Tout savoir sur le fonctionnement du déficit foncier (DF)
Le déficit foncier est un mécanisme qui permet à un propriétaire dont le bien immobilier coûte plus cher que ce qu’il rapporte de déduire la différence de son revenu global pendant plusieurs années : cette situation génère un résultat foncier négatif : le déficit foncier.
Il est reportable sur le revenu global et générateur de la neutralité de ce même revenu foncier, il diminue le revenu imposable et par logique la frappe fiscale.
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Le Déficit Foncier, de quoi s’agit-il ?
Le Déficit Foncier est un mécanisme fiscal en France qui concerne les revenus tirés de la location de biens immobiliers. Lorsque les charges liées à un bien locatif (travaux, intérêts d’emprunt, taxes, etc.) dépassent les revenus locatifs perçus, le propriétaire génère un déficit foncier.
Ce déficit peut être déduit du revenu global dans certaines limites, ce qui permet de réduire l’imposition. Ce dispositif est particulièrement avantageux pour les investisseurs qui réalisent des travaux de rénovation, car il offre une possibilité d’optimisation fiscale tout en améliorant la valeur du patrimoine immobilier.
Toutefois, certaines règles encadrent son utilisation, notamment la nécessité que le bien soit loué non meublé et que les charges soient effectivement engagées.
Objectif du dispositif
L’objectif du déficit foncier est d’inciter les propriétaires bailleurs à rénover le parc immobilier ancien, en leur permettant de déduire certaines charges de leurs revenus fonciers et, sous conditions, de leur revenu global imposable.
En quoi consiste le déficit foncier ?
Lorsque les charges déductibles (travaux, intérêts, frais de gestion, etc.) excèdent les revenus locatifs perçus, un déficit se crée :
- Le déficit foncier est imputable sur les revenus fonciers des autres biens
- Jusqu’à 10 700 € par an peuvent être déduits du revenu global imposable
- Le surplus est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers
Quelles charges sont déductibles ?
Les dépenses suivantes peuvent générer un déficit foncier :
- Travaux de rénovation ou d’entretien
- Charges de copropriété
- Taxes foncières
- Frais de gestion locative
- Intérêts d’emprunt (non déductibles du revenu global mais reportables)
⚠️ Les travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas éligibles.
Conditions à respecter
Pour bénéficier du déficit foncier :
- Le bien doit être loué nu (non meublé), à usage de résidence principale
- La location doit être maintenue pendant au moins 3 ans après imputation du déficit sur le revenu global
- Le propriétaire doit déclarer ses revenus au régime réel d’imposition
Exemple concret
Un investisseur achète un appartement ancien et perçoit 6 000 € de loyers par an. Il engage 20 000 € de travaux déductibles.
Il crée alors un déficit foncier de 14 000 €.
👉 Il peut déduire 10 700 € de son revenu global cette année, et reporter 3 300 € sur ses revenus fonciers des années suivantes.
En résumé
Le déficit foncier est une solution idéale pour les investisseurs fortement fiscalisés souhaitant allier rentabilité locative et réduction d’impôt, tout en valorisant un patrimoine ancien.
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FAQ : Questions / Réponses
Quelles charges peuvent être déduites avec le déficit foncier ?
Les charges déductibles incluent les travaux d’entretien ou de rénovation, les frais de gestion, les charges de copropriété, la taxe foncière, et les intérêts d’emprunt (ces derniers ne sont déductibles que des revenus fonciers, pas du revenu global).
Faut-il louer le bien pour bénéficier du dispositif ?
Oui, le bien doit être loué vide (non meublé) en tant que résidence principale pendant au moins 3 ans après la première imputation du déficit sur le revenu global.
Quelle économie d’impôt permet le déficit foncier ?
Vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 € par an de votre revenu global imposable. Si le déficit est supérieur, le reliquat est reportable pendant 10 ans sur vos revenus fonciers.
