Immobilier neuf : acheter ou investir

Acheter pour y habiter : pour qui, pourquoi, comment ?

 Avantages clés du neuf pour un occupant

• Frais d’acquisition réduits (~2 à 3 % vs ~7 à 8 % dans l’ancien)
• Garantie de parfait achèvement (1 an), biennale (2 ans) et décennale (10 ans)
• Performance énergétique (RE2020) : confort, économies d’énergie, valeur de revente
• Charges communes optimisées : équipements et isolation récents
• Personnalisation (selon promoteur) : choix de finitions, options

Points d’attention

• Délais de livraison (calés sur l’avancement du chantier)
• Prix au m² souvent plus élevé que l’ancien selon les zones
• Pour certains programmes ce sont des environnements à venir (quartier en développement : nuisances temporaires)

Bon gestes

• Valider le quartier de vie (transports, écoles, commerces, espaces verts)
• Évaluer la capacité d’endettement et prévoir une marge de trésorerie

Investir dans le neuf : leviers, fiscalité, rendements

Pourquoi investir dans le neuf ?

• Patrimoine : actif tangible, potentielle plus‑value à long terme
• Revenus locatifs : compléments de revenus, préparation retraite
• Attrait locatif : confort, normes, parking, espaces extérieurs
• Charges maîtrisées et entretien limité sur les premières années

Fiscalité & cadres usuels (à vérifier selon l’année en cours)

Les dispositifs évoluent. Nos conseillers vérifient votre éligibilité et l’état des textes avant toute décision.

• Location nue (régime réel/micro‑foncier) : simplicité vs optimisation
• LMNP (location meublée non professionnelle) : amortissements, régime réel possible
• Locatif long terme classique : bail d’habitation meublé ou vide

Rendement : comment le lire

• Rendement brut = loyers annuels / prix d’acquisition FAI
• Rendement net = loyers – (charges + taxes + assurance + vacance + gestion + intérêts) / prix total
• Cash‑flow = loyers – mensualités – charges récurrentes

Chez Mon Patrimoine Neuf, nous simulons brut / net / net‑net (après impôts) avec hypothèses prudentes : vacance, charges, révisions de loyer, revente.

 Neuf vs ancien : le comparatif

Les 7 étapes d’un achat en VEFA (plan d’action)

1. Cadrage projet & budget (profil, horizon, effort d’épargne)
2. Sélection du programme (ville, quartier, promoteur, plan)
3. Réservation (dépôt de garantie, conditions suspensives)
4. Financement (accord de prêt, assurance emprunteur)
5. Signature de l’acte (chez notaire, échelonnement des appels de fonds)
6. Suivi de chantier & visites (fondations, hors d’eau/hors d’air, pré‑livraison)
7. Livraison & mise en location / emménagement (PV, levée des réserves, garanties)

Nous assurons un accompagnement de A à Z : sourcing des programmes, montage financier, suivi jusqu’à la remise des clés.

Risques & points de vigilance

• Localisation (demande locative, tension du marché, infrastructures)
• Surcoût : options, mobilier, parkings
• Vacance / impayés : sécuriser par étude de marché et garanties
• Aléas de chantier : délais, réserves à la livraison (procédure cadrée)
• Trop d’optimisme : toujours stress‑tester la rentabilité

Notre méthodologie inclut un stress test (−10 % loyers, +10 % charges, +6 mois de vacance) pour valider la résilience.

Cas pratiques

Profil 1 : Primo‑accédant

• Objectif : se loger, charges faibles, sécurité
• Solution : T2/T3 en périphérie bien desservie, budget maîtrisé, PTZ si éligible

Profil 2 : Investisseur patrimonial

• Objectif : revenus futurs + diversification
• Solution : T1/T2 proche pôles d’emploi/études, LMNP, gestion locative déléguée, parking

Profil 3 : Optimiseur de cash‑flow

• Objectif : effort d’épargne minimal
• Solution : marché à forte tension locative, loyer sécurisé, apport pour baisser la mensualité