Tout savoir sur le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) à Bordeaux
Le dispositif du Logement Locatif Intermédiaire (LLI) permet d’investir dans un logement neuf à prix réduit tout en contribuant à l’équilibre du marché immobilier. Il s’adresse aux ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder au logement social, mais insuffisants pour le marché libre.
À Bordeaux, où le prix moyen du mètre carré atteint 5 100 € dans le neuf, le LLI constitue une solution efficace pour développer une offre locative abordable dans les quartiers attractifs de la métropole.
Comment fonctionne le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ?
Le LLI est un dispositif créé par la loi de finances 2014, encadré par les articles L.302-16 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Il vise à produire des logements destinés à la location, dont les loyers sont inférieurs de 10 à 20 % à ceux du marché libre.
Ces logements sont réservés à des locataires respectant des plafonds de ressources fixés par décret et révisés chaque année. En contrepartie, les investisseurs bénéficient d’un prix d’achat inférieur, de la TVA réduite à 10 %, d’une exonération de taxe foncière et d’une rentabilité sécurisée par la forte demande locative.
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Comprenez les conditions, les zones éligibles et les démarches pour en bénéficier.
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Les atouts d’un investissement en Logement Locatif Intermédiaire dans la métropole bordelaise
• Bénéficier d’un prix d’acquisition attractif grâce à la TVA réduite
Les logements commercialisés en LLI bénéficient d’une TVA réduite à 10 % au lieu de 20 %. Cette réduction permet de diminuer le prix d’achat d’environ 9 %, rendant le dispositif plus accessible aux investisseurs particuliers.
• Profiter d’une exonération de taxe foncière jusqu’à 20 ans
Les logements LLI peuvent être exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée allant jusqu’à 20 ans, sous réserve d’un engagement de location et de respect des plafonds de loyers. Cette mesure allège considérablement les charges de détention.
• Sécuriser son investissement locatif dans un marché tendu
Avec une demande locative 40 % supérieure à l’offre selon l’Observatoire du logement de la Gironde (2025), le LLI garantit une occupation rapide et durable des biens. Ce dispositif offre un rendement stable, compris entre 3,5 % et 4,5 % net selon les secteurs.
• Accéder à des logements neufs et performants
Les programmes LLI bordelais respectent les dernières normes énergétiques RE2020 et se situent principalement dans les zones urbaines dynamiques, proches des transports, universités et bassins d’emploi.
Les conditions pour être éligible au dispositif Logement Locatif Intermédiaire
• Les conditions du logement
Le bien doit être neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA), conforme à la réglementation environnementale en vigueur et situé dans une zone éligible, en général A, Abis ou B1.
Bordeaux étant classée en zone A, la majorité des programmes LLI se trouvent dans la métropole et ses communes limitrophes.
• Les obligations à respecter pour l’investisseur
L’investisseur s’engage à louer le logement pendant une durée minimale de 9 ans à un loyer plafonné, à des locataires respectant les plafonds de ressources définis par l’État.
• Les zones géographiques éligibles au LLI
Le dispositif s’applique aux communes classées dans les zones tendues. Bordeaux et sa métropole (Mérignac, Pessac, Talence, Bègles, Bruges, Eysines, Floirac) sont intégralement couvertes par le zonage A.
Les plafonds de loyer à respecter
Les loyers LLI sont plafonnés à environ 14,49 €/m² en zone A, soit environ 869,4 € pour un T2 de 60 m² à Bordeaux, contre 900 € sur le marché libre.
Exemple d’un investissement en LLI
Un investisseur acquiert un T3 de 65 m² à Bègles (zone B1) pour 225 000 € en TVA à 10 %. Il le loue 11,68 €/m², soit 759,2 € mensuels.
Grâce à l’exonération de taxe foncière et à un taux de vacance quasi nul, il obtient un rendement net d’environ 4,2 %.
Les plafonds de ressources des locataires à respecter
En 2025, pour bénéficier du LLI à Bordeaux, les ressources annuelles maximales sont fixées à environ 43 953 € pour une personne seule et 65 691 € pour un couple.
Tableau des plafonds de ressources des locataires pour le LLI
MAJ le 20 octobre 2025
| Personne dans le foyer | Zone Abis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
| Personne seule | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € | 32 243 € |
| 2 personnes | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € | 43 056 € |
| 3 personnes | 86 112 € | 78 963 € | 57 331 € | 51 779 € |
| 4 personnes | 102 812 € | 94 585 € | 69 454 € | 62 510 € |
| 5 personnes | 122 326 € | 111 972 € | 81 705 € | 73 535 € |
| 6 personnes | 137 648 € | 126 001 € | 92 080 € | 82 873 € |
| Personne supplémentaire | + 15 335 € | + 14 039 € | + 10 272 € | + 9 242 € |
Comment se déroule la revente d’un bien en Logement Locatif Intermédiaire ?
Le bien peut être revendu librement après la période d’engagement locatif, généralement au bout de 9 ans. Avant cette échéance, la vente est possible sous certaines conditions, notamment si le nouveau propriétaire poursuit la convention LLI.
Après 20 ans, le logement peut être revendu au prix du marché sans contrainte de loyer ni de locataire, permettant une plus-value importante grâce à la valorisation du foncier.
Pourquoi investir avec le Logement Locatif Intermédiaire à Bordeaux ?
Le LLI s’inscrit dans la dynamique immobilière d’une métropole où la tension locative reste très forte. En 2025, la population bordelaise dépasse 265 000 habitants et croît de 1,1 % par an.
Les grands projets urbains tels qu’Euratlantique, Bastide-Niel ou Garonne Eiffel renforcent l’attractivité résidentielle et économique de la ville. Le prix du mètre carré dans le neuf reste inférieur à Paris ou Lyon, offrant un rapport rendement/risque favorable.
Le LLI constitue donc une solution équilibrée pour investir dans le neuf, bénéficier d’un cadre fiscal stable et répondre à une demande locative pérenne.
Les meilleurs quartiers où investir avec le LLI dans la capitale girondine
• Bastide
Situé sur la rive droite, le quartier de la Bastide bénéficie d’une forte dynamique de renouvellement urbain.
Ses nombreux programmes neufs et son accès rapide au centre-ville en font un secteur privilégié pour le Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Les investisseurs y trouvent un bon équilibre entre prix d’achat raisonnables et demande locative soutenue.
• Saint-Michel
En pleine rénovation urbaine, le quartier Saint-Michel conserve des loyers modérés, ce qui le rend idéal pour accueillir des ménages aux revenus intermédiaires.
Sa proximité du centre historique et son atmosphère cosmopolite renforcent son attractivité pour un investissement LLI à la fois socialement utile et rentable.
• Chartrons
Quartier emblématique du centre de Bordeaux, les Chartrons conjuguent valorisation patrimoniale et forte demande locative.
Le secteur, prisé des actifs, se prête particulièrement bien au développement de logements intermédiaires, offrant un cadre de vie recherché tout en maintenant des loyers maîtrisés.
• Bègles et Floirac
Aux portes de Bordeaux, Bègles et Floirac séduisent par leurs prix d’achat plus accessibles et leurs projets de réaménagement urbain ambitieux.
Ces communes périphériques offrent un excellent potentiel de rendement pour le LLI, tout en participant à la diversification de l’offre locative dans la métropole bordelaise.
Les programmes Mon Patrimoine Neuf éligibles au LLI à Bordeaux
Mon Patrimoine Neuf référence une sélection de programmes neufs à Bordeaux et dans la métropole bordelaise. Ces résidences répondent aux exigences du dispositif LLI et offrent des logements de qualité à loyers maîtrisés, idéals pour concilier rentabilité et utilité sociale.
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FAQ : Questions / Réponses
Quelle est la durée d’engagement pour un LLI ?
Le propriétaire doit louer le logement pendant au moins 9 ans à des loyers plafonnés.
Peut-on revendre un bien en LLI avant la fin de l’engagement ?
Oui, à condition que l’acquéreur poursuive la convention en cours.
Quels sont les avantages fiscaux du LLI ?
TVA réduite à 10 %, exonération de taxe foncière et prix d’acquisition inférieur.
