Investir en Déficit Foncier à Strasbourg : Opportunités, Quartiers et Stratégie Fiscale 2025
Réduisez vos impôts tout en rénovant un bien ancien dans l’une des villes les plus dynamiques du Grand Est
Strasbourg est une métropole européenne avec un fort dynamisme économique, une demande locative soutenue et un parc immobilier ancien particulièrement adapté aux projets de déficit foncier.
Grâce à ce dispositif fiscal, les investisseurs peuvent déduire jusqu’à 10 700 € par an de leur revenu global en réalisant des travaux de rénovation, tout en valorisant leur bien dans une ville à très forte attractivité.
Avec son centre historique classé à l’UNESCO, ses quartiers patrimoniaux, ses immeubles anciens et sa position stratégique au cœur de l’Europe, Strasbourg offre un terrain idéal pour une stratégie mêlant optimisation fiscale, rénovation patrimoniale et rentabilité locative.
- Tout savoir sur le Déficit Foncier
Le déficit foncier : qu’est ce que c’est ?
Le déficit foncier, prévu par l’article 31 du Code général des impôts (CGI), s’applique lorsqu’un ensemble de charges déductibles incluant les travaux d’entretien et de rénovation, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion locative et les assurances propriétaires non occupants (PNO) dépasse les loyers perçus.
Cette différence génère un déficit fiscal pouvant être imputable sur le revenu global du propriétaire bailleur, ce qui permet de réduire son imposition sur le revenu conformément aux dispositions légales en vigueur.
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Pourquoi investir en déficit foncier à Strasbourg ?
1. Un marché locatif très tendu
Strasbourg attire :
- plus de 60 000 étudiants,
- des fonctionnaires européens,
- des salariés frontaliers,
- des actifs travaillant dans la région allemande voisine.
La demande locative est forte toute l’année, notamment dans l’ancien.
2. Un parc immobilier ancien à rénover
La ville dispose d’un patrimoine architectural riche :
immeubles XIXe, bâtisses alsaciennes, immeubles centraux nécessitant souvent des rénovations énergétiques ou de modernisation.
3. Une valorisation patrimoniale durable
Strasbourg combine :
- prix élevés,
- tension locative,
- attrait international,
- stabilité économique,
- urbanisme maîtrisé.
La rénovation apporte une forte valeur ajoutée au bien.
4. Un dispositif flexible et puissant
Contrairement au Pinel, le déficit foncier :
- n’impose aucune zone ni plafond de loyers,
- laisse le choix du locataire (location nue),
- fonctionne dans tous les quartiers.
Quels quartiers de Strasbourg sont les plus adaptés au déficit foncier ?
1. Centre-Ville / Grande Île (UNESCO)
- Immeubles anciens, très forte demande, rénovation patrimoniale pertinente.
2. Krutenau
- Quartier étudiant et culturel, idéal pour optimiser un petit logement ancien.
3. Neudorf
- L’un des quartiers les plus recherchés : beaucoup d’immeubles anciens à moderniser.
4. Esplanade
- Proche universités, forte demande pour T1/T2 rénovés.
5. Orangerie
- Quartier premium, immeubles anciens de standing, excellent pour une valeur patrimoniale forte.
6. Robertsau
- Résidentiel, calme, forte demande familiale — idéal pour la rénovation énergétique.
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Quels sont les avantages fiscaux du dispositif déficit foncier à Strasbourg ?
Réduire jusqu’à 10 700 € de revenus fonciers imposables par an
Chaque propriétaire peut déduire jusqu’à 10 700 € de charges par an de ses revenus fonciers, ce qui réduit directement son impôt.
Reporter l’excédent de déficit foncier pendant 10 ans
Si le montant des travaux excède le plafond annuel, l’excédent est reportable sur 10 ans, offrant une optimisation fiscale durable.
Un dispositif fiscal non soumis au plafonnement des niches
Le déficit foncier est hors du plafond global de 10 000 € des niches fiscales, ce qui le rend particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposés.
Cumuler le déficit foncier avec d’autres dispositifs de défiscalisation
Il est possible de combiner le déficit foncier avec d’autres régimes, comme la loi Malraux ou le LMNP, pour maximiser les économies fiscales sur plusieurs biens.
Profiter du déficit foncier sans condition de ressources
Le dispositif est accessible à tous les contribuables, sans limite de revenus, dès lors que les travaux sont réalisés sur un logement ancien destiné à la location.
Le doublement du plafond de déficit foncier en 2025
Pour les travaux de rénovation énergétique, le plafond de déduction est porté à 21 400 € en 2025, soit le double du montant habituel.
À Strasbourg, où les immeubles anciens sont nombreux, ce doublement permet de réduire significativement l’impôt tout en valorisant durablement le patrimoine.
Quelles sont les conditions du dispositif déficit foncier à Strasbourg ?
Les conditions du logement
Le bien doit être situé dans Strasbourg ou sa métropole et nécessiter des travaux d’entretien, de réparation ou de rénovation énergétique.
Les conditions de location
Le logement doit être loué nu pendant au moins 3 ans après la déduction des travaux. Toute revente anticipée entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal.
Les conditions de l’investisseur
Le propriétaire doit être résident fiscal français et percevoir des revenus fonciers. Le dispositif est particulièrement pertinent pour les investisseurs soumis à une tranche marginale d’imposition élevée.
Exemple d’un investissement en déficit foncier à Strasbourg
Un couple achète un appartement ancien de 250 000 € dans le centre-ville de Strasbourg et réalise 80 000 € de travaux de rénovation énergétique.
- Déduction sur le revenu global (plafond 2025) : 21 400 €
- Économie d’impôt avec une TMI de 41 % : 8 774 € la première année
- Excédent reportable : 58 600 € sur 10 ans
Cette stratégie permet d’alléger fortement l’impôt tout en valorisant un bien dans une ville dynamique.
Quelles charges peut-on déduire avec le déficit foncier ?
Les charges d’exploitation
- Travaux de réparation, entretien et amélioration (plomberie, électricité, toiture).
- Dépenses liées à la rénovation énergétique (isolation, chauffage, menuiseries).
Les charges financières
- Frais de gestion locative et honoraires d’agence.
- Primes d’assurance liées au logement.
Les charges non déductibles
- Les travaux de construction ou d’agrandissement.
- Les frais liés à l’acquisition (notaire, droits d’enregistrement).
Comment calculer son déficit foncier ?
Le calcul consiste à soustraire du revenu foncier brut les charges éligibles (travaux, assurance, gestion, intérêts d’emprunt).
- Si le solde est négatif : déficit imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € ou 21 400 € pour les travaux énergétiques.
- L’excédent est reportable sur 10 ans.
Comment déclarer les charges déductibles de ses revenus fonciers ?
La déclaration s’effectue via le formulaire 2044 Revenus fonciers, puis reportée sur la déclaration 2042. L’administration fiscale applique la réduction automatiquement sur le revenu global.
Besoin d’aide pour investir en déficit foncier à Strasbourg ?
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FAQ : Questions / Réponses
Quel est le plafond du déficit foncier en 2025 à Strasbourg ?
21 400 € pour les travaux énergétiques et 10 700 € pour les autres travaux.
Puis-je investir sans limite de revenus ?
Oui, le dispositif est ouvert à tous les contribuables résidents fiscaux français.
Combien de temps dois-je louer le bien ?
Au moins 3 ans en location nue.
Peut-on cumuler le déficit foncier avec la loi Malraux ou LMNP ?
Oui, sous réserve que les dispositifs s’appliquent à des biens distincts.
