Zonages immobilier neuf : comprendre les zones A, Abis, B1, B2 et C
Les zonages immobiliers jouent un rôle déterminant dans l’achat d’un logement neuf en France. Ils permettent à l’État de classer chaque commune selon la tension du marché local — c’est-à-dire la relation entre l’offre de logements disponibles et la demande des ménages.
Ce classement conditionne directement l’accès à un large éventail d’aides financières et de dispositifs d’accession dans le neuf, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ), la TVA réduite à 5,5 %, le Bail Réel Solidaire (BRS) ou encore l’Accession à Prix Maîtrisé (APM).
Comprendre la zone dans laquelle se situe votre ville — A, Abis, B1, B2 ou C — est donc indispensable pour optimiser votre budget, évaluer votre éligibilité et choisir le dispositif le plus avantageux pour votre projet immobilier.
Qu’est-ce que le zonage A/B/C en immobilier ?
Le zonage A/B/C est un découpage géographique mis en place par l’État pour classer les communes françaises en fonction de la tension du marché immobilier local, c’est-à-dire la relation entre l’offre et la demande de logements.
Ce zonage permet de moduler les aides financières à l’achat ou à la location, en les adaptant à la réalité du marché local : plus la zone est tendue, plus les aides sont importantes. Le zonage ABC a été mis à jour par l’arrêté du 5 septembre 2025, reclassant 468 communes : 10 vers la zone Abis, 64 vers la zone A, 247 vers la zone B1 et 147 vers la zone B2.
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Les différentes zones :
Zone A
- Sous-catégories : Zone A bis et Zone A.
- Zone A bis : La plus tendue, elle concerne Paris et 76 communes très prisées de la petite couronne (Hauts-de-Seine, Val-de-Marne, Yvelines).
- Zone A : Inclut l’Île-de-France hors A bis, Toulouse, la Côte d’Azur, une partie de la région genevoise, et quelques grandes métropoles comme Lyon, Lille, Marseille, Montpellier.
Caractéristiques : Demande de logement très forte, prix de l’immobilier élevés. Les aides sont les plus avantageuses.
Zone B
- Zone B1 : Villes de plus de 250 000 habitants, certaines communes du littoral et de Corse, et d’autres zones où le marché est tendu mais moins qu’en zone A.
- Zone B2 : Villes entre 50 000 et 250 000 habitants, souvent dans des secteurs moins dynamiques.
Caractéristiques : Marché modérément tendu. Certaines aides sont disponibles, mais parfois sous conditions.
Zone C
Elle regroupe le reste du territoire, en particulier les zones rurales ou faiblement peuplées où la demande de logement est faible.
Caractéristiques : Très peu de tension sur le marché. Aides à l’investissement limitées ou inexistantes.
Pourquoi ce zonage est important ?
Le zonage a un impact direct sur :
- L’éligibilité à certains dispositifs fiscaux, comme : le prêt à taux zéro (PTZ) : plus avantageux en zone tendue.
- Le plafonnement des loyers et des ressources des locataires, dans les programmes d’investissement locatif.
- Les conditions de financement, comme les montants de PTZ ou les plafonds de prix d’achat.
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FAQ : Questions / Réponses
Qui décide du zonage immobilier ?
L’État via un arrêté ministériel, mis à jour régulièrement.
Les zonages changent-ils ?
Oui, certains ajustements peuvent intervenir chaque année selon la tension du marché.
Le zonage impacte-t-il le prix des logements neufs ?
Indirectement : zones A/B1 = marché plus tendu = prix plus élevés.
Quelle zone permet les aides les plus fortes ?
Zones A / Abis et B1, car elles sont les plus tendues.
