Investir en LMNP à Bordeaux : le guide complet pour réussir son investissement
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), est l’un des dispositifs les plus prisés pour investir dans l’immobilier locatif à Bordeaux. Il permet de générer des revenus complémentaires tout en profitant d’avantages fiscaux significatifs.
Ce régime s’adresse aux particuliers qui souhaitent louer un logement meublé sans pour autant exercer une activité professionnelle.
Qu’est-ce que le statut de Loueur Meublé Non Professionnel à Bordeaux ?
Le statut LMNP a été créé par la loi de finances de 1949 et encadré par les articles 155 et 156 du Code général des impôts. Il permet à un particulier d’investir dans un logement meublé tout en bénéficiant d’un cadre fiscal favorable.
Les revenus tirés de cette location sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers. À Bordeaux, où le rendement moyen d’un bien meublé varie entre 3,8 % et 5,2 % (septembre 2025), ce statut offre une rentabilité nette supérieure à celle des locations nues traditionnelles.
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Les avantages du statut LMNP pour les investisseurs
Profiter de l’amortissement du bien et du mobilier
Le principal avantage du LMNP repose sur la possibilité d’amortir la valeur du bien immobilier (hors terrain) et du mobilier. Cet amortissement permet de réduire voire d’annuler l’imposition sur les loyers pendant plusieurs années, ce qui maximise le rendement net.
Bénéficier d’un abattement forfaitaire attractif
Les investisseurs qui choisissent le régime Micro-BIC bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50 % sur leurs revenus locatifs, tant que ceux-ci ne dépassent pas 77 700 € par an. Cette simplification permet de profiter d’une fiscalité légère et accessible.
Récupérer la TVA sur votre investissement
Dans le cas d’un investissement dans une résidence de services neuve (étudiante, senior, affaires), l’investisseur peut récupérer la TVA de 20 % sur le prix d’achat, à condition de conserver le bien en location pendant au moins 20 ans et de confier sa gestion à un exploitant agréé.
Les conditions d’éligibilité au statut Loueur Meublé Non Professionnel
Les critères à remplir par l’investisseur
Pour bénéficier du statut LMNP, les revenus tirés de la location meublée doivent être inférieurs à 23 000 € par an ou ne pas représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. L’activité doit rester complémentaire et non principale.
Les meubles obligatoires dans une location meublée
La location meublée doit comporter les éléments essentiels pour une occupation normale listés dans le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. :
- Literie complète, comprenant une couette ou une couverture ;
- Dispositif d’occultation des fenêtres (rideaux, volets, stores) dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher ;
- Plaques de cuisson ;
- Four ou four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur et congélateur, ou à défaut un réfrigérateur doté d’un compartiment atteignant une température inférieure ou égale à -6 °C ;
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas (assiettes, verres, couverts, etc.) ;
- Ustensiles de cuisine (casseroles, poêles, couverts de service, etc.) ;
- Table et sièges ;
- Étagères ou meubles de rangement ;
- Luminaires dans toutes les pièces principales ;
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (balai, aspirateur, serpillière, etc.).
Ces éléments constituent le minimum légal obligatoire pour qu’un logement soit qualifié de « meublé » et puisse bénéficier du statut LMNP.
Les types de biens immobiliers éligibles au LMNP
Le dispositif concerne les logements meublés neufs ou anciens, qu’ils soient loués directement ou via une résidence gérée. À Bordeaux, les résidences étudiantes (Pessac, Talence), seniors (Caudéran) ou affaires (Euratlantique) offrent les meilleures perspectives de rentabilité.
Exemple d’un investissement en LMNP à Bordeaux
Un investisseur achète un studio de 25 m² à 140 000 € dans une résidence étudiante à Talence. Il le loue 530 € par mois, soit 6 360 € par an. Grâce à l’amortissement comptable, il neutralise la quasi-totalité de ses revenus locatifs imposables pendant plus de 10 ans, générant un rendement net annuel proche de 4,5 %.
Les régimes fiscaux applicables au Loueur Meublé Non Professionnel
• Le régime Micro-BIC simplifié
Ce régime s’applique automatiquement lorsque les revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 €. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus, sans tenir compte des charges réelles.
• Le régime Réel pour optimiser sa fiscalité
Le régime réel est particulièrement avantageux pour les loueurs en meublé dont les charges dépassent la moitié des loyers perçus. Il permet de déduire toutes les dépenses réelles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurance, etc.) et d’amortir la valeur du bien et du mobilier, réduisant ainsi le revenu imposable. Grâce à la possibilité de reporter les déficits sur plusieurs années, ce régime offre une optimisation fiscale durable et une rentabilité accrue pour les investisseurs en LMNP.
Les atouts d’un investissement en LMNP dans la ville de Bordeaux
Le marché immobilier bordelais reste l’un des plus dynamiques de France. En septembre 2025, le prix moyen du mètre carré est de 5 050 € dans le neuf et 4 470 € dans l’ancien. La ville attire plus de 100 000 étudiants chaque année et affiche un taux d’occupation supérieur à 97 % pour les logements meublés selon l’Observatoire Clameur.
Les grands projets urbains comme Euratlantique, Bastide-Niel et la ZAC Garonne Eiffel continuent d’attirer les investisseurs et de valoriser les quartiers périphériques.
Avec un réseau de transports performant (tramway, LGV, bus express) et une économie portée par les secteurs du numérique et de la santé, Bordeaux offre un cadre idéal pour un investissement LMNP durable et rentable.
Les quartiers les plus attractifs pour investir en LMNP à Bordeaux
• Chartrons
Situé au cœur de Bordeaux, le quartier des Chartrons séduit par son charme historique, ses quais animés et sa proximité immédiate avec le centre-ville. Très prisé pour la location meublée de courte ou moyenne durée, il attire une clientèle de cadres, d’expatriés et de touristes. Avec un prix moyen d’environ 5 600 €/m², ce secteur combine forte demande locative et valorisation patrimoniale durable.
• Bastide
Sur la rive droite de la Garonne, le quartier de la Bastide connaît une croissance soutenue grâce à ses programmes immobiliers neufs et à ses liaisons rapides vers le centre. Ce secteur en plein essor offre un prix moyen autour de 4 700 €/m², idéal pour un premier investissement en LMNP. Sa qualité de vie et sa modernisation urbaine en font un choix stratégique pour les investisseurs recherchant du potentiel à moyen terme.
• Saint-Michel
En pleine transformation, le quartier Saint-Michel séduit par son mélange de cultures, sa vie de quartier dynamique et sa proximité avec le centre historique. Il attire particulièrement les étudiants et jeunes actifs à la recherche de logements meublés abordables, avec des loyers moyens d’environ 15 €/m². Son potentiel de valorisation reste important à mesure que la rénovation urbaine se poursuit.
• Pessac et Talence
Ces deux communes limitrophes de Bordeaux constituent des pôles universitaires majeurs, accueillant plusieurs campus et résidences étudiantes. Leur forte population étudiante garantit une demande locative constante, particulièrement adaptée aux investissements en LMNP au sein de résidences gérées. Ces secteurs offrent un cadre de vie agréable, une rentabilité stable et une sécurité locative appréciée des investisseurs.
Investir dans un logement en LMNP à Bordeaux avec Mon Patrimoine Neuf
Mon Patrimoine Neuf propose une sélection de résidences neuves éligibles au statut LMNP à Bordeaux et dans sa métropole. Ces programmes permettent d’investir dans des logements de qualité bénéficiant d’une gestion locative simplifiée et d’un cadre fiscal avantageux.
Les investisseurs peuvent ainsi diversifier leur patrimoine tout en bénéficiant d’un rendement optimisé et d’une fiscalité douce.
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FAQ : Questions / Réponses
Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?
Le LMNP concerne les particuliers dont les revenus locatifs sont secondaires, tandis que le LMP s’applique aux investisseurs professionnels.
Peut-on cumuler LMNP et d’autres dispositifs fiscaux ?
Non, le LMNP est un régime autonome, mais il peut être combiné avec la récupération de TVA ou certains dispositifs de défiscalisation via les résidences gérées.
Quels types de biens sont les plus rentables en LMNP ?
Les studios et T2 situés à proximité des pôles universitaires et des zones d’activité, notamment à Talence, Pessac et Euratlantique.
