Défiscaliser à Nice grâce à la loi Malraux
Réduisez vos impôts en investissant dans un bien historique au cœur de la capitale de la Côte d’Azur
Nice est l’une des villes les plus prestigieuses de France, avec un patrimoine architectural exceptionnel et une attractivité internationale unique.
C’est également une ville où l’immobilier ancien représente une part importante du marché, avec de nombreux immeubles nécessitant une restauration complète — un cadre idéal pour un investissement en Loi Malraux.
Grâce à ce dispositif d’exception, vous pouvez obtenir une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 % du montant des travaux réalisés, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans, tout en vous constituant un patrimoine rare dans une ville où la demande locative est très forte.
- Découvrir la loi Malraux
Comment fonctionne la loi Malraux à Nice ?
La loi Malraux, instaurée par la loi n°62-903 du 4 août 1962 et régulièrement actualisée, offre une réduction d’impôt pour les propriétaires réalisant des travaux de restauration complète sur des immeubles anciens situés dans des zones protégées.
À Nice, plusieurs quartiers sont classés en secteurs sauvegardés ou ZPPAUP (Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager), rendant de nombreux biens éligibles.
Concrètement :
- L’investisseur acquiert un bien ancien nécessitant une rénovation complète.
- Les travaux doivent être validés par l’Architecte des Bâtiments de France.
- Les dépenses engagées ouvrent droit à une réduction d’impôt immédiate (22 % ou 30 % selon la zone).
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Comprenez les conditions, les zones éligibles et les démarches pour en bénéficier.
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Quels sont les avantages de la loi Malraux ?
Jusqu’à 30 % de réduction d’impôt
Les travaux réalisés dans un site patrimonial remarquable avec plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) donnent droit à une réduction d’impôt de 30 %, dans la limite de 400 000 € de travaux sur 4 ans. Dans les autres zones (ZPPAUP/AVAP), la réduction est de 22 %.
Pas de plafonnement de niches fiscales
Contrairement à d’autres dispositifs (LMNP etc…), la réduction d’impôt Malraux n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.
Se constituer un patrimoine
Investir en loi Malraux permet d’acquérir un bien immobilier rare, situé en plein cœur historique de Nice, garantissant une forte valorisation patrimoniale.
Des revenus sécurisés
Les logements rénovés sont généralement loués en résidence principale, offrant une demande locative soutenue à Nice grâce à son attractivité étudiante, touristique et économique.
Pas de plafonnement de loyers
La loi Malraux ne limite pas le montant du loyer, ce qui permet de s’adapter au marché locatif niçois.
Participation à la sauvegarde du patrimoine français
En investissant à Nice, vous participez activement à la rénovation d’immeubles historiques et à la préservation de l’identité architecturale de la ville.
Pourquoi investir en Loi Malraux à Nice ?
1. Une attractivité internationale exceptionnelle
Nice attire :
- cadres et retraités aisés,
- actifs travaillant dans la technopole de Sophia-Antipolis,
- étudiants,
- clientèle internationale aux revenus élevés.
2. Un patrimoine architectural unique
Nice présente une variété architecturale rare :
- façades Belle Époque,
- immeubles haussmanniens,
- immeubles niçois traditionnels,
- bâtiments de caractère.
Ces biens se prêtent parfaitement à des opérations de restauration protégée.
3. Une valorisation patrimoniale très forte
Un bien rénové dans un secteur historique niçois gagne rapidement en valeur, notamment grâce à la rareté de l’offre.
4. Une réduction d’impôt puissante
Le dispositif permet de réduire votre impôt de :
- 22 % ou 30 % du montant des travaux,
- jusqu’à 120 000 € sur 4 ans.
5. Aucune contrainte sur les loyers
Contrairement au Pinel, aucun plafond de loyers ni de ressources des locataires n’est imposé.
Quelles sont les conditions d’éligibilité de la loi Malraux ?
• Les conditions fiscales
- Être imposé en France.
- S’engager à louer le bien pendant 9 ans minimum comme résidence principale.
• Les conditions de l’investisseur
- Avoir une capacité d’investissement suffisante (apport + financement).
- Viser un avantage fiscal supérieur à 10 000 €/an pour maximiser la défiscalisation.
• Les conditions du bien immobilier
- Le bien doit être situé dans un secteur sauvegardé ou une zone patrimoniale protégée à Nice.
- Les travaux doivent être réalisés par une entreprise qualifiée, validés et contrôlés.
Exemple d’un investissement avec le dispositif Malraux à Nice
Un couple marié avec deux enfants, imposé à 40 %, acquiert un appartement ancien dans le Vieux-Nice pour 300 000 €, avec 150 000 € de travaux éligibles.
| Exemple investissement en loi Malraux à Nice | Montants |
| Investissement global | 300 000 € |
| Foncier | 150 000 € |
| Travaux | 150 000 € |
| Réduction d’impôt | 30% du montant des travaux |
| Montant de la réduction | 45 000 € |
| Montant de la réduction d’impôt (sur 4 ans) | 11 250 €/an sur 4 ans |
- Réduction d’impôt : 150 000 € x 30 % = 45 000 € d’économie fiscale sur 4 ans.
- Valorisation : un bien rénové dans un quartier historique peut se revendre entre 7 000 et 9 000 €/m².
Quelles zones de Nice sont éligibles à la Loi Malraux ?
Nice dispose de plusieurs zones patrimoniales classées en Site Patrimonial Remarquable (SPR).
SPR – Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV)
→ Taux de réduction d’impôt 30 %
Secteurs typiquement concernés :
- Vieux-Nice,
- Place Rossetti,
- Cathédrale Sainte-Réparate,
- Cour Saleya,
- Autour du Cours Saleya et du Monastère de Cimiez (certaines parties),
- Colline du Château.
SPR – Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP)
→ Taux de réduction d’impôt 22 %
Inclut des secteurs plus larges, notamment :
- Quartier du Port,
- Gambetta (certaines rues traditionnelles),
- Libération,
- Quartiers anciens élargis autour du centre.
Comment revendre son bien en loi Malraux à Nice ?
Après 9 ans de location, l’investisseur peut librement revendre son bien. Dans un marché comme Nice où le prix moyen atteint 5 729 €/m² en 2025, la revente d’un bien rénové en cœur de ville constitue une plus-value patrimoniale importante.
Pourquoi investir avec la loi Malraux à Nice ?
Nice est la 5ᵉ ville de France, au cœur de la Côte d’Azur, avec une forte attractivité touristique (plus de 5 millions de visiteurs par an). La ville bénéficie de projets d’ampleur :
- Ligne 2 et 3 du tramway, reliant l’aéroport au centre-ville.
- Aménagement de la Plaine du Var.
- Développement du quartier de l’Éco-Vallée.
Le marché immobilier niçois est particulièrement dynamique :
- Prix moyen : 5 729 €/m² en 2025.
- Dans le Vieux-Nice ou le Carré d’Or : de 7 000 à 9 500 €/m² pour des biens rénovés.
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FAQ : Questions / Réponses
Qu’est-ce que la loi Malraux à Nice ?
Un dispositif fiscal qui offre jusqu’à 30 % de réduction d’impôt pour la rénovation d’immeubles classés.
Combien puis-je défiscaliser avec la loi Malraux ?
Jusqu’à 120 000 € d’économie fiscale sur 4 ans.
Quelle est la durée minimale de location ?
9 ans minimum, en résidence principale.
Quels quartiers de Nice sont éligibles ?
Le Vieux-Nice, le Carré d’Or, Cimiez et d’autres secteurs sauvegardés.
