Investir dans l’ancien ou dans le neuf : que choisir en 2026 ?

Pourquoi investir dans l’immobilier en 2026 ?

Malgré un contexte économique en évolution, l’immobilier demeure une valeur refuge.

Investir permet notamment de :

• développer un patrimoine durable ;
• préparer sa retraite ;
• percevoir des revenus locatifs ;
• protéger son épargne contre l’inflation ;
• transmettre un patrimoine à ses proches.

Le choix entre l’ancien et le neuf dépend ensuite de vos objectifs patrimoniaux.

Ancien ou neuf : quelles différences ?

Les avantages d’investir dans l’ancien

L’ancien séduit principalement pour son prix d’acquisition souvent inférieur.

• Un prix parfois plus accessible

Dans certains secteurs, les logements anciens restent moins chers que les biens neufs. Ce prix d’entrée plus faible permet à l’investisseur de conserver une enveloppe pour rénover le logement, améliorer son diagnostic de performance énergétique ou moderniser les équipements.

• Des emplacements premium

Les centres historiques de Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Lille ou Strasbourg sont principalement composés d’immeubles anciens. Ils offrent souvent un accès immédiat aux transports en commun, aux commerces, aux établissements d’enseignement et aux bassins d’emploi.

Un appartement situé dans un quartier déjà constitué peut ainsi bénéficier d’une demande locative régulière. La présence d’une gare, d’une ligne de métro, d’un campus universitaire ou d’un centre hospitalier peut notamment limiter le risque de vacance.

• Une rentabilité brute parfois supérieure

Le prix d’achat moins élevé peut améliorer la rentabilité brute, à condition que le loyer pratiqué reste cohérent avec le marché local et respecte les éventuelles règles d’encadrement des loyers.

Par exemple, un appartement acheté 180 000 € et loué 850 € par mois hors charges produit 10 200 € de loyers annuels, soit une rentabilité brute d’environ 5,7 %. Le calcul doit ensuite intégrer les travaux, les charges de copropriété, la taxe foncière, l’assurance propriétaire non occupant, les frais de gestion et les périodes de vacance pour déterminer la rentabilité nette réelle.

• Des dispositifs fiscaux spécifiques

L’investissement dans l’ancien peut bénéficier de plusieurs dispositifs fiscaux, selon la nature du bien, sa localisation et les travaux réalisés.

• Le déficit foncier permet de déduire certaines dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration des revenus fonciers. La part du déficit provenant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt peut être imputée sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, sous réserve notamment de maintenir le logement en location pendant au moins trois ans.
• La loi Malraux concerne certaines opérations de restauration complète situées dans des sites patrimoniaux remarquables. La réduction d’impôt atteint généralement 22 % ou 30 % des dépenses éligibles, dans la limite de 400 000 € de travaux sur quatre années consécutives.
• Le régime des Monuments historiques permet, sous conditions, d’imputer le déficit foncier sur le revenu global sans limitation de montant lorsque l’immeuble procure des recettes et n’est pas occupé par son propriétaire. Ce dispositif s’adresse surtout aux contribuables fortement imposés capables de supporter des travaux importants et des contraintes patrimoniales spécifiques.
• Le dispositif Denormandie soutient la rénovation locative dans certaines communes participant notamment au programme Action Cœur de Ville ou couvertes par une opération de revitalisation du territoire. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. La réduction d’impôt peut atteindre 12 %, 18 % ou 21 % selon un engagement locatif de six, neuf ou douze ans. Le dispositif est ouvert aux opérations réalisées jusqu’au 31 décembre 2027.

Les inconvénients de l’ancien

Avant d’investir, plusieurs éléments doivent être anticipés.

• Les travaux parfois difficiles à chiffrer

Un logement ancien peut nécessiter une rénovation de l’isolation, du système électrique, de la plomberie, de la cuisine ou de la salle de bains. Dans un immeuble collectif, des travaux plus importants peuvent également concerner la toiture, la façade, les parties communes, l’ascenseur ou le système de chauffage.

• Performance énergétique

Selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique, la France comptait encore environ 3,9 millions de résidences principales classées F ou G au 1er janvier 2025, soit 12,7 % du parc. Les petites surfaces sont particulièrement concernées : près de 19,9 % des logements de moins de 30 m² étaient classés F ou G.

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location lorsqu’ils sont concernés par les critères de décence énergétique. Cette interdiction doit être étendue aux logements classés F en 2028, puis aux logements classés E en 2034.

• Charges plus importantes

Les immeubles anciens peuvent nécessiter davantage d’entretien que les résidences récentes. Un ravalement de façade, une réfection de toiture ou le remplacement d’une chaudière collective peut entraîner des appels de fonds importants.

Le plan pluriannuel de travaux, lorsqu’il s’applique, programme les interventions nécessaires sur une période de dix ans. Les copropriétés doivent également constituer un fonds de travaux destiné à anticiper une partie des dépenses collectives.

• Incertitudes

Un logement ancien peut révéler des défauts difficiles à identifier lors d’une simple visite : humidité, mauvaise ventilation, canalisations vétustes, fissures, nuisances sonores ou installation électrique sous-dimensionnée.

Les avantages d’investir dans le neuf

Le neuf répond parfaitement aux attentes actuelles des investisseurs.

• Aucun travaux

Un logement neuf est livré avec des équipements récents, une installation électrique conforme, une isolation performante et des pièces immédiatement utilisables. L’investisseur n’a donc pas à financer une rénovation lourde de la toiture, de la façade, de la plomberie ou du système de chauffage au moment de l’acquisition. Cette absence de rénovation immédiate limite également la période pendant laquelle le logement reste vacant en raison de travaux.

• Des performances énergétiques élevées

Les logements neufs dont le permis de construire relève de la réglementation environnementale RE2020 doivent respecter des exigences portant sur la consommation d’énergie, les émissions de carbone du bâtiment et le confort intérieur pendant les fortes chaleurs. Selon le ministère de la Transition écologique, la RE2020 a remplacé la RT2012 et intègre pour la première fois l’impact environnemental de la construction sur l’ensemble de son cycle de vie. La performance énergétique devient d’autant plus importante que les règles de location se durcissent dans le parc ancien

• Des garanties constructeur

L’achat d’un logement neuf bénéficie de plusieurs garanties légales qui commencent généralement à courir à compter de la réception des travaux selon l’ANIL.

• La garantie de parfait achèvement, valable pendant un an, impose la réparation des désordres signalés lors de la réception ou au cours de l’année suivante.
• La garantie biennale, valable pendant deux ans, concerne les éléments d’équipement dissociables du bâtiment, comme certains volets, radiateurs, portes intérieures ou équipements sanitaires.
• La garantie décennale, valable pendant dix ans, couvre les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à son usage.

• Des frais de notaire réduits

Dans le neuf, les frais d’acquisition appelés « frais de notaire » représentent généralement 2 à 3 % du prix du logement, contre environ 7 à 8 % dans l’ancien selon les Notaires de France.

• Une meilleure attractivité locative

Un appartement neuf peut répondre aux critères recherchés par de nombreux locataires : bonne isolation, chauffage récent, ascenseur, stationnement, balcon, local à vélos ou accès sécurisé. Ces prestations peuvent faciliter la mise en location, notamment dans les métropoles où les locataires comparent plusieurs logements de même typologie.

Les dispositifs disponibles dans le neuf

Selon votre projet, plusieurs solutions existent :

• Le LLI propose des loyers plafonnés à des ménages dont les revenus sont trop élevés pour le logement social, mais insuffisants pour accéder facilement au marché libre. Certaines opérations peuvent bénéficier d’une TVA à 10 %, sous réserve de respecter des conditions de localisation, de ressources et de durée de location.
• Le statut de loueur en meublé non professionnel permet de louer un logement équipé et de déclarer les loyers dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Le régime réel permet notamment de déduire les charges et, sous conditions, d’amortir le bien et le mobilier.
• Le dispositif Jeanbrun concerne les logements neufs loués nus comme résidence principale pendant au moins neuf ans. Il permet d’amortir fiscalement une partie du prix d’achat, avec des taux pouvant atteindre 5,5 % par an selon le niveau de loyer appliqué. 
• L’achat en nue-propriété permet d’acquérir un logement avec une décote, sans percevoir de loyers pendant la période de démembrement. À son terme, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien sans avoir à racheter l’usufruit.
• La TVA à 5,5 % et le prêt à taux zéro concernent principalement l’achat d’une résidence principale. Ils sont soumis à des plafonds de ressources et à des conditions de localisation. Ils ne constituent donc pas des dispositifs destinés à un investissement locatif classique.

Quel investissement est le plus rentable ?

La rentabilité ne dépend pas uniquement du prix d’achat.

Il faut également intégrer :

• les travaux ;
• les charges ;
• les vacances locatives ;
• la fiscalité ;
• les frais d’entretien ;
• la revente.

Sur le long terme, le neuf présente souvent un coût global plus maîtrisé grâce à l’absence de travaux importants et à de meilleures performances énergétiques.

Quel investissement choisir selon votre profil ?

Notre avis

Il n’existe pas de réponse universelle.

L’ancien convient aux investisseurs prêts à gérer des travaux et à optimiser leur fiscalité.

Le neuf séduira davantage ceux qui recherchent un investissement sécurisé, peu contraignant et performant sur le plan énergétique.

L’essentiel est de choisir une stratégie adaptée à vos objectifs patrimoniaux.