Loi Malraux à Paris : investir dans l’ancien
À Paris, la loi Malraux permet à un investisseur qui finance la restauration complète d’un immeuble situé dans un secteur patrimonial éligible de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 30 % des dépenses éligibles. Paris compte deux Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) couverts par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) : le Marais et une grande partie du 7e arrondissement. Avec un plafond de 400 000 € de dépenses, la réduction peut atteindre 120 000 €.
L’essentiel à connaître
- À Paris, le taux de réduction atteint 30 % des dépenses éligibles dans les deux SPR couverts par un PSMV.
- Les dépenses sont plafonnées à 400 000 € sur la période éligible, soit jusqu’à 120 000 € de réduction.
- Le logement doit être loué nu comme résidence principale pendant 9 ans.
- La location doit commencer dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.
- Paris compte deux SPR concernés : 126 hectares dans le Marais et 194 hectares dans le 7e arrondissement.
- Aucun plafond Malraux de loyer ou de ressources du locataire n’est prévu, mais l’encadrement des loyers parisien reste applicable jusqu’au 24 novembre 2026.
Comment fonctionne la loi Malraux à Paris en 2026 ?
Créé par la loi n° 62-903 du 4 août 1962, le dispositif vise à préserver et restaurer les quartiers historiques. Son régime fiscal actuel repose sur article 199 tervicies du Code général des impôts. Les dépenses éligibles sont retenues, en principe, depuis la délivrance du permis de construire ou l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante, dans la limite globale de 400 000 €.
Quels sont les avantages d’un investissement Malraux à Paris ?
› Une réduction d’impôt pouvant atteindre 120 000 €
Dans un site patrimonial remarquable couvert par un Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, le taux de la réduction d’impôt Malraux atteint 30 % des dépenses éligibles. Ainsi, 300 000 € de travaux peuvent générer 90 000 € de réduction d’impôt. Avec 400 000 € de dépenses, soit le plafond retenu sur une période de quatre années consécutives, l’avantage fiscal peut atteindre 120 000 €.
La réduction s’impute sur l’impôt dû au titre de l’année de paiement des travaux. La fraction non utilisée peut être reportée sur les trois années suivantes, conformément à l’article 199 tervicies du CGI.
› Un dispositif hors plafonnement global des niches fiscales
La réduction Malraux n’entre pas dans le plafonnement global classique des niches fiscales. Elle conserve néanmoins son propre plafond de dépenses de 400 000 €. Ce fonctionnement peut notamment intéresser un contribuable fortement imposé souhaitant associer réduction fiscale et acquisition patrimoniale.
› Un investissement dans des secteurs parisiens protégés
Paris possède deux SPR avec PSMV : le Marais, qui couvre 126 hectares des 3e et 4e arrondissements, et celui du 7e arrondissement, d’une superficie de 194 hectares. Les travaux y sont soumis aux prescriptions patrimoniales et à l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France.
› Pas de plafond Malraux de loyer, mais l’encadrement parisien s’applique
La loi Malraux n’impose aucun plafond fiscal de loyer. L’encadrement parisien reste cependant applicable. L’arrêté du 12 juin 2026 fixe les références du 1er juillet au 24 novembre 2026, date de fin prévue du dispositif expérimental dans le cadre actuel.
Dans le 7e arrondissement, classé en secteur géographique 1, le loyer de référence majoré d’un deux-pièces non meublé construit avant 1946 est de 37,9 €/m². Pour 45 m², cela représente environ 1 706 € par mois hors charges, hors éventuel complément de loyer autorisé.
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Quelles sont les conditions d’éligibilité du statut LMNP ?
› Quelles conditions fiscales doit remplir l’investisseur ?
L’investisseur doit être domicilié fiscalement en France. Aucun plafond de ressources n’est prévu. Le dispositif peut également être utilisé via certaines SCPI Malraux : au moins 65 % de la souscription doit financer les dépenses éligibles et 30 % l’acquisition des immeubles, les fonds devant être intégralement affectés sous 18 mois.
› Quels engagements de location respecter ?
Le logement doit être loué nu comme résidence principale pendant 9 ans et dans les 12 mois suivant la fin des travaux. Le locataire ne peut être ni un membre du foyer fiscal, ni un ascendant, ni un descendant de l’investisseur.
› Quels immeubles parisiens sont éligibles ?
Le dispositif concerne les immeubles situés dans les périmètres éligibles du Marais et du 7e arrondissement. L’éligibilité doit être vérifiée parcelle par parcelle : le simple fait qu’un logement soit ancien ou haussmannien ne suffit pas.
› Quels travaux ouvrent droit à la réduction Malraux ?
La loi Malraux impose une restauration complète de l’immeuble. Peuvent notamment être éligibles :
- certains travaux sur les murs, façades et toitures,
- des démolitions autorisées,
- la transformation de locaux ou combles en logements,
- certains honoraires d’architecte.
Dans une Vente d’Immeuble à Rénover, seule la part correspondant aux travaux éligibles ouvre droit à la réduction, et non le prix d’achat du logement.
Une même dépense ne peut pas être utilisée à la fois pour la réduction Malraux et le déficit foncier.
Le logement doit aussi respecter les critères de décence énergétique : les logements classés G au DPE sont interdits à la location depuis 2025, avant les F en 2028 et les E en 2034.
Retrouvez les travaux éligibles à la loi Malraux
Exemple d’un investissement en loi Malraux à Paris
Un couple acquiert un appartement de 65 m² situé dans le périmètre éligible du Marais et réalise 320 000 € de travaux éligibles.
Avec un taux de 30 % :
320 000 € × 30 % = 96 000 € de réduction d’impôt.
| Année | Travaux | Réduction |
| 2026 | 160 000 € | 48 000 € |
| 2027 | 100 000 € | 30 000 € |
| 2028 | 60 000 € | 18 000 € |
| Total | 320 000 € | 96 000 € |
Si l’impôt dû en 2026 s’élève à 40 000 €, le foyer peut utiliser 40 000 € de réduction et reporter les 8 000 € restants sur les trois années suivantes. Les dépenses Malraux sont déclarées dans la déclaration complémentaire 2042-RICI.
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Pourquoi investir en Malraux dans la commune de Paris ?
À fin mai 2026, le prix des appartements anciens atteint 9 520 €/m² à Paris, soit +0,1 % sur un an. Au deuxième trimestre 2026, 31 750 logements anciens ont été vendus en Île-de-France, soit +10 % sur un an, tandis que Paris enregistre une hausse de 20 % des volumes de ventes. Les Notaires du Grand Paris considèrent néanmoins que la reprise reste progressive et fragile.
Les micro-marchés patrimoniaux se situent bien au-dessus de la moyenne parisienne. Selon Meilleurs Agents, au deuxième semestre 2026, le quartier Archives affichait 12 471 €/m², Saint-Gervais 12 344 €/m² et Saint-Thomas-d’Aquin 17 541 €/m².
Quels quartiers privilégier pour un investissement Malraux à Paris ?
› Le Marais dans les 3e et 4e arrondissements
Le Marais constitue le principal secteur Malraux parisien. Le quartier des Archives affiche notamment 12 471 €/m², tandis que Saint-Gervais atteint 12 344 €/m². La forte valeur patrimoniale doit être mise en balance avec le coût d’acquisition et des travaux.
› Le 7e arrondissement
Saint-Thomas-d’Aquin, Invalides et École-Militaire présentent également un intérêt patrimonial important. Avec des prix souvent compris entre 12 500 et près de 28 700 €/m² au deuxième semestre 2026, l’investissement doit être étudié comme une stratégie fiscale et patrimoniale davantage que comme une simple recherche de rendement immédiat.
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FAQ : Questions / Réponses
Tous les logements anciens parisiens sont-ils éligible à la loi Malraux ?
Non. Le bien doit se trouver dans un secteur éligible et faire l’objet d’une restauration répondant aux conditions fiscales et patrimoniales du dispositif.
Peut-on louer le logement à son enfant ?
Non. Le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du propriétaire.
Peut-on cumuler Malraux et déficit foncier ?
Les deux mécanismes peuvent coexister dans certaines situations, mais une même dépense ne peut pas à la fois ouvrir droit à la réduction Malraux et être déduite des revenus fonciers.
Quel est le montant maximal de la réduction Malraux à Paris ?
Dans les secteurs parisiens bénéficiant du taux de 30 %, la réduction peut atteindre 120
000 € pour 400 000 € de dépenses éligibles sur la période prévue par le dispositif.
