Investir en Déficit Foncier à Toulouse : Guide complet & opportunités 2025
Réduisez vos impôts tout en rénovant un bien ancien dans l’une des villes les plus dynamiques de France
Toulouse est aujourd’hui l’une des villes les plus attractives pour l’investissement immobilier en France : croissance démographique, marché locatif solide, demande forte dans l’ancien et prix encore maîtrisés.
Le déficit foncier est une stratégie particulièrement adaptée au marché toulousain, où de nombreux immeubles anciens nécessitent une rénovation, notamment dans l’hypercentre et les quartiers historiques. Ce dispositif vous permet de déduire jusqu’à 10 700 € par an de votre revenu global grâce aux travaux réalisés, tout en améliorant la rentabilité et la valeur de votre bien.
- Tout savoir sur le Déficit Foncier
Qu’est-ce que le Déficit Foncier (DF) ?
Le Déficit Foncier est un mécanisme fiscal en France qui concerne les revenus tirés de la location de biens immobiliers. Lorsque les charges liées à un bien locatif (travaux, intérêts d’emprunt, taxes, etc.) dépassent les revenus locatifs perçus, le propriétaire génère un déficit foncier.
Le déficit foncier correspond à la différence négative entre :
- vos revenus fonciers,
- et vos charges déductibles (dont les travaux).
Lorsque vos charges dépassent vos revenus locatifs, vous créez un déficit qui peut être utilisé pour réduire vos impôts.
Comment est-il imputé ?
- Sur vos revenus fonciers : imputation sans limite.
- Sur votre revenu global : imputation jusqu’à 10 700 € par an.
- Le reste est reportable pendant 10 ans.
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Comprenez les conditions, les avantages et les démarches pour en bénéficier.
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Pourquoi investir en déficit foncier à Toulouse ?
1. Une forte demande locative dans l’ancien
Avec plus de 500 000 habitants, 130 000 étudiants et une population en croissance constante, la demande de logements à Toulouse est très soutenue.
Les biens rénovés sont recherchés, notamment dans :
- le centre-ville,
- Saint-Cyprien,
- Les Carmes,
- Esquirol,
- Saint-Michel,
- Matabiau / Marengo,
- Les Minimes.
2. Un parc immobilier ancien important
Toulouse possède un centre historique composé de bâtiments anciens datant du XVIIe au XIXe siècle, souvent énergivores ou mal isolés : un terrain idéal pour le déficit foncier.
3. Une valorisation patrimoniale élevée
Les travaux de rénovation permettent de :
- augmenter la valeur du bien,
- attirer des locataires solvables,
- limiter la vacance locative,
- viser une plus-value à long terme.
4. Une alternative forte au Pinel
Avec la disparition du Pinel, le déficit foncier devient une stratégie phare pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité sans contrainte de zonage.
Comment fonctionne le déficit foncier ?
Le principe est simple :
Lorsque vos travaux + charges dépassent vos revenus locatifs, vous générez un déficit.
Cela permet de :
- déduire jusqu’à 10 700 € / an de votre revenu global,
- déduire le reste de vos revenus fonciers pendant 10 ans,
- réduire immédiatement votre impôt,
- améliorer la rentabilité nette de l’opération.
Le bien doit être loué nu, en résidence principale, pendant 3 ans après les travaux.
Le doublement du plafond de déficit foncier en 2025 : ce que cela change à Toulouse
La loi de finances 2023 a introduit, à titre exceptionnel, un doublement du plafond de déficit foncier imputable à 21 400 € pour les années 2023 à 2025, uniquement pour les travaux de rénovation énergétique.
À Toulouse, où de nombreux immeubles anciens nécessitent une mise aux normes énergétiques, ce dispositif permet de maximiser l’avantage fiscal tout en valorisant le bien sur le long terme.
Quelles sont les conditions du dispositif déficit foncier à Toulouse ?
Les conditions liées au bien immobilier
Le bien doit être situé à Toulouse ou dans son agglomération, dans un immeuble ancien nécessitant des travaux. Les travaux doivent concerner l’entretien, la réparation ou l’amélioration du logement, mais pas la construction ou l’agrandissement.
Les obligations de location
Le bien doit être mis en location nue pendant au moins 3 ans après la déduction des travaux. Le non-respect de cette condition entraîne la reprise de l’avantage fiscal.
Les conditions pour l’investisseur
L’investisseur doit être fiscalement domicilié en France et percevoir des revenus fonciers. Le dispositif s’adresse particulièrement aux contribuables dans des tranches marginales d’imposition élevées (30 %, 41 % ou 45 %).
Exemple d’un investissement en déficit foncier à Toulouse
Un couple marié, résidant à Toulouse, investit dans un appartement ancien de 220 000 € nécessitant 80 000 € de travaux de rénovation.
- Travaux imputables : 80 000 €
- Déduction immédiate sur 2025 : 21 400 € (plafond doublé pour travaux énergétiques)
- Économie d’impôt pour une TMI à 41 % : 8 774 € la première année
- Solde du déficit reportable sur les années suivantes : 58 600 €
Résultat : une économie fiscale totale de plus de 33 000 € sur 10 ans tout en valorisant le bien immobilier.
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Quels travaux sont éligibles au déficit foncier à Toulouse ?
Travaux déductibles :
- rénovation intérieure (plomberie, électricité, sols),
- isolation et performance énergétique,
- remise aux normes,
- travaux d’entretien et réparation,
- amélioration (sans création de surface),
- frais d’architecte et de maître d’œuvre.
Travaux non déductibles :
- extension,
- surélévation,
- création de surface habitable.
Comment calculer son déficit foncier ?
Le calcul se fait en soustrayant des revenus fonciers :
- Les charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion) ;
- Dans la limite annuelle de 10 700 € (ou 21 400 € en 2025 pour les travaux énergétiques).
Comment déclarer son déficit foncier ?
La déclaration s’effectue via le formulaire 2044 (déclaration des revenus fonciers) et le report sur la déclaration de revenus 2042. L’administration fiscale applique ensuite automatiquement la réduction sur le revenu global imposable.
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FAQ : Questions / Réponses
Quel est le plafond du déficit foncier en 2025 ?
21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique, 10 700 € pour les autres travaux.
Peut-on investir en déficit foncier à Toulouse sans être propriétaire occupant ?
Oui, le bien doit obligatoirement être loué nu, mais pas occupé par l’investisseur.
Peut-on cumuler déficit foncier et loi Malraux ?
Oui, sous certaines conditions, notamment si les travaux ne se chevauchent pas fiscalement.
