Loi Jeanbrun : tout comprendre sur le nouveau statut du bailleur privé du plan de relance pour l’investissement immobilier
Le dispositif Jeanbrun est un nouveau mécanisme d’investissement immobilier destiné à relancer la production et la rénovation de logements, tout en offrant aux investisseurs une optimisation fiscale progressive et durable. Pensé comme une alternative aux anciens dispositifs arrivés à échéance, il s’adresse aux particuliers souhaitant investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’un cadre fiscal incitatif et encadré.
Sur cette page, découvrez le fonctionnement du dispositif Jeanbrun, les logements concernés, les avantages fiscaux, les conditions à respecter et à qui il s’adresse.
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Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun permet aux investisseurs d’acquérir un logement destiné à la location, tout en bénéficiant d’un mécanisme d’amortissement fiscal et de la déduction de nombreuses charges liées à la location.
Il s’applique principalement aux immeubles collectifs, qu’ils soient :
- neufs,
- ou anciens, sous réserve qu’au moins 30 % du prix d’acquisition soit consacré à des travaux de rénovation.
L’objectif est double :
• favoriser l’offre de logements sur l’ensemble du territoire,
• proposer une fiscalité lisible et progressive pour les investisseurs.
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Quels sont les logements concernés par le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun s’applique exclusivement aux logements situés dans des immeubles collectifs.
Deux catégories de biens sont éligibles :
- Logements neufs, destinés à la location,
- Logements anciens, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 30 % du montant total investi.
Cette exigence permet de soutenir la rénovation du parc immobilier existant, tout en garantissant un niveau de qualité et de performance des logements mis en location.
Que pouvez-vous déduire avec le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun repose sur une logique de déduction et d’amortissement, permettant de réduire significativement la fiscalité liée aux revenus locatifs.
Vous pouvez notamment déduire :
- une partie du prix d’achat du bien (via l’amortissement),
- l’ensemble des charges liées à la location, notamment :
- les travaux,
- les intérêts d’emprunt,
- la taxe foncière,
- certains frais de gestion et d’entretien.
Ces mécanismes permettent, dans de nombreux cas, de neutraliser tout ou partie de l’imposition sur les loyers perçus.
Les avantages du dispositif Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun présente plusieurs atouts majeurs :
- Jusqu’à 12 000 € d’amortissement par an
- Accessible partout en France, sans zonage restrictif
- Jusqu’à 10 700 € déductibles de vos autres revenus, sous conditions
- Une fiscalité progressive et maîtrisée
- Une solution adaptée à un investissement locatif de long terme
Il s’adresse aussi bien aux investisseurs débutants qu’aux profils patrimoniaux souhaitant sécuriser leurs revenus locatifs.
Quelles sont les conditions à respecter ?
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, certaines règles doivent être respectées :
- Engagement de location pendant 9 ans minimum,
- Location à usage de résidence principale,
- Plafonds de loyers à respecter (intermédiaire, social ou très social),
- Interdiction de louer à un membre de sa famille,
- Respect des conditions liées aux travaux pour les biens anciens.
Ces contraintes garantissent la vocation sociale et durable du dispositif.
L’avantage fiscal du dispositif Jeanbrun
L’avantage fiscal repose sur la déduction des amortissements (qui était jusqu’ici accessible qu’en location meublée). Il permet ainsi de déduire annuellement des revenus locatifs une fraction de la valeur du bien immobilier.
Taux d’amortissement : de 3,5% à 5,5% par an
Les taux d’amortissement varient selon :
- Le type d’opération (achat neuf ou ancien à rénover) ;
- Le niveau de loyer appliqué (intermédiaire, social ou très social).
Les taux d’amortissement appliqués pour la loi Jeanbrun sont donc les suivants :
| Niveau de loyer | Logement neuf | Logement ancien | Plafond annuel |
| Intermédiaire | 3,5% | 3% | 8 000 € |
| Social | 4,5% | 3,5% | 10 000 € |
| Très social | 5,5% | 4% | 12 000 € |
Un plafond annuel de 12 000 € maximum
La déduction au titre des amortissements prévus par la loi Jeanbrun ne peut excéder :
- 8 000 € pour les locations intermédiaires (plafonds Pinel, LLI) ;
- 10 000 € pour les locations sociales (Loc’Avantages Loc2) ;
- 12 000 € pour les locations très sociales (Loc’Avantages Loc3).
Exemple concret d’un investissement en dispositif Jeanbrun
Un couple investit dans un logement d’un montant de 180 000 € :
- Apport personnel : 30 000 €
- Emprunt bancaire : 150 000 €
Grâce au dispositif Jeanbrun et aux mécanismes d’amortissement et de déduction :
- les revenus locatifs peuvent être fiscalement neutralisés,
- jusqu’à 16 000 € peuvent être déduits au titre de l’impôt sur le revenu,
- après 10 ans de détention, l’imposition sur les loyers peut être proche de zéro.
À qui s’adresse le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun s’adresse :
- aux investisseurs particuliers souhaitant se constituer un patrimoine immobilier,
- aux contribuables recherchant une fiscalité stable et lisible,
- aux profils souhaitant investir dans le neuf ou l’ancien rénové,
- à ceux qui privilégient une stratégie locative de long terme.
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FAQ : Questions / Réponses
Qu’est-ce que le statut fiscal Jeanbrun ?
Le statut fiscal Jeanbrun (statut de bailleur privé) est un nouveau mécanisme fiscal d’investissement immobilier locatif permettant de déduire une partie du prix d’achat du bien (amortissement) ainsi que l’ensemble des charges liées à la location, afin d'optimiser la fiscalité du particulier sur les revenus locatifs.
Quels types de logements sont éligibles au statut Jeanbrun ?
Le dispositif concerne exclusivement des logements situés dans des immeubles collectifs ou des ensembles en copropriétés, qu’ils soient :
- Neufs,
- Anciens, à condition que les travaux représentent au moins 30 % du prix total investi.
Le dispositif Jeanbrun est-il réservé à certaines zones géographiques ?
Non. Le dispositif Jeanbrun est accessible partout en France, sans zonage restrictif, ce qui le rend plus souple que certains dispositifs antérieurs.
Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif permet notamment :
- L’amortissement d’une partie du prix du bien (jusqu’à 12 000 € par an),
- La déduction des charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière…),
- Une réduction significative, voire une neutralisation de l’impôt sur les loyers.
