Les conditions à respecter pour bénéficier de la loi Malraux
Un dispositif d’exception pour réduire vos impôts en rénovant un bien historique
La loi Malraux offre un avantage fiscal particulièrement attractif, mais son accès est soumis au respect de conditions précises et strictement encadrées par la loi.
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investisseur doit notamment acquérir un bien situé dans un secteur éligible, réaliser des travaux de restauration complets et s’engager à respecter certaines obligations de location. Ces règles garantissent la qualité des projets et la préservation du patrimoine, tout en sécurisant l’investissement.
→ Tout ce qu’il faut savoir sur le dispositif de la loi Malraux
Les conditions pour bénéficier de la loi Malraux
Être fiscalement domicilié en France
Pour bénéficier des avantages de la loi Malraux, l’investisseur doit être fiscalement domicilié en France. Cela signifie que son foyer fiscal est rattaché à l’administration fiscale française et qu’il est soumis à l’impôt sur le revenu en France.
Cette condition est indispensable, car la réduction d’impôt accordée par le dispositif Malraux s’impute directement sur l’impôt dû en France. Les contribuables non-résidents ne peuvent donc pas prétendre à cet avantage fiscal.
Investir dans un bien à restaurer
La loi Malraux s’adresse aux investisseurs souhaitant acquérir un bien ancien nécessitant une restauration complète. L’investissement porte sur un immeuble à rénover, situé dans un secteur protégé, afin de préserver et valoriser le patrimoine architectural.
Les travaux de restauration, encadrés par les Architectes des Bâtiments de France, sont une condition essentielle pour bénéficier de la réduction d’impôt. Ce type d’investissement permet d’allier optimisation fiscale, qualité patrimoniale et valorisation à long terme.
Faire réaliser les travaux sous autorisation administrative
Pour bénéficier de la loi Malraux, les travaux de restauration doivent être réalisés sous autorisation administrative préalable. Cela implique l’obtention des autorisations nécessaires (permis de construire ou déclaration préalable) et la validation du projet par les Architectes des Bâtiments de France (ABF).
Cet encadrement strict garantit le respect du caractère historique du bien et la conformité des travaux aux exigences du dispositif, sécurisant ainsi l’avantage fiscal pour l’investisseur.
Respecter un plafond de dépenses
La loi Malraux impose de respecter un plafond de dépenses pour le calcul de la réduction d’impôt. Les travaux de restauration sont pris en compte dans la limite de 400 000 € sur une période de 4 années consécutives.
Ce plafond permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 120 000 €, selon la localisation du bien. Le respect de cette limite est essentiel pour sécuriser l’avantage fiscal et optimiser la stratégie d’investissement.
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Les conditions liées à la localisation du bien
Être situé dans un secteur sauvegardé ou un site patrimonial remarquable
Pour être éligible à la loi Malraux, le bien immobilier doit impérativement être situé dans un secteur sauvegardé ou dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR).
Ces zones, définies par l’État, regroupent des quartiers à forte valeur historique, architecturale ou culturelle. Cette condition garantit que les travaux réalisés contribuent à la préservation du patrimoine urbain et ouvre droit à une réduction d’impôt renforcée, pouvant atteindre jusqu’à 30 % selon le type de secteur.
La différente entre les réductions de 22% et 30%
Dans le cadre de la loi Malraux, le taux de réduction d’impôt dépend du type de secteur patrimonial dans lequel est situé le bien.
→ 30 % de réduction d’impôt s’appliquent aux immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dans un Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV).
→ 22 % de réduction d’impôt concernent les biens situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP).
Cette distinction reflète le niveau d’exigence et de protection patrimoniale : plus le cadre est strict, plus l’avantage fiscal est élevé.
Exemple
Un investisseur achète un immeuble ancien à restaurer et engage 200 000 € de travaux éligibles dans le cadre de la loi Malraux.
Cas n°1 : Bien situé en Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (22 %)
Le bien se situe dans un Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP).
- Montant des travaux : 200 000 €
- Taux de réduction : 22 %
Réduction d’impôt obtenue :
200 000 € × 22 % = 44 000 €
Cette réduction est imputée sur l’impôt sur le revenu au fur et à mesure du paiement des travaux.
Cas n°2 : Bien situé en secteur sauvegardé ou SPR avec PSMV (30 %)
Le même bien, avec les mêmes travaux, est situé dans un secteur sauvegardé ou un SPR avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV).
- Montant des travaux : 200 000 €
- Taux de réduction : 30 %
Réduction d’impôt obtenue :
200 000 € × 30 % = 60 000 €
Comparaison des deux situations
| Localisation du bien | Taux | Réduction d’impôt |
| SPR avec PVAP | 22% | 44 000 € |
| Secteur sauvegardé / SPR avec PSMV | 30% | 60 000 € |
Les conditions relatives à la location du bien rénové
Obligation de location après travaux
Pour bénéficier de la réduction d’impôt prévue par la loi Malraux, l’investisseur doit respecter une obligation de location après la réalisation des travaux.
Le bien restauré doit être mis en location nu, à usage de résidence principale du locataire, pour une durée minimale de 9 ans. Cet engagement garantit la vocation locative du logement et conditionne le maintien de l’avantage fiscal accordé.
Délai pour mettre le bien en location
Dans le cadre de la loi Malraux, l’investisseur doit respecter un délai précis pour mettre le bien en location après l’achèvement des travaux. Le logement restauré doit être loué dans les 12 mois suivant la fin des travaux, en location nue et à usage de résidence principale.
Le respect de ce délai est indispensable pour conserver le bénéfice de la réduction d’impôt et sécuriser l’investissement sur le plan fiscal.
Interdiction de toute occupation personnelle
Pour bénéficier de la réduction d’impôt prévue par la loi Malraux, le logement restauré doit être strictement réservé à la location.
Toute occupation personnelle du bien est interdite, que ce soit à titre de résidence principale, secondaire ou occasionnelle. Cette règle vise à garantir la vocation locative du dispositif et conditionne le maintien de l’avantage fiscal accordé à l’investisseur.
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Les conditions sur les travaux éligibles
Travaux de restauration complète
La loi Malraux impose la réalisation de travaux de restauration complète de l’immeuble pour bénéficier de la réduction d’impôt. Ces travaux doivent porter sur l’ensemble du bâtiment et permettre sa remise en état globale, tant sur le plan structurel qu’esthétique.
Ils sont réalisés sous le contrôle des Architectes des Bâtiments de France et visent à préserver le caractère architectural du bien tout en l’adaptant aux normes actuelles. Cette exigence garantit une rénovation de qualité et une valorisation durable du patrimoine.
Travaux non éligibles
Dans le cadre de la loi Malraux, seuls les travaux de restauration complète strictement encadrés ouvrent droit à la réduction d’impôt. Certains travaux sont donc considérés comme non éligibles et ne peuvent pas être pris en compte dans le calcul de l’avantage fiscal.
Il s’agit notamment des travaux d’agrandissement, de construction neuve ou des aménagements purement décoratifs. Le respect de cette distinction est essentiel pour sécuriser l’investissement et éviter toute remise en cause fiscale.
Importance du suivi par un opérateur spécialisé
Un investissement en loi Malraux nécessite un suivi rigoureux par un opérateur spécialisé. Ce professionnel maîtrise à la fois les exigences fiscales, juridiques et techniques du dispositif.
Il assure la conformité du projet à chaque étape : sélection du bien, validation administrative, pilotage des travaux, respect des délais et obligations de location. Ce suivi est essentiel pour sécuriser l’avantage fiscal et garantir la réussite globale de l’opération.
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FAQ : Questions / Réponses
Qui peut bénéficier de la loi Malraux ?
La loi Malraux s’adresse aux contribuables français domiciliés fiscalement en France, qu’ils soient salariés, indépendants, chefs d’entreprise ou professions libérales, et soumis à l’impôt sur le revenu.
Dans quelles zones le bien doit-il être situé ?
Le bien doit obligatoirement se trouver dans :
-un Site Patrimonial Remarquable (SPR),
-un secteur sauvegardé,
-un SPR avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP).
La localisation conditionne également le taux de réduction d’impôt (22 % ou 30 %).
Quels types de biens sont éligibles à la loi Malraux ?
Seuls les immeubles anciens destinés à l’habitation sont éligibles.
Ils doivent faire l’objet d’une restauration complète, validée par les autorités compétentes.
