Comment revendre son bien Malraux ?
Tout savoir avant de revendre un logement rénové grâce au dispositif Malraux
La Loi Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 % à 30 % en réalisant une restauration complète dans un immeuble situé en secteur protégé. Une fois les travaux achevés et le logement loué pendant la durée obligatoire, la question de la revente se pose naturellement.
Cette page vous explique de manière claire et complète :
- quand vous pouvez revendre,
- les règles à respecter pour conserver l’avantage fiscal,
- comment optimiser la valeur du bien,
- quelle fiscalité s’applique sur la plus-value,
- et comment revendre dans les meilleures conditions.
Découvrir la loi Malraux
La revente en loi Malraux
Après une période d’engagement – généralement de 9 ans, selon les modalités du dispositif – plusieurs options s’offrent à l’investisseur : revendre son bien, continuer à le louer, ou l’habiter.
Chaque choix implique des règles fiscales et juridiques précises qu’il convient de bien maîtriser pour sécuriser sa plus-value.
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Quand revendre un bien acquis avec la loi Malraux ?
L’obligation de conservation du bien est fixée à 9 ans à compter de l’achèvement des travaux, sous peine de remboursement des réductions d’impôt obtenues.
Certaines exceptions existent, notamment en cas de décès ou si l’acheteur reprend les engagements fiscaux.
Revendre avant 9 ans entraîne donc des conséquences fiscales importantes.
Quelles sont les particularités de la revente en loi Malraux ?
La revente dépend du mode d’acquisition : soit par Vente d’Immeuble à Rénover (VIR), soit via une Association Syndicale Libre (ASL).
• La loi Malraux en VIR
Proche du modèle de la VEFA, la VIR implique une obligation de résultat sur les travaux. Une fois l’engagement des 9 ans respecté, la revente se fait librement, sans contrainte fiscale supplémentaire.
• La loi Malraux en ASL
Dans une ASL, l’investisseur détient des droits au sein d’une copropriété. La revente peut être conditionnée par les statuts de l’association, parfois limitant la vente aux autres membres ou à des tiers agréés. La fiscalité suit le droit commun des plus-values immobilières, avec abattements en fonction de la durée de détention.
Calculer la plus-value lors de la revente en loi Malraux
La plus-value en VIR
Elle correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition augmenté du montant des travaux. Conformément à l’article 150 VB du Code général des impôts, le calcul est strict.
- Exemple : un appartement acheté 500 000 € avec 120 000 € de travaux, revendu 700 000 € → plus-value de 80 000 €.
La plus-value en ASL
Dans ce cas, la plus-value correspond simplement au prix de vente diminué du prix d’achat initial.
- Exemple : un bien acquis 450 000 € est revendu 600 000 € → plus-value de 150 000 €.
- À noter : au-delà de 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d’impôt, et au bout de 30 ans, les prélèvements sociaux sont également supprimés.
Quelles sont les conséquences d’une revente anticipée ?
En cas de revente avant la fin des 9 ans, les réductions d’impôt doivent être remboursées. Cela peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros de régularisation fiscale.
Il existe toutefois des exceptions, notamment en cas de décès du propriétaire ou si un nouvel investisseur reprend l’ensemble des engagements (travaux, location et durée de détention).
Les avantages fiscaux sont remis en cause en cas de revente anticipée.
Comment optimiser la revente de son bien ?
- Anticiper la revente dès l’acquisition, en choisissant le bon mode d’achat (VIR ou ASL).
- Vérifier les statuts dans une ASL pour éviter des contraintes trop lourdes.
- En VIR, budgéter précisément les travaux afin de limiter l’impact fiscal au moment de la revente.
- Tirer parti des durées de détention : au-delà de 22 ans pour réduire l’imposition, et 30 ans pour une exonération complète.
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FAQ : Questions / Réponses
Peut-on vendre avant 9 ans sans perdre les avantages fiscaux ?
En principe non, sauf exceptions comme le décès ou une cession à un repreneur respectant les engagements.
Comment est calculée la plus-value en VIR ?
Prix de vente – (prix d’achat + travaux).
Et en ASL ?
Prix de vente – prix d’achat.
À partir de quand la plus-value est-elle exonérée ?
Après 22 ans pour l’impôt sur la plus-value et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
