Loi Jeanbrun à Paris et en Île-de-France : le nouveau dispositif pour réussir votre investissement locatif
Entré en vigueur en février 2026, le dispositif Jeanbrun permet à un particulier de déduire chaque année une partie du prix d’acquisition d’un appartement neuf ou ancien rénové. En contrepartie, le logement doit être loué nu comme résidence principale pendant au moins neuf ans, dans le respect de plafonds de loyers et de ressources. À Paris et en Île-de-France, ce mécanisme peut réduire l’imposition des revenus fonciers tout en répondant à une forte demande locative, à condition de sélectionner un bien dont le prix, le loyer plafonné et le rendement restent cohérents.
L’essentiel à connaître
- Le dispositif Jeanbrun s’applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Il concerne les appartements neufs ou anciens rénovés situés dans un bâtiment collectif.
- Il permet de déduire chaque année un amortissement calculé sur 80 % du prix d’acquisition, dans la limite de 8 000 € en location intermédiaire, 10 000 € en location sociale et 12 000 € en location très sociale.
- Le logement doit être loué vide comme résidence principale pendant au moins neuf ans, dans les douze mois suivant son acquisition, son achèvement ou la fin des travaux.
- À Paris et dans les communes franciliennes classées en zone A bis, le loyer intermédiaire de base est plafonné à 19,71 €/m² hors charges en 2026, avant application du coefficient de surface.
- Le locataire doit respecter des plafonds de ressources : en zone A bis, ils atteignent notamment 44 344 € pour une personne seule, 66 276 € pour un couple et 86 878 € pour un foyer avec une personne à charge.
Qu’est-ce que la loi Jeanbrun ?
Le dispositif d’investissement locatif Jeanbrun a été créé par l’article 47 de la loi de finances n° 2026-103 du 19 février 2026. Il s’applique aux acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Le dispositif a été mis en place afin de soutenir la construction, la rénovation et l’investissement locatif privé après l’arrêt du Pinel.
Le Gouvernement vise notamment 50 000 nouveaux logements locatifs privés par an et une production totale de 400 000 logements annuels selon le site Ecologie.gouv.
Quels biens sont éligible à Paris et en Île-de-France ?
Dans le neuf, l’investisseur peut acquérir un appartement achevé, un logement en vente en l’état futur d’achèvement ou un appartement qu’il fait construire. Le bien doit obligatoirement se trouver dans un bâtiment d’habitation collectif : une maison individuelle n’est pas éligible.
Dans l’ancien, les travaux doivent produire un immeuble assimilé fiscalement à du neuf ou représenter au moins 30 % du prix d’acquisition. Dans ce second cas, le logement situé en métropole doit notamment atteindre une classe DPE A ou B après rénovation.
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Quels sont les avantages de la loi Jeanbrun pour un investissement à Paris ?
› Jusqu’à 12 000 € d’amortissement annuel déductible
La base amortissable correspond à 80 % du prix d’acquisition net de frais, la valeur du terrain étant évaluée forfaitairement à 20 %. Le montant annuel est plafonné à 8 000 € en location intermédiaire, 10 000 € en location sociale et 12 000 € en location très sociale.
› Un amortissement pour défiscaliser dans le neuf
| Niveau de location | Taux annuel | Plafond annuel |
| Intermédiaire | 3,5% | 8 000 € |
| Social | 4,5% | 10 000 € |
| Très social | 5,5% | 12 000 € |
› Un amortissement pour défiscaliser dans l’ancien
| Niveau de location | Taux annuel | Plafond annuel |
| Intermédiaire | 3% | 8 000 € |
| Social | 3,5% | 10 000 € |
| Très social | 4% | 12 000 € |
- Les taux applicables à l’ancien sont inférieurs à ceux du neuf, mais les plafonds annuels de 8 000 €, 10 000 € et 12 000 € restent identiques.
› Le déficit foncier imputable sur le revenu global
Les travaux, frais de gestion, assurances, intérêts d’emprunt et autres charges restent déductibles selon les règles des revenus fonciers. Le déficit provenant des charges autres que les intérêts peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
Cette limite peut atteindre 21 400 € pour certaines dépenses de rénovation énergétique éligibles payées au plus tard le 31 décembre 2027. Ce doublement n’est donc pas automatique pour tout investissement Jeanbrun.
› Le cumul possible avec le LLI grâce au Super Jeanbrun
Le Super Jeanbrun est le cumul entre Jeanbrun et le Logement Locatif Intermédiaire. Il peut être étudié lorsqu’une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés acquiert un programme répondant aux deux réglementations. Le montage doit simultanément respecter les règles de la TVA à 10 %, du LLI et de l’amortissement des revenus fonciers. Cette compatibilité doit être vérifiée pour chaque programme.
Tout savoir sur le Super Jeanbrun
Les avantages de la loi Jeanbrun
Quelles sont les conditions du dispositif Jeanbrun ?
› Un engagement de location de neuf ans
Le logement doit être loué de manière effective et pendant au moins neuf ans. Une rupture anticipée entraîne normalement la réintégration des amortissements déjà déduits, sauf notamment en cas de décès, de licenciement ou d’invalidité prévus par la loi.
› Une location nue comme résidence principale
Le propriétaire doit conclure un bail non meublé et mettre le logement en location dans les douze mois suivant son achèvement, sa rénovation ou son acquisition. La déclaration doit être effectuée au régime réel, le micro-foncier étant incompatible avec le dispositif.
› L’interdiction de louer à sa famille
Le locataire ne peut pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire ni être son parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus. Cette restriction concerne notamment ses parents, ses enfants, ses grands-parents, ses petits-enfants, ses frères et ses sœurs.
› Les zones concernées par le dispositif
Jeanbrun s’applique dans toutes les communes françaises, contrairement au Pinel. Le zonage A bis, A, B1, B2 ou C reste toutefois utilisé pour calculer les plafonds applicables. Paris et de nombreuses communes de proche couronne appartiennent à la zone A bis.
› Les plafonds de ressources du locataire
Pour une location intermédiaire conclue en 2026 en zone A bis, le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser :
- 44 344 € pour une personne seule,
- 66 276 € pour un couple,
- 86 878 € pour un foyer avec une personne à charge.
Les seuils diminuent lorsque le logement est affecté à la location sociale ou très sociale.
› Les plafonds de loyer
Le plafond intermédiaire atteint 19,71 €/m² par mois hors charges en zone A bis en 2026. Il est corrigé par un coefficient calculé selon la surface du logement. Les loyers sociaux et très sociaux sont inférieurs et peuvent varier selon l’arrondissement parisien ou la commune francilienne.
Tout savoir sur les conditions du dispositif Jeanbrun
Dans quels quartiers parisiens investir avec le dispositif Jeanbrun ?
› Maison-Blanche et Paris Rive Gauche
Le secteur profite de la ligne 14, de l’Université Paris Cité, de la Bibliothèque nationale de France et du pôle tertiaire Paris Rive Gauche. Selon Meilleurs Agents, les appartements atteignent 8 477 €/m² à Maison-Blanche en juillet 2026.
› La Villette et Pont-de-Flandre
Ces quartiers bénéficient du parc de la Villette, de la Cité des sciences, de la Philharmonie de Paris et du tramway T3b. Meilleurs Agents estimait les appartements à 7 614 €/m² à La Villette et 7 370 €/m² à Pont-de-Flandre.
› Charonne et Saint-Fargeau
Proches de Nation, Gambetta et de plusieurs lignes de métro, ces quartiers ciblent les jeunes actifs et les familles. Les prix moyens atteignent 8 438 €/m² à Charonne et 7 990 €/m² à Saint-Fargeau selon Meilleurs Agents.
Dans quelles communes investir avec la loi Jeanbrun ?
› Saint-Denis
Saint-Denis bénéficie de l’Université Paris 8, du Stade de France et de la gare Saint-Denis–Pleyel, desservie par la ligne 14. Selon Meilleurs Agents, les appartements atteignent 3 788 €/m² en juillet 2026.
› Villejuif
La ville profite de la ligne 14, de l’Institut Gustave-Roussy et du projet Campus Grand Parc. Les appartements y étaient estimés à 4 918 €/m² par Meilleurs Agents en juillet 2026.
› Noisy-le-Grand
Desservie par le RER A, la commune se situe près de l’Université Gustave Eiffel et de la future gare Noisy–Champs. Le prix moyen des appartements atteignait 3 934 €/m² en juillet 2026, soit nettement moins qu’à Paris.
Exemple d’un investissement en loi Jeanbrun
Madame Martin, 32 ans, célibataire et imposée dans la tranche à 30 %, acquiert un T2 neuf de 45 m² à Villejuif pour 320 000 €. La base amortissable atteint 256 000 €, soit 80 % du prix. Au taux intermédiaire de 3,5 %, l’amortissement théorique représente 8 960 €, mais la déduction est limitée à 8 000 € par an.
Avec le plafond A bis de 19,71 €/m² et un coefficient de 1,12, le loyer maximal théorique approche 993 € hors charges par mois. Pour 11 880 € de loyers et 3 500 € de charges annuelles, le revenu foncier imposable passe de 8 380 € à 380 € après amortissement.
Avec une tranche marginale à 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, l’économie
fiscale théorique liée à l’amortissement atteint 3 776 € par an. Le calcul définitif dépend toutefois du financement, des charges réelles, du programme et de la situation fiscale de l’investisseur.
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FAQ : Questions / Réponses
La loi Jeanbrun remplace-t-elle le Pinel ?
Non. Le Pinel accordait une réduction d’impôt, tandis que Jeanbrun permet de déduire un amortissement des revenus fonciers.
Une SCI parisienne peut-elle investir avec le dispositif Jeanbrun ?
Une SCI à l’impôt sur le revenu peut être éligible si les associés conservent leurs parts pendant l’engagement et si toutes les conditions sont respectées.
Le logement peut-il être revendu avant neuf ans ?
La vente reste possible, mais elle entraîne normalement la reprise de l’avantage fiscal, sauf exception légale.
Peut-on louer un logement Jeanbrun meublé à Paris ?
Non. Le dispositif impose une location nue utilisée comme résidence principale par le locataire.
