Le dispositif Logement Locatif Intermédiaire (LLI) à Nice

Qu’est-ce que le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ?

Mis en place par l’État dans le cadre de la loi de finances 2024, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) a été renforcé afin de prendre progressivement le relais des dispositifs d’investissement locatif traditionnels, dont le Pinel. Son objectif est d’encourager la production de logements neufs dans les secteurs où la demande locative est particulièrement forte, tout en proposant des loyers plus accessibles aux ménages.

Le dispositif est désormais accessible aux investisseurs particuliers via une société, le plus souvent une SCI familiale, qui acquiert un logement neuf ou en VEFA destiné à la location. En contrepartie des avantages accordés, le propriétaire s’engage à respecter des plafonds de loyers ainsi que des plafonds de ressources pour les locataires.

Le LLI répond à plusieurs enjeux majeurs du marché immobilier français :

• Il vise d’abord à favoriser la construction de logements neufs dans les zones où l’offre est insuffisante face à la demande. Il permet également de soutenir l’accès au logement des classes moyennes, souvent exclues du logement social mais confrontées à des loyers élevés dans le parc privé.
• Ensuite, il offre aux investisseurs une solution patrimoniale de long terme, reposant sur un marché locatif dynamique et des avantages financiers attractifs.

Pourquoi investir avec le Logement Locatif Intermédiaire à Nice ?

• Un prix d’achat inférieur au marché grâce à la TVA réduite

Les logements LLI bénéficient d’une TVA réduite à 10% (au lieu de 20 %), ce qui permet aux investisseurs de réaliser une économie importante à l’achat. Cela représente jusqu’à 30 000 € d’économies sur un bien à 300 000 €.

• Une exonération de taxe foncière jusqu’à 20 ans

Le dispositif permet également de profiter d’une exonération de taxe foncière pendant 15 à 20 ans, selon la localisation du bien et les accords avec les collectivités locales.

• Un investissement locatif rentable et sécurisé

Les logements LLI sont loués à long terme à des profils fiables, avec des loyers garantis souvent encadrés par des baux de longue durée, ce qui sécurise les revenus pour l’investisseur.

• Des logements modernes et conformes aux normes en vigueur

Tous les biens proposés en LLI sont neufs ou très récents, respectant les dernières normes environnementales (RE2020) et énergétiques, garantissant un confort optimal.

Quelles sont les conditions pour profiter du dispositif Logement Locatif Intermédiaire à Nice ?

Les caractéristiques exigées pour les logements

• Le bien doit être situé dans une zone tendue (Nice est classée en zone A).
• Il doit être neuf ou en VEFA.
• Il doit respecter les dernières normes de performance énergétique.

Les conditions à remplir par l’investisseur

• Acheter via une Société Civile Immobilière (SCI).
• Louer à titre de résidence principale.
• Respecter les plafonds de loyers et de ressources.

Tout savoir sur la Société Civile Immobilière.

Les zones concernées par le LLI

À Nice, l’ensemble de la ville est en zone A, ce qui rend la quasi-totalité du territoire éligible au dispositif.

En savoir plus sur le zonage ABC

Tableau des plafonds de ressources des locataires pour le LLI

MAJ le 23 juin 2026

Les plafonds de loyers à respecter (2026)

Dans le cadre d’un investissement en Logement Locatif Intermédiaire (LLI), le loyer est plafonné pour rester accessible aux ménages aux revenus intermédiaires. En zone A, qui inclut Nice et sa première couronne, le plafond de loyer en 2026 est fixé à 14,64 €/m² (hors charges).

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Comment revendre son bien en Logement Locatif Intermédiaire ?

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) s’inscrit dans une stratégie patrimoniale de long terme. Afin de conserver l’ensemble des avantages liés au dispositif, notamment les bénéfices fiscaux et financiers obtenus lors de l’acquisition, l’investisseur doit généralement respecter une durée minimale de détention de 15 ans.

À l’issue de cette période d’engagement, le propriétaire est libre de revendre son bien, de poursuivre sa mise en location ou de le conserver dans le cadre de sa stratégie patrimoniale. Cette souplesse permet d’adapter ses choix en fonction de l’évolution de ses objectifs personnels, familiaux ou financiers.

Pourquoi investir avec le Logement Locatif Intermédiaire à Nice ?

Nice réunit de nombreux atouts pour les investisseurs souhaitant profiter du dispositif Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Deuxième pôle économique de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur après Marseille, la ville bénéficie d’une forte attractivité résidentielle, touristique et universitaire qui soutient durablement la demande en logements.

Le marché locatif niçois se caractérise par une tension élevée et un faible taux de vacance. La demande est portée à la fois par les actifs, les familles, les étudiants et les nombreux salariés travaillant dans les secteurs du tourisme, de la santé, du numérique et de la technopole Sophia Antipolis. Cette dynamique contribue à sécuriser la mise en location des biens et limite les risques de vacance locative.

L’attractivité universitaire constitue également un moteur important du marché immobilier local. Le nombre d’étudiants est passé d’environ 25 000 en 2008 à près de 48 000 à la rentrée 2024, renforçant les besoins en logements sur l’ensemble de la métropole niçoise.

Nice combine tous les critères pour un investissement LLI réussi :

• tension locative élevée,
• faible vacance,
• demande continue de logements abordables,
• croissance démographique et universitaire (25 000 étudiants en 2008 contre 48 000 à la rentrée 2024),
• prix du neuf en hausse constante (+30,5 % en 10 ans).

Dans quels quartiers investir avec le LLI à Nice ?

• Nice Ouest (Fabron, Sainte-Marguerite)

Nice Ouest est un secteur stratégique pour un investissement locatif intermédiaire. Situés entre le centre-ville et l’aéroport Nice-Côte d’Azur, les quartiers Fabron et Sainte-Marguerite offrent un cadre résidentiel agréable, à proximité de la mer et des grands axes. Ils sont desservis par la ligne 2 du tramway qui relie le port à l’aéroport en moins de 30 minutes, et accessibles via la promenade des Anglais (M6098) ou la RM6202bis.

Côté enseignement, on y trouve plusieurs établissements de qualité, comme le groupe scolaire Saint-Hélène, le collège de l’Archet, ou encore le lycée professionnel Magnan.

• Nice Nord (Saint-Sylvestre, Cimiez)

Situé en retrait de l’agitation du centre, Nice Nord séduit par son calme, sa végétation et ses infrastructures scolaires. Saint-Sylvestre est prisé pour sa proximité avec l’autoroute A8 (échangeur Nice-Nord), facilitant les trajets vers Sophia Antipolis ou Monaco.

Le secteur est bien desservi par la ligne 1 du tramway qui traverse toute la ville. Les familles apprécient la présence du groupe scolaire Saint Sylvestre et du collège Jean-Henri Fabre.

Cimiez, plus huppé mais encore accessible, reste une valeur sûre avec une demande locative constante, notamment de la part de cadres, de retraités ou de jeunes actifs.