-chemin entre le logement social et le parc privé, le LLI offre une solution adaptée aux jeunes actifs, aux familles et aux classes moyennes. Il leur permet de se loger à des conditions plus accessibles, tout en assurant aux investisseurs une rentabilité stable et des avantages fiscaux attractifs.

Les objectifs du LLI

  • Répondre à la pénurie de logements dans les zones tendues
    Le LLI vise à augmenter l’offre de logements là où la demande est forte (grandes agglomérations, métropoles, bassins d’emploi dynamiques), en particulier pour les ménages exclus du logement social mais ayant des difficultés à se loger dans le parc privé.

 

  • Favoriser l’accès au logement pour les classes moyennes
    Il cible les ménages dont les revenus sont trop élevés pour être éligibles au logement social, mais trop modestes pour suivre les prix du marché locatif libre. Le LLI leur propose des loyers inférieurs à ceux du marché, mais supérieurs à ceux du logement social.

 

  • Encourager l’investissement locatif privé
    Le dispositif offre un cadre sécurisé et attractif pour les investisseurs (notamment institutionnels), en leur garantissant une rentabilité stable et des avantages fiscaux, notamment via l’exonération partielle de taxe foncière et une TVA réduite dans certains cas.

 

  • Stimuler la construction de logements neufs
    Le LLI concerne exclusivement des logements neufs ou assimilés (rénovés à neuf), ce qui soutient le secteur du bâtiment et favorise le renouvellement du parc immobilier.

 

  • Assurer une mixité sociale dans les zones urbaines
    En s’intercalant entre le logement social et le marché privé, le LLI contribue à une plus grande diversité de profils de locataires au sein des quartiers.

Le dispositif LLI en vidéo

 

 

Téléchargez le guide du LLI (Logement Locatif Intermédiaire)

Les principaux avantages du LLI

Prix d’acquisition inférieur au marché 

Les logements proposés dans le cadre du LLI sont acquis à un prix inférieur à celui du marché libre.

Avantage : Cela permet à l’investisseur d’acquérir un bien à moindre coût dans des zones à fort potentiel de valorisation.

Crédit d’impôt de 100% de la valeur de la taxe foncière

L’État ou les collectivités accordent un crédit d’impôt compensant intégralement le montant de la taxe foncière.

Cela signifie que :

  • la taxe foncière payée est remboursée intégralement sous forme de crédit d’impôt,
  • la charge fiscale annuelle est fortement allégée, améliorant la rentabilité nette de l’investissement.

Avantage : Une économie durable, surtout dans les zones urbaines où la taxe foncière peut représenter plusieurs milliers d’euros par an.

Préparer sa retraite et se constituer des revenus

Investir dans le LLI permet de générer des revenus locatifs réguliers, indexés et relativement sécurisés grâce à une demande constante dans les zones tendues. À terme, ces loyers peuvent :

  • compléter une pension de retraite,
  • permettre de maintenir son niveau de vie,
  • couvrir des dépenses importantes (santé, aide familiale, voyages, etc.).

Avantage : Le bien devient une source de revenus stable au moment de la retraite, une stratégie de prévoyance patrimoniale reconnue.

Construire un patrimoine à transmettre à ses enfants

L’acquisition d’un logement locatif intermédiaire permet de constituer un actif tangible et valorisable dans le temps. Au-delà de la génération de revenus, ce bien peut :

  • être transmis à ses enfants dans le cadre d’une succession,
  • faire l’objet d’une donation anticipée,
  • être utilisé comme levier pour d’autres investissements (via hypothèque ou revente partielle).

Avantage : L’investissement en LLI ne profite pas uniquement à l’investisseur, mais devient un élément de patrimoine familial durable.

En savoir plus : 

Les conditions pour bénéficier du LLI

Voici les conditions principales pour bénéficier du dispositif de Logement Locatif Intermédiaire (LLI) : 

1. Investir dans un logement neuf ou en VEFA

Le dispositif LLI s’applique exclusivement à des logements :

  • neufs, c’est-à-dire construits depuis moins de 5 ans et n’ayant jamais été occupés,
  • ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) : il s’agit d’acheter un bien sur plan, encore en construction, avec livraison à venir.

Ces logements doivent respecter les dernières normes environnementales et énergétiques (RT 2012, RE 2020, etc.), garantissant qualité de construction, performance thermique et durabilité.

Pourquoi ?
Le LLI vise à soutenir la construction de logements de qualité dans les zones tendues, tout en renouvelant le parc immobilier.

2. Louer le logement pendant 15 ans

L’investisseur doit s’engager à conserver le bien en location pour une durée minimale de 15 ans, dans le respect du cadre LLI. Cela signifie :

  • le logement doit être loué en continu, sans changement d’usage (pas de revente anticipée, ni de location saisonnière).
  • le respect des plafonds de loyer et de ressources est obligatoire pendant toute cette durée.

Pourquoi ?
Cette durée longue garantit une stabilité de l’offre locative intermédiaire, et permet aux collectivités de répondre durablement aux besoins des classes moyennes.

3. Acquérir les actifs via une personne morale (ex. SCI)

Le LLI est principalement conçu pour des investisseurs institutionnels ou professionnels, mais il est aussi accessible aux particuliers via certaines structures, comme :

  • une SCI (Société Civile Immobilière) : permet une gestion souple et optimisée d’un patrimoine immobilier.
  • une SAS ou société de portefeuille, dans le cadre d’un investissement groupé ou familial.

En investissant par l’intermédiaire d’une personne morale, il est souvent plus simple de bénéficier :

  • des avantages fiscaux spécifiques liés au LLI (exonérations, amortissements),
  • d’une structuration patrimoniale plus flexible (transmission, cession de parts, etc.).

Pourquoi ?
Le cadre juridique permet de sécuriser l’investissement et de s’adapter à la complexité des règles fiscales du LLI.

4. Investir dans une zone éligible (zones tendues)

Le logement doit être situé dans une zone géographique dite “tendue”, où la demande de logement dépasse largement l’offre disponible.

Zones concernées :

  • Zone A bis : Paris et petite couronne
  • Zone A : grandes métropoles comme Lyon, Marseille, Lille, Montpellier, etc.
  • Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, zones frontalières, certaines communes attractives

Pourquoi ?
Le LLI est un outil de régulation de l’accès au logement dans les zones où les loyers sont élevés et la pression démographique forte.

5. Respecter les plafonds de ressources des locataires

L’un des principes fondamentaux du dispositif LLI est de réserver l’accès aux logements à des ménages dont les revenus sont “intermédiaires” : revenus élevés pour être éligibles au logement social, mais insuffisants pour accéder facilement au marché locatif privé dans les zones tendues.

Ainsi, vous devez impérativement vérifier les ressources du locataire avant la signature du bail, et s’assurer qu’elles ne dépassent pas les plafonds réglementaires fixés chaque année par l’État.

Ces plafonds varient selon :

  • la zone géographique où se situe le logement (A bis, A, B1, B2/C),
  • la composition du foyer (personne seule, couple, avec enfants, etc.)
Plafonds de ressources LLI

6. Respecter les plafonds de loyers

L’un des engagements fondamentaux pour bénéficier du dispositif LLI est de respecter un loyer plafonné, inférieur à celui du marché libre.

  • Le loyer est encadré par l’État et défini en €/m²/mois, selon la zone géographique (zone A bis, A, B1) où se situe le logement.
  • Ces plafonds sont revalorisés chaque année par arrêté, en fonction de l’inflation et des dynamiques du marché local.
  • Le loyer hors charges ne doit pas dépasser ce plafond, quelle que soit la demande locative.

Ce loyer peut être ajusté selon :

  • La localisation précise (commune, quartier),
  • Les caractéristiques du logement (étage, exposition, équipements),
  • Un coefficient de pondération (comme dans le Pinel), mais les règles sont strictes.

Les plafonds de loyer en 2025 sont :

  • 19,51 €/m² en zone Abis,
  • 14,49 €/m² en zone A,
  • 11,68 €/m² en zone B1,
  • 10,15 €/m² en zone B2.

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Exemple de simulation prévisionnelle

 

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▷ Rendement à 15 ans

Ce qu’il faut retenir

☑︎ Constitution d’un patrimoine de rendement et de qualité

☑︎ Un prix d’acquisition réduit et potentiel de plus-value assuré à la revente

☑︎ Crédit d’impôt pendant 15 à 20 ans.

☑︎ Épargne mensuelle maitrisée

☑︎ Taux de rendement du capital investi avantageux

☑︎ Facilité de gestion et de transmission.

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Quelles sont les étapes pour investir en LLI ?

Voici les étapes clés pour investir dans le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), de manière claire et structurée :

1. Choisir la bonne zone géographique

Avant tout, l’investissement doit se faire dans une zone éligible au LLI, c’est-à-dire une zone tendue :

  • Zone A bis : Paris et petite couronne
  • Zone A : grandes métropoles (Toulouse, Lyon, Marseille, Lille, etc.)
  • Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, zones littorales et frontalières tendues

Le choix de la zone influence à la fois le plafond de loyer, le plafond de ressources des locataires, et la rentabilité de l’investissement.

2. Sélectionner un bien neuf ou en VEFA

Le bien doit être :

Il est fréquent que les logements LLI soient proposés dans des programmes portés par des promoteurs agréés ou des filiales d’organismes publics ou parapublics (CDC Habitat, Action Logement, etc.).

3. Vérifier la structure d’acquisition (SCI ou personne morale)

En général, l’investissement en LLI se fait par l’intermédiaire :

  • d’une personne morale (SCI, SAS, foncière),
  • ou via une adhésion à une structure de portage proposant des lots LLI clé en main.

Pourquoi ?
Cela permet de respecter les exigences fiscales et juridiques du dispositif et de bénéficier des avantages associés (TVA réduite, exonérations, loyers sécurisés).

4. Signer un bail conforme au LLI

Une fois le logement livré :

  • le bailleur doit louer le bien en non-meublé, à usage de résidence principale,
  • le loyer doit respecter les plafonds en vigueur, selon la zone,
  • le locataire doit respecter les plafonds de ressources.

Un engagement de location d’au moins 15 ans est requis.

5. Gérer le bien ou déléguer à un opérateur agréé

La gestion peut être faite :

  • en direct par le propriétaire ou via une SCI,
  • ou déléguée à un gestionnaire agréé, qui s’occupe de la recherche de locataires, de la conformité réglementaire, des quittancements, etc.

Cela garantit le respect continu des conditions LLI (plafonds, durée, affectation du bien), souvent indispensable pour conserver les avantages fiscaux.

6. Bénéficier des avantages fiscaux

Selon le montage choisi, l’investisseur peut bénéficier de :

  • TVA à taux réduit (10 %) sur la construction,
  • éxonération partielle ou totale de taxe foncière pendant 15 ans,
  • rentabilité sécurisée, avec un risque locatif limité (grâce à la demande forte et aux loyers accessibles).

Dans quelles villes investir avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ?

Investir avec le LLI à Toulouse

Toulouse, métropole dynamique en forte croissance démographique, est une ville idéale pour investir en Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Avec une tension locative marquée dans les quartiers comme La Cartoucherie, Borderouge ou Montaudran, le LLI permet de proposer des loyers inférieurs à ceux du marché libre tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Le dispositif séduit particulièrement les jeunes actifs et les ménages modestes exclus du parc social. C’est une opportunité pour sécuriser un investissement locatif tout en répondant à un besoin local réel.

Investir avec le LLI à Nice

À Nice, où le marché locatif est tendu et les loyers souvent élevés, le Logement Locatif Intermédiaire permet de proposer des logements à loyer modéré tout en ciblant une demande importante : classes moyennes, salariés du secteur public ou saisonniers. Les quartiers comme Nice Ouest, Saint-Roch ou l’Arénas sont particulièrement adaptés à ce type d’investissement. Le LLI offre également des avantages fiscaux significatifs, notamment une exonération de taxe foncière sous certaines conditions. Un placement pertinent dans une ville attractive, tout en participant à l’effort de logement accessible.

 

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FAQ : Questions / réponses

Qui peut louer un logement en LLI ?

Les ménages aux revenus intermédiaires, dont les revenus dépassent les plafonds du logement social, mais restent faibles pour le marché privé. Ils doivent respecter des plafonds de ressources selon la zone (A,B).

Quels sont les avantages pour l’investisseur ?

TVA réduite, exonération de taxe foncière, loyers sécurisés, et forte demande dans les zones tendues.

Peut-on revendre un bien LLI ?

Oui, à condition de respecter l’engagement de 15 ans ou de revendre à un acheteur qui le reprend. Revente libre après 15 ans.

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