Tout ce qu’il faut savoir pour investir avec le statut Loueur Meublé Non Professionnel à Paris et en Île-de-France

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), permet à un particulier de louer un logement équipé tout en déclarant ses revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

À Paris et en Île-de-France, ce statut permet de réduire la fiscalité des loyers, notamment grâce à l’amortissement du bien au régime réel. Voici tout ce qu’il faut savoir pour investir dans un logement meublé avec ce statut.

Tout savoir sur le statut Loueur Meublé non Professionnel (LMNP)

Comment fonctionne le statut de Loueur Meublé Non Professionnel à Paris ?

Le LMNP est une activité de location meublée exercée à titre non professionnel. Le propriétaire acquiert ou détient un logement, l’équipe avec le mobilier nécessaire et le loue à un étudiant, un jeune actif, un salarié en mobilité ou un autre occupant. Il doit déclarer le début de son activité afin d’obtenir un numéro SIRET. Les loyers et les charges encaissées sont ensuite déclarés sous le régime micro-BIC ou sous le régime réel.

Quels sont les avantages du statut LMNP ?

› Amortissement du bien et du mobilier

Le régime réel permet d’amortir la valeur du logement, hors terrain, ainsi que celle du mobilier et des équipements. L’investisseur peut également déduire les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, l’assurance, certaines charges de copropriété et la taxe foncière.

Ces déductions peuvent réduire fortement le bénéfice imposable. Depuis février 2025, les amortissements déduits sont pris en compte dans le calcul de la plus-value lors de la revente.

› Un abattement forfaitaire

Avec le micro-BIC, l’administration fiscale applique un abattement de 50 % sur les recettes issues d’une location meublée de longue durée. Pour 16 000 € de recettes annuelles, le propriétaire est donc imposé sur une base de 8 000 €. Ce régime reste simple, mais il ne permet pas de déduire les charges réelles ni d’amortir le logement.

› Récupération de la TVA

La location meublée classique ne permet pas de récupérer la TVA sur l’achat du logement. Cette possibilité concerne principalement certaines résidences étudiantes, seniors, de tourisme ou d’affaires fournissant au moins trois services para-hôteliers, comme l’accueil, le petit-déjeuner, le linge ou le nettoyage.

Tout savoir sur les avantages fiscaux de la location meublée

Quelles sont les conditions d’éligibilité du statut LMNP ?

› Les conditions de l’investisseur

L’activité reste non professionnelle lorsque les recettes annuelles de location meublée du foyer ne dépassent pas 23 000 € ou lorsqu’elles restent inférieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.

Le propriétaire peut également être redevable de la cotisation foncière des entreprises, ou CFE, sauf exonération.

› Le plafond de loyer à respecter

À Paris, la location d’une résidence principale impose le respect de l’encadrement des loyers. Hors charges, le loyer ne peut pas excéder le loyer de référence majoré, déterminé par le quartier, la date de construction, le nombre de pièces et le caractère meublé ou non. Vous pouvez retrouver le barème officiel directement sur le simulateur de la DRIHL (Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement).

› Les meubles obligatoires dans une location meublée

Le logement doit comporter certains meubles et équipements obligatoires : une literie, des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur, de la vaisselle, une table, des sièges, des rangements, des luminaires et du matériel d’entretien. Un inventaire précis du mobilier doit être joint au bail. En cas de non-respect de la liste en vigueur, le bail du logement meublé peut être requalifié en bail de logement vide.

› Les types de biens éligibles

Le LMNP peut concerner :

• un studio ou un appartement meublé,
• un logement étudiant,
• une colocation meublée,
• un logement loué avec un bail mobilité,
• un appartement situé dans une résidence avec services.

Attention au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) du logement : depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, un logement classé G est considéré comme indécent et ne peut plus faire l’objet d’un nouveau contrat de location.

Quels sont les régimes fiscaux du LMNP ?

› Le régime micro-BIC

Pour les loyers et charges encaissés en 2026, le régime micro-BIC s’applique lorsque les recettes annuelles d’une location meublée de longue durée ne dépassent pas 83 600 €. La Direction générale des Finances publiques (DGFiP) applique automatiquement un abattement forfaitaire de 50 %, avec un minimum de 305 €. Un propriétaire percevant 18 000 € de recettes annuelles est donc imposé sur 9 000 €, auxquels s’ajoutent les autres revenus du foyer pour l’application du barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Le propriétaire ne peut déduire en supplément ni ses intérêts d’emprunt, ni ses charges de copropriété, ni sa taxe foncière, ni le coût du mobilier. Il reporte simplement le montant brut de ses recettes sur la déclaration complémentaire n° 2042-C-PRO.

› Le régime réel

Le régime réel devient obligatoire lorsque les recettes de location meublée de longue durée dépassent 83 600 € en 2026. Le propriétaire peut également le choisir volontairement sous ce plafond lorsqu’il estime que ses charges réelles et ses amortissements dépasseront l’abattement de 50 % du micro-BIC.

Ce régime permet notamment de déduire les intérêts d’emprunt, les assurances, les frais de gestion, les honoraires comptables, la cotisation foncière des entreprises, certaines charges de copropriété, la taxe foncière et les dépenses d’entretien ou de réparation. Il permet également d’amortir le logement, hors valeur du terrain, ainsi que le mobilier et les équipements. L’amortissement déductible ne peut cependant pas créer ou aggraver un déficit fiscal : il est limité à la différence positive entre les loyers et les autres charges.

Le propriétaire doit tenir une comptabilité BIC, transmettre au Service des impôts des entreprises (SIE) une déclaration de résultats n° 2031-SD accompagnée de ses annexes, puis reporter le résultat sur la déclaration n° 2042-C-PRO. L’intervention d’un expert-comptable n’est pas obligatoire, mais elle est généralement recommandée pour établir la liasse fiscale, ventiler le terrain et la construction et calculer correctement les amortissements.

Pourquoi investir en LMNP dans la commune de Paris ?

Paris bénéficie d’une demande locative soutenue par les étudiants, les jeunes actifs et les salariés en mobilité. Selon l’Insee, la capitale comptait plus de 2,1 millions d’habitants en 2023, dont une forte proportion de personnes âgées de 15 à 39 ans. La présence de Sorbonne Université, Université Paris Cité, Sciences Po, Paris Dauphine-PSL ou encore de l’ESCP entretient notamment la demande pour les studios et les petites surfaces meublées.

Le marché profite également des principaux pôles d’emploi parisiens, de Paris Rive Gauche au Quartier central des affaires, ainsi que d’un réseau de transports dense. La ligne 14 relie par exemple Saint-Denis–Pleyel, Châtelet, Gare de Lyon et l’aéroport d’Orly.

Les prix d’acquisition restent toutefois élevés. D’après les Notaires du Grand Paris, le prix moyen des appartements parisiens atteignait environ 9 530 €/m² en avril 2026.

Quels sont les meilleurs quartiers pour investir en LMNP à Paris ?

› Le 19e arrondissement pour réduire le prix d’entrée

Avec un prix moyen standardisé de 7 056 €/m² (Meilleurs Agents – juillet 2026), le 19e arrondissement était le moins cher de Paris. La Villette, Pont de-Flandre et les Buttes-Chaumont peuvent attirer des étudiants et de jeunes actifs grâce aux lignes 5, 7 et 11 du métro, au tramway T3b et à la proximité de la Cité des sciences et de la Philharmonie de Paris.

› Le 20e arrondissement pour équilibrer prix et centralité

Le prix moyen atteint 8 539 €/m² dans le 20e arrondissement (Meilleurs Agents – juillet 2026). Belleville, Charonne et Saint-Fargeau profitent des lignes 2, 3, 9 et 11, ainsi que d’un accès rapide à Nation et République. Les studios et deux-pièces proches d’une station de métro peuvent répondre à une demande régulière de jeunes actifs.

› Le 13e arrondissement pour cibler les étudiants et les salariés

Le prix moyen est de 8 624 €/m² (Meilleurs Agents – juillet 2026). Bibliothèque François-Mitterrand, Tolbiac, Maison-Blanche et Place d’Italie bénéficient de la présence de l’Université Paris Cité, de la Bibliothèque nationale de France et du pôle d’emploi de Paris Rive Gauche. Le secteur est desservi par les lignes 5, 6, 7 et 14, le RER C et le tramway T3a. La ligne 14 transporte près de 820 000 voyageurs chaque jour de semaine.

› Les 12e, 14e et 15e arrondissements pour une stratégie patrimoniale

Les prix atteignent respectivement 8 769 €/m² dans le 12e, 9 647 €/m² dans le 14e et 9 406 €/m² dans le 15e (Meilleurs Agents – juillet 2026). Les secteurs de Bercy, Gare de Lyon, Montparnasse, Cité universitaire, Convention et Vaugirard ciblent des étudiants, des cadres et des salariés en mobilité. Leur prix d’entrée plus élevé peut limiter le rendement brut, mais leur desserte et leur caractère résidentiel correspondent davantage à une détention de long terme.