Investir dans l’ancien à Strasbourg grâce à la loi Malraux
Réduisez vos impôts tout en investissant dans le patrimoine historique de la capitale européenne
Strasbourg, ville classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, possède l’un des centres historiques les plus remarquables de France. Ses immeubles traditionnels, ses rues médiévales, son architecture à colombages et sa forte attractivité locative en font une ville particulièrement adaptée à un investissement en Loi Malraux.
Grâce à ce dispositif fiscal d’exception, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 % à 30 % du montant des travaux (dans la limite de 400 000 € sur 4 ans), tout en rénovant un bien extrêmement recherché.
Investir en Malraux à Strasbourg, c’est combiner optimisation fiscale, prestige, et valorisation patrimoniale durable.
- Découvrir la loi Malraux
Qu’est-ce que le dispositif de défiscalisation Malraux à Strasbourg ?
Créée par la loi du 4 août 1962 (dite loi Malraux), ce dispositif vise à favoriser la restauration complète d’immeubles anciens dans les secteurs sauvegardés et les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR).
À Strasbourg, cela concerne notamment le centre historique classé UNESCO.
En contrepartie des travaux engagés, l’État accorde une réduction d’impôt de 22 % à 30 % sur le montant des dépenses éligibles, selon la localisation du bien.
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Comprenez les conditions, les zones éligibles et les démarches pour en bénéficier.
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Les avantages de la loi Malraux
Une réduction d’impôt jusqu’à 30 %
En 2025, le plafond de dépenses éligibles est fixé à 400 000 € sur 4 ans. Concrètement, un investisseur peut réduire son impôt jusqu’à 120 000 €.
Un mécanisme hors plafonnement global des niches fiscales
La réduction Malraux n’entre pas dans le plafond des 10 000 € annuels applicable aux autres dispositifs de défiscalisation.
Construire et valoriser un patrimoine immobilier
La rénovation d’immeubles classés à Strasbourg permet de posséder un bien unique en hyper-centre, valorisé par sa rareté.
Des loyers réguliers et protégés par la demande locative
La tension locative est forte à Strasbourg, notamment dans la Petite France et le quartier Krutenau. En 2025, le loyer médian est de 14,5 €/m², contre 12,1 €/m² en moyenne à Strasbourg.
Liberté sur le montant des loyers pratiqués
La loi Malraux n’impose pas de plafonds de loyers, laissant l’investisseur libre de fixer des loyers adaptés au marché local.
Contribuer à la mise en valeur du patrimoine historique strasbourgeois
Investir en loi Malraux, c’est participer à la préservation d’immeubles classés UNESCO, dans une ville reconnue pour sa richesse architecturale et culturelle.
Pourquoi investir en Loi Malraux à Strasbourg ?
1. Une ville au patrimoine unique classé UNESCO
Strasbourg est un joyau architectural :
- maisons à colombages,
- immeubles du XVIIIe et XIXe siècle,
- ruelles médiévales,
- cathédrale gothique,
- Grande Île classée UNESCO.
Ce patrimoine nécessite régulièrement des travaux de restauration importants → idéal pour le Malraux.
2. Une demande locative extrêmement solide
Strasbourg attire :
- plus de 60 000 étudiants,
- des fonctionnaires du Parlement Européen,
- des salariés frontaliers,
- des cadres du secteur tertiaire,
- une population en croissance constante.
Les biens rénovés et bien situés se louent très facilement.
3. Une valorisation patrimoniale forte
La restauration complète d’un immeuble ancien dans un secteur protégé entraîne souvent une plus-value importante sur le long terme.
4. Une réduction d’impôt puissante
→ jusqu’à 120 000 € au total (30 % de 400 000 €).
Un des dispositifs les plus avantageux pour les contribuables imposés.
Les critères d’éligibilité pour investir en loi Malraux à Strasbourg
Les conditions fiscales à respecter
- Être fiscalement résident en France.
- Louer le bien nu à usage de résidence principale pendant 9 ans minimum.
- S’engager à réaliser une restauration complète validée par l’Architecte des Bâtiments de France.
Les obligations de l’investisseur
- Déclarer ses travaux via un permis de construire ou une déclaration préalable.
- Respecter les délais de réalisation fixés par la loi.
Les caractéristiques du bien immobilier concerné
- Situé dans un Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP).
- Localisation éligible à Strasbourg : Grande Île, Krutenau, Petite France, Neustadt.
Exemple d’un investissement avec le dispositif Malraux à Strasbourg
Un couple marié avec 2 enfants, imposé à hauteur de 20 000 € par an, investit dans un immeuble à restaurer dans la Petite France pour un montant de 350 000 €, dont 200 000 € de travaux éligibles.
| Exemple investissement en loi Malraux à Strasbourg | Montants |
| Investissement global | 350 000 € |
| Foncier | 150 000 € |
| Travaux | 200 000 € |
| Réduction d’impôt | 30% du montant des travaux |
| Montant de la réduction | 60 000 € |
| Montant de la réduction d’impôt (sur 4 ans) | 15 000 €/an sur 4 ans |
- Réduction d’impôt : 200 000 € × 30 % = 60 000 €.
- Réduction annuelle possible : 15 000 € sur 4 ans. Le couple efface presque totalement son impôt sur la période.
Quelles zones de Strasbourg sont éligibles à la Loi Malraux ?
Strasbourg comprend plusieurs secteurs protégés classés en Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR).
SPR – Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV)
→ Taux de réduction d’impôt 30 %
Zones les plus prestigieuses :
- Grande Île – Hyper-centre
- Quartier Cathédrale
- Rue des Juifs / Rue des Veaux
- Krutenau (certaines rues)
- Le secteur autour de la Place du Marché Gayot
SPR – Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP)
→ Taux 22 %
Zones élargies, notamment :
- Neudorf (parties spécifiques)
- Orangerie
- Robertsau
- Quartiers proches du centre historique
- Krutenau élargie
Ces secteurs regroupent une majorité d’immeubles anciens ayant besoin de rénovation lourde → parfaits pour construire une opération Malraux rentable.
Quels types de travaux sont acceptés dans le cadre de la loi Malraux ?
- Ravalement de façade.
- Réfection de toiture.
- Modernisation des réseaux (électricité, eau, gaz).
- Amélioration des performances énergétiques (dans le respect du bâti).
- Travaux intérieurs structurels.
Les raisons d’investir dans le centre historique de Strasbourg avec la loi Malraux
En 2025, le prix moyen au m² à Strasbourg est de 4 265 €, contre 4 950 €/m² dans le centre historique. La demande locative est soutenue par :
- Les 55 000 étudiants de l’Université de Strasbourg.
- Les institutions européennes (Parlement européen, Conseil de l’Europe).
- Le dynamisme économique (banques, institutions, start-ups).
Revendre un bien acquis en loi Malraux : ce qu’il faut savoir
La revente est possible après 9 ans de location, mais la valeur du bien est souvent très élevée grâce à la rareté des immeubles rénovés en hyper-centre de Strasbourg.
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FAQ : Questions / Réponses
Quelle est la durée minimale de location en loi Malraux ?
La durée minimale est de 9 ans.
La loi Malraux est-elle cumulable avec d’autres dispositifs ?
Non, mais elle n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.
Quels quartiers de Strasbourg sont éligibles à la loi Malraux ?
Grande Île, Krutenau, Petite France, Neustadt.
