Logement Locatif Intermédiaire (LLI) à Nice : un dispositif pour se loger à loyer modéré
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) représente une solution efficace pour accéder à un logement neuf à prix maîtrisé dans une ville où le marché immobilier est particulièrement tendu, comme Nice.
Grâce à ce dispositif, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux tout en sécurisant un investissement rentable dans des quartiers recherchés de la Côte d’Azur.
Qu’est-ce que le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ?
Mis en place par l’État, le dispositif LLI vise à offrir des logements à loyers encadrés pour les ménages aux revenus intermédiaires, qui dépassent les plafonds du logement social mais peinent à se loger dans le privé.
Concrètement, ces biens sont proposés :
- à un prix inférieur au marché local,
- à des locataires aux revenus plafonnés,
- avec des loyers réduits de 10 à 15 % par rapport au prix du marché.
Pourquoi investir avec le Logement Locatif Intermédiaire à Nice ?
• Un prix d’achat inférieur au marché grâce à la TVA réduite
Les logements LLI bénéficient d’une TVA réduite à 10% (au lieu de 20 %), ce qui permet aux investisseurs de réaliser une économie importante à l’achat. Cela représente jusqu’à 30 000 € d’économies sur un bien à 300 000 €.
• Une exonération de taxe foncière jusqu’à 20 ans
Le dispositif permet également de profiter d’une exonération de taxe foncière pendant 15 à 20 ans, selon la localisation du bien et les accords avec les collectivités locales.
• Un investissement locatif rentable et sécurisé
Les logements LLI sont loués à long terme à des profils fiables, avec des loyers garantis souvent encadrés par des baux de longue durée, ce qui sécurise les revenus pour l’investisseur.
• Des logements modernes et conformes aux normes en vigueur
Tous les biens proposés en LLI sont neufs ou très récents, respectant les dernières normes environnementales (RE2020) et énergétiques, garantissant un confort optimal.
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Comprenez les conditions, les zones éligibles et les démarches pour en bénéficier.
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Quelles sont les conditions pour profiter du dispositif Logement Locatif Intermédiaire à Nice ?
Les caractéristiques exigées pour les logements
- Le bien doit être situé dans une zone tendue (Nice est classée en zone A).
- Il doit être neuf ou en VEFA.
- Il doit respecter les dernières normes de performance énergétique.
Les conditions à remplir par l’investisseur
- Acheter via une Société Civile Immobilière (SCI).
- Louer à titre de résidence principale.
- Respecter les plafonds de loyers et de ressources.
Tout savoir sur la Société Civile Immobilière.
Les zones concernées par le LLI
À Nice, l’ensemble de la ville est en zone A, ce qui rend la quasi-totalité du territoire éligible au dispositif.
En savoir plus sur le zonage ABC.
Tableau des plafonds de ressources des locataires pour le LLI
MAJ le 20 octobre 2025
| Personne dans le foyer | Zone Abis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
| Personne seule | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € | 32 243 € |
| 2 personnes | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € | 43 056 € |
| 3 personnes | 86 112 € | 78 963 € | 57 331 € | 51 779 € |
| 4 personnes | 102 812 € | 94 585 € | 69 454 € | 62 510 € |
| 5 personnes | 122 326 € | 111 972 € | 81 705 € | 73 535 € |
| 6 personnes | 137 648 € | 126 001 € | 92 080 € | 82 873 € |
| Personne supplémentaire | + 15 335 € | + 14 039 € | + 10 272 € | + 9 242 € |
Les plafonds de loyers à respecter (2025)
Dans le cadre d’un investissement en Logement Locatif Intermédiaire (LLI), le loyer est plafonné pour rester accessible aux ménages aux revenus intermédiaires. En zone A, qui inclut Nice et sa première couronne, le plafond de loyer en 2025 est fixé à 14,49 €/m² (hors charges).
Exemple d’un investissement en LLI à Nice
Un investisseur souhaite acquérir un T2 de 45 m² dans un programme neuf situé à l’ouest de Nice, un secteur attractif à proximité de l’écoquartier Grand Arénas, de l’aéroport Nice-Côte d’Azur et bien desservi par le tramway ligne 2.
Prix d’achat selon la TVA applicable :
- avec TVA réduite à 10 % : 225 500 €
- avec TVA normale à 20 % : 243 000 €
Cette réduction de TVA permet une économie immédiate de 17 500 € sur le prix d’achat.
Prendre un rendez-vous individualisé :
Comment revendre son bien en Logement Locatif Intermédiaire ?
Après une période d’engagement de 15 ans minimum, il est possible de revendre le bien librement, souvent avec une plus-value en raison de la rareté des logements abordables à Nice. Certaines conditions peuvent s’appliquer selon le contrat initial.
Pourquoi investir avec le Logement Locatif Intermédiaire à Nice ?
Nice combine tous les critères pour un investissement LLI réussi :
- tension locative élevée,
- faible vacance,
- demande continue de logements abordables,
- croissance démographique et universitaire (25 000 étudiants en 2008 contre 48 000 à la rentrée 2024),
- prix du neuf en hausse constante (+30,5 % en 10 ans).
Dans quels quartiers investir avec le LLI à Nice ?
• Nice Ouest (Fabron, Sainte-Marguerite)
Nice Ouest est un secteur stratégique pour un investissement locatif intermédiaire. Situés entre le centre-ville et l’aéroport Nice-Côte d’Azur, les quartiers Fabron et Sainte-Marguerite offrent un cadre résidentiel agréable, à proximité de la mer et des grands axes. Ils sont desservis par la ligne 2 du tramway qui relie le port à l’aéroport en moins de 30 minutes, et accessibles via la promenade des Anglais (M6098) ou la RM6202bis.
Côté enseignement, on y trouve plusieurs établissements de qualité, comme le groupe scolaire Saint-Hélène, le collège de l’Archet, ou encore le lycée professionnel Magnan.
• Nice Nord (Saint-Sylvestre, Cimiez)
Situé en retrait de l’agitation du centre, Nice Nord séduit par son calme, sa végétation et ses infrastructures scolaires. Saint-Sylvestre est prisé pour sa proximité avec l’autoroute A8 (échangeur Nice-Nord), facilitant les trajets vers Sophia Antipolis ou Monaco.
Le secteur est bien desservi par la ligne 1 du tramway qui traverse toute la ville. Les familles apprécient la présence du groupe scolaire Saint Sylvestre et du collège Jean-Henri Fabre.
Cimiez, plus huppé mais encore accessible, reste une valeur sûre avec une demande locative constante, notamment de la part de cadres, de retraités ou de jeunes actifs.
Les programmes Mon Patrimoine Neuf éligibles au LLI à Nice
Nous vous proposons une sélection rigoureuse de programmes LLI dans les meilleurs quartiers Niçois. Ces logements sont éligibles aux dispositifs fiscaux et disponibles immédiatement ou en VEFA.
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PROGRAMMES ÉLIGIBLES AU LLI À NICE
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L’ANGELO
NISSA CAMPUS
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FAQ : Questions / Réponses
Qui peut louer un logement en LLI à Nice ?
Toute personne dont les ressources ne dépassent pas les plafonds définis (zone A).
Quelle est la durée minimale de location d’un bien en LLI ?
Le bien doit être loué pendant au moins 15 ans pour conserver les avantages fiscaux liés au dispositif.
Les logements LLI sont-ils tous neufs ?
Oui, seuls les logements neufs ou en VEFA sont éligibles.
