Les avantages du Logement Locatif Intermédiaire pour investir dans l’immobilier
Investir en Logement Locatif Intermédiaire (LLI) permet d’acquérir un logement neuf en zone tendue tout en bénéficiant d’avantages fiscaux attractifs : TVA réduite à 10 %, crédit d’impôt lié à la taxe foncière et loyers encadrés. Ce dispositif répond à une forte demande locative tout en offrant un cadre patrimonial sécurisé.
L’essentiel à connaître
- L’investisseur bénéficie d’une TVA réduite à 10 %, contre 20 % dans l’immobilier neuf classique.
- Le dispositif ouvre droit à un crédit d’impôt équivalent à l’exonération de taxe foncière, applicable sur une durée pouvant aller jusqu’à 20 ans.
- L’investissement s’effectue via une personne morale, le plus souvent une SCI, ce qui facilite la gestion patrimoniale, la détention à plusieurs et la transmission progressive des parts sociales.
Une fiscalité avantageuse pour booster votre rendement
› TVA réduite à 10 % : achetez votre bien immobilier sous le prix du marché
En application de l’article 279-0 bis A du Code général des impôts (CGI), les logements
locatifs intermédiaires bénéficient d’un taux de TVA réduit à 10 %, contre 20 % pour un logement classique. Introduit dès 2014 pour les bailleurs institutionnels, ce mécanisme a été étendu aux particuliers investissant via une SCI par la loi de finances pour 2024 (article 71).
- Par exemple : Sur un appartement neuf de 250 000 €, l’économie de TVA représente 25 000 € dès la signature.
› Exonération de taxe foncière : un crédit d’impôt garanti pendant 20 ans
L’investisseur bénéficie d’une exonération de la Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB) pendant une durée allant de 15 à 20 ans.
Dans de nombreuses métropoles, cela représente une économie de 1 000 € à 2 000 € par an, soit un gain cumulé pouvant dépasser les 25 000 € sur la durée de l’engagement.
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Compléter vos revenus grâce à une gestion locative simplifiée
L’un des atouts majeurs du LLI réside dans la qualité et la stabilité des revenus locatifs générés. Les logements intermédiaires sont implantés dans des zones à forte demande (A bis, A et B1), où les loyers de marché sont structurellement élevés. Les loyers LLI, plafonnés par décret, restent en dessous de 15 à 20 % des prix du marché libre, ce qui attire des locataires solvables et réduit le risque de vacance.
Optimiser la transmission et la gestion de votre parc grâce à la SCI
L’obligation d’investir via une personne morale (SCI) devient un avantage pour la stratégie familiale.
Dans une SCI, vous ne transmettez pas un immeuble mais des parts sociales. Grâce aux abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans (100 000 € par parent et par enfant en ligne directe), vous pouvez organiser une transmission progressive et fiscalement optimisée (source : Legalstart).
La SCI LLI peut louer le bien à un parent ou à un enfant des associés, à condition que le locataire ne soit pas rattaché au même foyer fiscal et respecte les plafonds de ressources 2026.
Bénéficier des avantages du neuf pour votre logement
Investir en LLI signifie nécessairement acquérir un logement neuf (ou issu de la réhabilitation lourde de locaux non résidentiels), garantissant ainsi le respect des dernières normes de construction et offrant à l’investisseur une série d’avantages concrets sur la durée d’exploitation du bien.
- Performance énergétique (RE 2020) : un logement aux dernières normes consomme jusqu’à 30 % d’énergie en moins, réduisant les charges et valorisant le patrimoine.
- Protection juridique complète : vous profitez des garanties légales (parfait achèvement, biennale et décennale) vous protégeant contre tout défaut structurel pendant 10 ans.
- Frais de notaire réduits : le coût d’acquisition est limité à 2-3 % dans le neuf, contre 7-8 % dans l’ancien, soit une économie immédiate de plus de 10 000 € pour un bien de 250 000 €.
- Personnalisation et confort : en investissant en VEFA, vous pouvez adapter les finitions pour maximiser l’attractivité locative et justifier un loyer au plafond réglementaire.
- Patrimoine durable et pérenne : classé A ou B au DPE, votre bien est à l’abri des futures interdictions de louer liées aux passoires thermiques, garantissant une revente facilitée.
Loi Jeanbrun et LLI : comment cumuler les dispositifs ?
Promulguée le 20 février 2026 (JO n° 0043) dans le cadre de la loi de finances pour 2026, la loi Jeanbrun constitue la principale nouveauté fiscale de l’investissement locatif cette année. Il permet de bénéficier d’un mécanisme d’amortissement fiscal inédit en location nue, applicable du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Ce dispositif est cumulable avec le LLI, sous réserve de respecter les conditions propres à chacun. En cumulant LLI et Jeanbrun, l’investisseur bénéficie donc d’un avantage à l’achat (TVA réduite), d’un avantage annuel récurrent (crédit d’impôt taxe foncière) et d’une réduction de la base imposable sur les loyers perçus (amortissement).
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FAQ : Questions / Réponses
Quels sont les avantages du LLI par rapport au Pinel ?
Le LLI offre une TVA réduite à 10 % (économie immédiate sur le prix d'achat, contrairement au Pinel qui n'intervenait qu'en réduction d'impôt sur les revenus) et un crédit d'impôt taxe foncière sur 20 ans. La durée de location est plus longue (15 à 20 ans contre 6, 9 ou 12 ans pour le Pinel).
Peut-on perdre les avantages fiscaux du LLI ?
Oui. En cas de rupture de l'engagement locatif avant la période minimale, ou si les plafonds de loyers et de ressources ne sont plus respectés, l'investisseur peut être contraint de rembourser le différentiel de TVA. En revanche, les crédits d'impôt taxe foncière déjà accordés pour les années antérieures ne sont pas remis en cause.
Le dispositif est-il plafonné par les niches fiscales ?
C'est l'un des grands atouts du LLI : contrairement au Pinel ou à d'autres dispositifs pour particuliers, le LLI (via une SCI) n'est pas soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000 €. Cela permet aux investisseurs de réaliser des opérations plus importantes sans contrainte de plafond annuel.
