Investir dans l’ancien à Bordeaux grâce à la loi Malraux
Un dispositif fiscal puissant pour restaurer un bien ancien au cœur d’une des plus belles villes de France
Bordeaux possède l’un des plus vastes secteurs patrimoniaux protégés d’Europe, reconnu par l’UNESCO pour la qualité exceptionnelle de son architecture XVIIIe.
La ville est donc l’un des terrains les plus favorables en France pour un investissement en Loi Malraux, un dispositif permettant d’obtenir une réduction d’impôt de 22 % à 30 % du montant des travaux réalisés dans les secteurs protégés.
Grâce à son attractivité, sa croissance démographique, sa forte demande locative et son patrimoine historique remarquable, Bordeaux réunit toutes les conditions pour un investissement Malraux rentable et patrimonial.
- Découvrir la loi Malraux
Qu’est-ce que le dispositif de défiscalisation Malraux à Bordeaux ?
La Loi Malraux, instaurée le 4 août 1962, vise à encourager la restauration d’immeubles anciens situés en zones protégées afin de préserver le patrimoine architectural français.
Bordeaux est classée en Site Patrimonial Remarquable, ce qui permet aux investisseurs de bénéficier de ce dispositif fiscal attractif.
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Comprenez les conditions, les zones éligibles et les démarches pour en bénéficier.
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Les avantages de la loi Malraux à Bordeaux
Une économie d’impôt pouvant atteindre 30 %
En secteur sauvegardé, la réduction est de 30 % du montant des travaux, jusqu’à 400 000 € sur 4 ans, soit une économie fiscale maximale de 120 000 €. Dans d’autres zones patrimoniales, le taux peut être de 22 %.
Un dispositif hors du plafonnement global des niches fiscales
Depuis 2013, la Loi Malraux est exclue du plafonnement global des niches fiscales. Cela permet de cumuler cet avantage avec d’autres dispositifs de défiscalisation.
Développer et pérenniser son patrimoine immobilier
Les biens rénovés bénéficient d’un cachet patrimonial unique et d’une valorisation importante à long terme.
Une source de revenus stables grâce à la forte demande locative
Bordeaux attire chaque année des milliers de nouveaux habitants et de nombreux touristes. Le centre historique offre une demande locative constante et soutenue, garantissant des revenus pérennes.
Liberté sur les loyers pratiqués
Contrairement à d’autres dispositifs, la Loi Malraux n’impose aucun plafonnement des loyers ni condition de ressources pour les locataires, assurant une rentabilité optimale.
Préserver et valoriser le patrimoine historique bordelais
Investir en Loi Malraux, c’est contribuer à la préservation du centre historique tout en modernisant des immeubles anciens de caractère.
Pourquoi investir en Loi Malraux à Bordeaux ?
1. Une architecture exceptionnelle classée à l’UNESCO
Bordeaux est célèbre pour :
- ses immeubles en pierre blonde,
- ses façades haussmanniennes,
- ses rues pavées et hôtels particuliers,
- ses quartiers anciens réhabilités.
Ce patrimoine imposant nécessite souvent des rénovations lourdes → parfait pour le dispositif Malraux.
2. Une forte demande locative
La ville attire :
- étudiants,
- jeunes actifs,
- cadres,
- salariés du numérique,
- nouveaux arrivants venant d’Île-de-France.
Les biens rénovés en centre-ville se louent très rapidement.
3. Une valorisation patrimoniale exceptionnelle
Les quartiers historiques de Bordeaux sont recherchés, rares et très valorisants après restauration.
4. Une réduction d’impôt particulièrement élevée
→ Jusqu’à 120 000 € grâce à 30 % de réduction sur 400 000 € de travaux.
Les conditions pour investir avec le dispositif de défiscalisation Malraux
Les exigences fiscales
- Le bien doit être situé en Site Patrimonial Remarquable.
- Les travaux doivent être validés par les Architectes des Bâtiments de France.
- Le logement doit être loué nu, en tant que résidence principale, pour une durée minimale de .
Les engagements de l’investisseur
- Restaurer l’intégralité de l’immeuble.
- Respecter les normes patrimoniales imposées.
- Louer le logement à un tiers (hors ascendant ou descendant).
Les caractéristiques que doit avoir le bien immobilier
- Un immeuble ancien situé en centre-ville historique, dans un quartier classé en SPR.
Les travaux éligibles
- Travaux de rénovation et restauration complète validés par les autorités compétentes.
- Dépenses éligibles plafonnées à 400 000 € sur 4 ans, pouvant être concentrées sur une seule année.
Exemple d’un investissement avec le dispositif Malraux à Bordeaux
- Profil : un couple marié avec une forte imposition.
- Projet : achat d’un immeuble ancien dans le centre historique, nécessitant 200 000 € de travaux.
- Avantage fiscal : 30 % de réduction, soit 60 000 € d’économies d’impôt.
- Résultat : un patrimoine rénové et valorisé, loué à un prix de marché, tout en bénéficiant d’un gain fiscal substantiel.
| Exemple investissement en loi Malraux à Bordeaux | Montants |
| Investissement global | 350 000 € |
| Foncier | 150 000 € |
| Travaux | 200 000 € |
| Réduction d’impôt | 30% du montant des travaux |
| Montant de la réduction | 60 000 € |
| Montant de la réduction d’impôt (sur 4 ans) | 15 000 €/an sur 4 ans |
Quelles zones de Bordeaux sont éligibles à la Loi Malraux ?
Bordeaux dispose d’un Site Patrimonial Remarquable (SPR) parmi les plus étendus de France.
SPR – Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV)
→ 30 % de réduction d’impôt
Quartiers concernés :
- Triangle d’Or (Gambetta – Grands Hommes – Quinconces)
- Saint-Pierre
- Saint-Paul
- Saint-Michel
- Capucins (certaines rues)
- Pey Berland
- Hôtel de Ville / Palais Rohan
Ce sont les zones les plus premium, avec une architecture monumentale.
SPR – Plan de Valorisation (PVAP)
→ 22 % de réduction d’impôt
Zones élargies, notamment :
- Chartrons
- Bacalan ancien
- Nansouty (parties historiques)
- Bastide (secteurs patrimoniaux spécifiques)
Ces zones offrent des opportunités Malraux plus accessibles.
Quels travaux sont éligibles en Loi Malraux à Bordeaux ?
- restauration complète du bâtiment,
- rénovation des façades en pierre blonde,
- toiture et charpente,
- menuiseries traditionnelles,
- réseaux (électricité, gaz, eau),
- mise aux normes globales,
- escaliers, coursives, cages d’escalier,
- rénovation des sols / murs / planchers,
- parties communes et privatives,
- travaux imposés par l’ABF.
❌ non déductibles :
- décoration simple,
- mobilier,
- agrandissement / création de surface.
Revendre un logement rénové en loi Malraux
À l’issue des 9 années de location, l’investisseur peut décider de revendre son bien. Le logement, entièrement restauré et situé dans un secteur patrimonial, bénéficie généralement d’une plus-value importante à la revente.
Pourquoi miser sur Bordeaux pour un projet Malraux ?
Capitale de la Nouvelle-Aquitaine, Bordeaux est inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO et possède un centre historique d’une richesse exceptionnelle.
Avec une croissance démographique constante, une forte demande locative et un marché immobilier dynamique, investir dans l’ancien rénové garantit une rentabilité durable et une valorisation à long terme.
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FAQ : Questions / Réponses
Qu’est-ce que la loi Malraux ?
Un dispositif fiscal permettant de réduire ses impôts en restaurant des immeubles anciens situés dans des zones protégées.
Quel est le plafond des travaux ?
Jusqu’à 400 000 € sur 4 ans, soit une réduction maximale de 120 000 €.
Quelle est la durée minimale de location ?
Le bien doit être loué nu pendant au moins 9 ans.
Les loyers sont-ils plafonnés ?
Non, le propriétaire fixe librement le montant du loyer.
