Tout savoir sur le fonctionnement de la loi Monuments Historiques (MH)
La loi sur les Monuments Historiques (MH) est l’un des plus anciens dispositifs de défiscalisation immobilière. Mis en place en 1913, le dispositif a aujourd’hui plus de 100 ans et continue d’offrir une déduction fiscale hors limites aux investisseurs s’engageant à sauvegarder le patrimoine français. Il permet de profiter d’un abattement fiscal pour les investisseurs achetant un bien immobilier classé Monument Historique (ou inscrit à l’inventaire Supplémentaire des MH), dans le but de restaurer et de préserver le patrimoine français.
- Retrouvez tous les dispositifs pour investir dans l’immobilier.
Qu’est-ce-que la Loi Monuments Historiques ?
La Loi Monuments Historiques (MH) est un dispositif fiscal prestigieux destiné aux contribuables fortement imposés.
Elle permet de défiscaliser sans plafond les travaux de restauration réalisés sur des immeubles classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques, tout en contribuant activement à la préservation du patrimoine national.
Objectif de la loi Monuments Historiques
Créée en 1913, la loi a pour but :
- De préserver et restaurer des immeubles historiques ou remarquables,
- D’encourager l’investissement privé dans des biens classés ou inscrits,
- D’offrir une défiscalisation puissante, en contrepartie d’un engagement réel du contribuable.
Qu’est-ce qu’un Monument Historique ?
Un immeuble peut être :
- Classé Monument Historique (MH) : protection totale
- Inscrit à l’inventaire supplémentaire : protection partielle
Dans les deux cas, les travaux doivent être encadrés par l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) et autorisés par la DRAC.
Conditions à respecter
Pour bénéficier de la Loi MH, l’investisseur doit :
- Être propriétaire d’un bien classé ou inscrit
- Réaliser une restauration complète, validée par les autorités
- Conserver le bien pendant 15 ans minimum
- Louer le bien, ou en faire sa résidence principale (pas d’obligation de location)
Les avantages fiscaux de la loi MH
Le principal avantage : la déduction intégrale des travaux du revenu imposable.
L’avantage fiscal diffère si le bien immobilier est ouvert ou non au public et s’il génère des recettes. Le propriétaire peut alors imputer :
- 100 % des dépenses liées aux travaux,
- 50 % des charges si le bien n’est pas ouvert au public,
- 100 % des charges si le bien est ouvert au public en partie ou dans son intégralité.
➡️ Cette déduction peut annuler totalement l’impôt sur le revenu, y compris pour les très hauts revenus.
➡️ Le dispositif est cumulable avec l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sous conditions.
Les autres avantages du dispositif MH
- Imputer les charges et les déficits sur le revenu sans limite.
- Déficit reportable sans limitation de plafond : le régime des Monuments Historiques est en fait un “déficit sans limites”. Les déductions non utilisées seront reportables sur les années suivantes.
- Permet de réduire sa TMI (Tranche Marginale d’Imposition) : la baisse de la frappe fiscale est atteinte car le revenu global est minoré.
- Déduire les primes d’assurance et les intérêts d’emprunts.
- Exonération des droits de succession ou de donation (sous conditions).
Que peut-on financer avec la Loi Monuments Historiques ?
- Travaux de toiture, façade, gros œuvre
- Restauration d’éléments architecturaux remarquables
- Travaux intérieurs d’amélioration (chauffage, électricité, etc.)
- Frais liés aux Architectes des Bâtiments de France (ABF)
Tous les travaux doivent être autorisés par la DRAC et réalisés dans les règles de l’art.
Loi MH & investissement locatif
Même si la location n’est pas obligatoire, les investisseurs peuvent :
- Mettre en location pour générer un revenu complémentaire
- Opter pour des locations haut de gamme ou touristiques
- Valoriser leur bien à long terme dans une stratégie patrimoniale transgénérationnelle
En résumé
La Loi Monuments Historiques est un levier unique pour défiscaliser à grande échelle tout en investissant dans un bien rare et de prestige. Elle s’adresse aux profils fiscaux élevés, soucieux de transmettre un patrimoine de valeur.
Mon Patrimoine Neuf vous accompagne
Nous sélectionnons pour vous des programmes MH clés en main, avec :
- Validation juridique et fiscale du montage
- Estimation personnalisée de votre économie d’impôt
- Accompagnement notarial et suivi du chantier
- Conseils sur la mise en location ou la conservation familiale
Être rappelé(e) par un conseiller spécialisé :
VOUS AIMEREZ AUSSI :
FAQ : Questions / Réponses
Quels types de biens sont éligibles à la loi Monuments Historiques ?
Seuls les immeubles classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques peuvent bénéficier du dispositif. Ces biens sont soumis à l'accord de la DRAC et à la supervision des Architectes des Bâtiments de France (ABF).
Quel avantage fiscal offre la loi MH ?
La loi permet de déduire 100 % des travaux de restauration du revenu global imposable, sans aucun plafond. Les intérêts d’emprunt sont également déductibles.
Quelle durée de détention faut-il respecter ?
Pour conserver l’avantage fiscal, l’investisseur doit conserver le bien pendant 15 ans minimum à compter de son acquisition.
