Investir avec le statut loueur meublé non professionnel (LMNP)
Vous souhaitez investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux ? Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est une solution idéale pour développer votre patrimoine en toute simplicité. Grâce à ce dispositif, vous profitez d’une fiscalité avantageuse, d’une gestion souple et d’un investissement rentable. Découvrez tout ce qu’il faut savoir pour réussir votre projet LMNP en 2025.
Qu’est-ce que le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ?
Le statut LMNP, créé en 1949, est l’un des plus anciens dispositifs français. Il s’adresse aux particuliers qui mettent en location un ou plusieurs logements meublés, sans que cette activité ne constitue leur source principale de revenus. Il permet d’investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’un régime fiscal allégé, à condition de respecter certains critères.
Il s’applique lorsque les revenus locatifs meublés ne dépassent pas 23 000 € par an, ou 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
Attention, le LMNP n’est pas une loi de défiscalisation, mais un statut fiscal qui permet, via le régime réel, de rendre les loyers non imposables pendant plusieurs années grâce à l’amortissement du bien et à la déduction des charges réelles.
Les avantages du statut LMNP
Amortissement du bien et du mobilier au régime réel
L’un des atouts majeurs du régime réel en LMNP est la possibilité d’amortir le bien immobilier, le mobilier, ainsi que les frais d’acquisition (notaire, agence, travaux…). Cela permet de réduire fortement, voire de neutraliser totalement l’imposition sur les loyers pendant plusieurs années.
Le principe est simple : chaque année, une partie de la valeur du bien et de ses équipements (mobilier, électroménager, rénovations…) est considérée comme une charge déductible, en contrepartie de leur usure. Cela allège considérablement la base imposable.
Un abattement forfaitaire
Pour les investisseurs souhaitant simplifier leur gestion fiscale, le régime micro-BIC offre une option attractive. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés), sans avoir à détailler les charges réelles. Ce régime est accessible tant que les recettes annuelles restent inférieures à 77 700 € (plafond 2025).
Récupération de la TVA
Dans le cadre d’un investissement en résidence de services neuve (résidence étudiante à Toulouse, résidence senior, tourisme ou affaires), vous pouvez bénéficier de la récupération de la TVA à 20 % sur le prix d’achat du bien.
Cette récupération est conditionnée à plusieurs éléments :
- signature d’un bail commercial avec l’exploitant de la résidence,
- fourniture de services para-hôteliers (accueil, petit-déjeuner, ménage, linge…),
- engagement à conserver le bien pendant au moins 20 ans.
Les conditions pour bénéficier du statut LMNP
Les conditions de l’investisseur
Pour bénéficier du statut LMNP, vous devez :
- être une personne physique, non inscrite en tant que loueur professionnel au registre du commerce,
- percevoir moins de 23 000 € de revenus locatifs par an, ou ne pas dépasser 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal,
- louer un logement meublé de manière habituelle, c’est-à-dire avec un équipement minimum prévu par la loi (lit, table, plaques de cuisson, etc.) et pour une durée raisonnable.
Les types de biens éligibles
L’investissement en LMNP peut porter sur une grande variété de biens immobiliers :
- des maisons ou appartements meublés, neufs ou anciens,
- des résidences de services : étudiantes, seniors, d’affaires, ou de tourisme,
- des résidences hôtelières urbaines ou touristiques,
- des chambres d’hôtes ou gîtes ruraux déclarés,
- des maisons de retraite ou EHPAD sous bail commercial.
Exemple d’un investissement en LMNP
Un investisseur achète un studio meublé à 120 000 € dans une résidence étudiante. Il récupère 20 % de TVA, loue le bien pour 500€/mois, et amortit son bien sur 30 ans. Résultat : une rentabilité nette optimisée et une fiscalité allégée.
Quel régime d’imposition privilégier pour un investissement en LMNP ?
Régime Micro-BIC
Ce régime est accessible si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € (plafond 2025). Il offre une comptabilité simplifiée : pas besoin de justifier vos charges, l’administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers (ou 30 % pour les meublés de tourisme non classés).
Seule la moitié (ou moins) des revenus est donc imposée, ce qui en fait une solution intéressante pour les petits investisseurs ou les logements à faible charges, notamment dans les quartiers étudiants ou les résidences secondaires.
Régime Réel
Le régime réel est obligatoire au-delà de 77 700 € de recettes, mais vous pouvez aussi y opter volontairement si vous souhaitez déduire toutes vos charges réelles. Ce régime est plus complexe et nécessite généralement l’intervention d’un expert-comptable, mais il permet d’amortir le bien immobilier, le mobilier et les frais d’acquisition, ce qui peut neutraliser l’imposition sur les loyers pendant plusieurs années.
Voici les principales charges déductibles :
- les charges de copropriété (entretien, ascenseur, espaces communs…),
- les factures d’électricité, d’internet et de téléphonie (si supportées par le bailleur),
- l’assurance PNO (propriétaire non occupant),
- les travaux d’entretien courant et les réparations,
- les frais de gestion locative, si vous passez par une agence,
- la taxe foncière (et la taxe d’habitation le cas échéant),
- les intérêts d’emprunt et les frais de dossier liés au financement.
Quelles sont les démarches pour se lancer en LMNP ?
1. S’immatriculer sur le guichet des formalités des entreprises (GFE)
Il est obligatoire de déclarer votre activité LMNP via le GFE (ex-CFE) en remplissant le formulaire P0i.
2. Déclarer ses revenus en LMNP
- Micro-BIC : ligne dédiée dans la déclaration de revenus
- Régime réel : déclaration via l’imprimé 2031 + annexes, souvent avec l’aide d’un comptable
Quels sont les meubles obligatoires pour faire de la location meublée ?
Le logement est considéré comme meublé s’il est suffisamment équipé pour permettre au locataire d’y vivre normalement dès son arrivée, sans avoir à apporter autre chose que ses effets personnels. La loi ALUR (décret n°2015-981 du 31 juillet 2015) fixe une liste précise du mobilier obligatoire, qui s’impose à tous les bailleurs :
- une literie complète avec couette ou couverture,
- des dispositifs d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées au sommeil (rideaux, volets…),
- une table et des chaises,
- des étagères ou placards de rangement,
- une cuisine équipée avec : des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur avec compartiment congélateur ou congélateur séparé, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine en quantité suffisante pour les occupants,
- des luminaires dans toutes les pièces,
- du matériel d’entretien adapté à la surface du logement (balai, aspirateur, serpillère…).
Un logement sans ces éléments ne peut pas être légalement loué en meublé et perd donc les avantages fiscaux associés au statut LMNP. Tous ces éléments peuvent être achetés neufs ou d’occasion, mais doivent être en bon état de fonctionnement et adaptés à la taille du logement et au nombre de locataires. Le bailleur est responsable de leur présence et de leur bon état au moment de l’entrée dans les lieux (source : le site la-lmnp.fr).
Dans quelles villes investir avec le statut LMNP ?
Le LMNP à Nice
Nice, deuxième ville touristique de France, est un emplacement stratégique pour un investissement en location meublée non professionnelle (LMNP). Avec un marché locatif soutenu par la présence d’étudiants, de jeunes actifs et de touristes, la demande pour des logements meublés y reste constante, notamment dans les quartiers comme Jean-Médecin, Cimiez ou le Port. Le statut LMNP permet de bénéficier d’une fiscalité allégée, tout en valorisant un patrimoine dans un cadre de vie exceptionnel. La rentabilité y est attractive, surtout pour les petites surfaces ou en résidence de services.
Le LMNP à Toulouse
Toulouse offre un fort potentiel locatif grâce à sa population jeune, étudiante et mobile. Capitale européenne de l’aéronautique, elle attire également de nombreux cadres, chercheurs et professionnels. Les quartiers comme Rangueil, Compans-Caffarelli ou Saint-Cyprien sont particulièrement recherchés pour de la location meublée. En LMNP, l’investisseur peut profiter d’une fiscalité optimisée (amortissement, déductions de charges) tout en bénéficiant d’un rendement locatif solide dans une métropole en croissance continue.
Comment et quand revendre son bien avec le statut Loueur Meublé Non Professionnel ?
La revente d’un bien loué en LMNP est tout à fait possible, mais elle obéit à certaines règles spécifiques, notamment si le bien est situé en résidence de services (étudiante, senior, tourisme, EHPAD). En cas de revente avant un délai de 20 ans, l’investisseur peut être tenu de rembourser la TVA récupérée au prorata du temps écoulé, sauf si l’acquéreur reprend l’engagement initial.
En régime réel, depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits pendant la durée de détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, ce qui peut alourdir l’imposition à la sortie, hors cas de résidence de services. Il est donc recommandé d’anticiper la revente avec un expert-comptable et un conseiller fiscal, afin de maximiser la rentabilité nette de l’opération et éviter toute mauvaise surprise.
Investir dans un logement en LMNP avec Mon Patrimoine Neuf
Mon Patrimoine Neuf vous propose une sélection rigoureuse de biens meublés éligibles au statut LMNP.
Que vous souhaitiez investir dans une résidence étudiante, senior ou de tourisme, notre équipe vous accompagne pour sécuriser et rentabiliser votre projet.
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FAQ : Questions / réponses
Faut-il payer la cotisation foncière des entreprises en LMNP ?
Oui, sauf exonération spécifique (logements gérés par un exploitant par exemple).
Quelle différence entre statut LMNP et statut LMP ?
Le LMP est réservé aux loueurs générant plus de 23 000 €/an ET plus de 50 % des revenus globaux. Il implique une fiscalité différente et une inscription au RCS.
Quelle différence entre la location meublée et la location nue ?
La location meublée est plus souple (bail 1 an, fiscalité avantageuse), mais demande plus de gestion et d’équipement. La location nue est plus stable et moins contraignante.
