Investir dans l’immobilier locatif neuf avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) à Paris et Île-de-France
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), propose des logements à loyers plafonnés aux ménages dont les revenus dépassent les seuils du logement social, mais restent insuffisants pour se loger dans le parc privé parisien. Depuis 2024, un particulier peut investir en LLI par l’intermédiaire d’une personne morale, notamment une société civile immobilière (SCI), et bénéficier d’une TVA à 10 % ainsi que, sous conditions, d’une créance fiscale liée à la taxe foncière.
En savoir plus sur le dispositif Logement Locatif Intermédiaire (LLI)
L’essentiel à connaître
› Le LLI propose des logements à loyers plafonnés aux ménages dont les revenus dépassent les seuils du logement social.
› L’investisseur doit être une personne morale et investir via une SCI de 2 personnes.
› Le logement éligible bénéficie d’une TVA réduite à 10 %, contre 20 % dans le neuf classique.
› Une créance fiscale peut compenser la taxe foncière pendant une durée maximale de 20 ans.
› En 2026, le plafond de ressources atteint 44 344 € pour une personne seule et 66 276 € pour un couple à Paris et certaines communes d’Île-de-France.
› À Paris, le plafond de loyer de base est fixé à 19,71 €/m² hors charges, avant application du coefficient de surface.
Qu’est-ce que le Logement Locatif Intermédiaire ?
Le dispositif LLI s’adresse principalement aux ménages aux revenus intermédiaires, comme les jeunes actifs, les familles et les salariés, qui dépassent les plafonds du logement social tout en rencontrant des difficultés à se loger dans le parc privé. À Paris, où ce dernier représentait 44 % des résidences principales en 2022, la moitié des locataires consacrait plus d’un tiers de ses ressources au logement avant déduction des aides. Le LLI répond ainsi au manque de logements abordables dans les secteurs où la pression locative est la plus forte.
Pourquoi investir avec le Logement Locatif Intermédiaire à Paris ?
› Un prix d’achat inférieur grâce à la TVA réduite
Un logement neuf classique est généralement vendu avec une TVA à 20 %. Dans une opération LLI éligible, ce taux est ramené à 10 %. Par exemple, pour un appartement proposé à 360 000 € avec une TVA à 20 %, le même prix hors taxes aboutit à 330 000 € avec une TVA à 10 %, soit une différence de 30 000 €.
› Une créance fiscale liée à la taxe foncière
Pour les logements LLI achevés à compter du 1er janvier 2023, l’ancienne exonération de taxe foncière a été remplacée par une créance d’impôt sur les sociétés égale au montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties. La créance peut être accordée pendant vingt ans à compter de la première mise en recouvrement de la taxe foncière, sous réserve de conserver le logement et de respecter les plafonds de loyer, de ressources et les autres conditions du LLI.
› Un investissement locatif soutenu par la demande
Paris appartient à la zone A bis, qui regroupe les territoires où le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements est le plus important. Le plafonnement du loyer limite la recette maximale, mais il permet de proposer un logement accessible à une population plus large et de réduire le risque de vacance dans un marché particulièrement tendu.
› Des logements modernes et performants
Les programmes LLI sont des logements neufs. Ils sont conçus selon les exigences thermiques (RE2020), acoustiques et d’accessibilité applicables à la date de leur permis de construire. L’investisseur limite ainsi les travaux immédiats et les risques liés aux passoires thermiques du parc parisien ancien.
En savoir plus sur les avantages du Logement Locatif Intermédiaire (LLI)
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Quelles sont les conditions pour profiter du LLI à Paris ?
› Les caractéristiques exigées pour les logements
Le logement doit résulter d’une construction neuve, de la transformation d’un local en habitation ou d’une opération d’acquisition-amélioration répondant à des critères de performance énergétique. Il doit être affecté à la résidence principale du locataire.
› Les conditions à remplir par l’investisseur
Le bénéficiaire de la livraison doit être une personne morale. Un particulier investit donc généralement au moyen d’une SCI, y compris familiale. Le programme doit également respecter des conditions de localisation et, sauf exception, une règle de mixité avec le logement locatif social.
› La zone du logement
- Zone A bis : Paris et les communes les plus tendues de la petite couronne
(Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, ainsi que certaines localités de l’Essonne, des Yvelines et du Val-d’Oise). - Zone A : le reste de l’agglomération parisienne dense et une grande partie de la petite/moyenne couronne connaissant un fort déséquilibre entre l’offre et la demande.
- Zones B1 / B2 / C : les secteurs de grande couronne ou zones périurbaines et rurales de la région où la tension immobilière diminue progressivement.
Tout savoir sur les zones éligibles pour investir en LLI
› Les plafonds de ressources des futurs locataires
Paris est classé en zone Abis, pour un bail conclu en 2026, le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser :
- 44 344 € pour une personne seule,
- 66 276 € pour un couple,
- 86 878 € pour une personne seule ou un couple avec une personne à charge.
› Les plafonds de loyer à respecter
En 2026, le plafond de base en zone A bis est fixé à 19,71 €/m² par mois, hors charges. Il est corrigé par un coefficient calculé selon la formule 0,7 + 19/S, dans la limite de 1,2, afin de tenir compte de la surface du logement.
Exemple d’un investissement en LLI à Paris
Un investisseur loue un appartement neuf de 45 m² à Paris sous le dispositif LLI. Le coefficient de surface donne 0,7 + 19/45 = 1,1222. Le prix au m² corrigé devient 19,71 € × 1,1222 = 22,12 €. Le loyer mensuel maximal hors charges atteint donc 45 m² × 22,12 € = 995,40 €.
Un couple sans enfant gagnant 62 000 € par an peut louer ce bien car ses revenus restent inférieurs au plafond requis de 66 276 €.
En savoir plus sur les conditions du Logement Locatif Intermédiaire
Comment revendre son bien en Logement Locatif Intermédiaire dans la région île-de-France ?
Le respect des conditions ouvrant droit à la TVA réduite est suivi pendant vingt ans. Pour une SCI détenant un seul appartement, une vente avant la seizième année peut entraîner le remboursement d’une partie de l’avantage de TVA. À compter de la seizième année, la cession n’entraîne normalement plus ce complément de taxe. La fiscalité de la plus-value et les statuts de la SCI restent toutefois à anticiper.
Dans quels quartiers investir avec le LLI à Paris et en Île-de-France ?
› Les 12e et 13e arrondissements
Bercy, Gare de Lyon, Tolbiac et Paris Rive Gauche bénéficient des lignes 6, 7 et 14, du RER C, de la Bibliothèque nationale de France et de l’Université Paris Cité. Selon Meilleurs Agents, le prix moyen d’un appartement atteignait 8 769 €/m² dans le 12e arrondissement et 8 624 €/m² dans le 13e au 1er juillet 2026. Ces secteurs correspondent notamment aux besoins des jeunes actifs et des familles.
› Les 19e et 20e arrondissements
La Villette, Pont-de-Flandre, Charonne et Saint-Fargeau proposent des prix inférieurs à la moyenne parisienne, estimée à 9 661 €/m². Au 1er juillet 2026, Meilleurs Agents évaluait les appartements à 8 056 €/m² dans le 19e arrondissement et à 8 539 €/m² dans le 20e. La desserte par les lignes 2, 3, 5, 7, 9 et 11 soutient la demande de logements intermédiaires.
› Les communes du Grand Paris
La proche couronne peut offrir un meilleur équilibre entre prix d’acquisition, loyer plafonné et accessibilité. Selon Meilleurs Agents au 1er juillet 2026, le prix moyen des appartements atteignait 3 788 €/m² à Saint-Denis, 6 375 €/m² à Saint-Ouen-sur-Seine, 6 459 €/m² à Montreuil et 3 911 €/m² à Créteil. Ces communes bénéficient notamment de la ligne 14, du RER, du métro parisien et du développement du Grand Paris Express.
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FAQ : Questions / Réponses
Le LLI remplace-t-il le dispositif Pinel ?
Non. Le Pinel reposait sur une réduction d’impôt sur le revenu. Le LLI utilise principalement une TVA à 10 % et une créance fiscale liée à la taxe foncière.
Peut-on louer un logement LLI à un membre de sa famille ?
Il peut être loué à un associé, à son ascendant ou à son descendant lorsque le logement constitue sa résidence principale et que les plafonds sont respectés.
Le LLI est-il rentable à Paris ?
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) à Paris est considéré comme un investissement rentable (entre 3,5 % et 5 % net), sécurisé par une forte demande, et soutenu par de solides avantages fiscaux comme une TVA réduite à 10 % et une exonération de taxe foncière sur 20 ans.
