Les meilleurs dispositifs pour un investissement locatif en 2026

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif en 2026 ?

L’immobilier continue d’occuper une place centrale dans les stratégies patrimoniales des Français.

Il permet notamment de :

• constituer un patrimoine durable ;
• préparer sa retraite ;
• générer des revenus complémentaires ;
• diversifier son épargne ;
• protéger son capital contre l’inflation ;
• transmettre un patrimoine à ses proches.

Encore faut-il choisir le dispositif le plus adapté à votre projet.

Comparatif des principaux dispositifs immobiliers en 2026

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI)

Le Logement Locatif Intermédiaire, ou LLI, vise à produire des logements dont les loyers sont inférieurs aux prix du marché. Il s’adresse à des ménages dont les revenus dépassent les plafonds du logement social, mais qui rencontrent des difficultés à se loger dans les secteurs tendus.

Les opérations éligibles peuvent bénéficier d’une TVA à 10 % au lieu de 20 % en métropole. Elles doivent respecter plusieurs conditions liées à la localisation, à la nature de l’opération, à la destination du logement et à la mixité sociale du programme.

Pour l’investisseur, ses principaux intérêts sont :

• l’acquisition d’un logement neuf répondant généralement à la RE2020 ;
• un prix pouvant intégrer l’avantage de TVA de l’opération ;
• une demande locative ciblée dans les zones tendues ;
• la constitution d’un patrimoine sur une durée longue.

Notre guide complet sur le LLI

Le dispositif Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun, a été créé par la loi de finances pour 2026. Il s’applique aux acquisitions éligibles réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Il permet à un particulier d’amortir une partie du prix d’un logement neuf ou d’un logement ancien éligible, à condition de le louer vide comme résidence principale pendant au moins neuf ans. Le bailleur doit également respecter des plafonds de loyers intermédiaires, sociaux ou très sociaux.

Selon le ministère de l’Économie, l’amortissement peut atteindre 12 000 € par an dans les situations les plus favorables. Le dispositif peut également permettre d’imputer jusqu’à 10 700 € de déficit sur le revenu global, sous réserve du respect des conditions fiscales.

Il correspond principalement à l’investisseur qui souhaite :

• privilégier la location nue ;
• réduire l’imposition de ses revenus locatifs ;
• conserver le logement sur le long terme ;
• investir dans un immeuble collectif neuf ou rénové.

Le gain fiscal ne doit pas constituer l’unique critère de décision. Le prix du logement, le loyer plafonné et la demande locative locale doivent rester cohérents avec le marché.

Notre guide dédié au dispositif Jeanbrun

Le statut LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, ou LMNP, s’applique à la location d’un logement suffisamment équipé pour permettre au locataire d’y vivre immédiatement. Les loyers sont déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

En 2026, l’investisseur reste LMNP lorsque ses recettes locatives sont inférieures à 23 000 € par an ou lorsqu’elles restent inférieures aux autres revenus professionnels de son foyer fiscal. Le seuil du micro-BIC applicable aux recettes de location meublée de longue durée perçues en 2026 est porté à 83 600 €, avec un abattement forfaitaire de 50 %.

Au régime réel, le propriétaire peut déduire ses charges et pratiquer des amortissements comptables. Cette solution peut réduire le résultat imposable, mais elle nécessite généralement une comptabilité plus complète.

Le LMNP présente plusieurs intérêts :

• une demande soutenue pour les petites surfaces meublées ;
• des loyers parfois supérieurs à ceux d’une location vide ;
• la possibilité d’investir dans un logement classique ou une résidence gérée ;
• la déduction des charges et des amortissements au régime réel.

Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont toutefois réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente de nombreux logements LMNP. Les résidences étudiantes, seniors et destinées aux personnes handicapées bénéficient d’une exception. La stratégie de sortie doit donc être étudiée avant l’acquisition.

Tout savoir sur le LMNP

Le Déficit Foncier

Le déficit foncier concerne les logements loués nus et imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Il apparaît lorsque les charges déductibles, notamment certains travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration, dépassent les loyers perçus.

La part du déficit provenant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt peut être imputée sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L’excédent peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le logement doit normalement rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation.

Ce mécanisme correspond principalement au propriétaire qui :

• perçoit déjà des revenus fonciers imposables ;
• souhaite investir dans un logement ancien à rénover ;
• dispose d’un budget de travaux précisément chiffré ;
• accepte de louer le logement non meublé.

Tout savoir sur le déficit foncier

La Loi Malraux

La loi Malraux concerne la restauration complète d’immeubles situés dans certains sites patrimoniaux remarquables, quartiers anciens dégradés ou secteurs protégés.

Elle accorde une réduction d’impôt calculée sur les dépenses de restauration éligibles. Selon la localisation du bien et le cadre de l’opération, le taux peut atteindre 22 % ou 30 %. Pour les autorisations déposées depuis 2017, les dépenses sont retenues dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives.

Par exemple, une opération comprenant 200 000 € de travaux éligibles peut produire une réduction d’impôt théorique de 60 000 € avec un taux de 30 %, répartie selon le calendrier de paiement des travaux.

Ce dispositif s’adresse principalement à un contribuable fortement imposé qui souhaite investir dans un immeuble de caractère. Il doit néanmoins accepter une restauration encadrée, des délais de chantier parfois longs et un coût d’acquisition élevé.

Télécharger le guide de la Loi Malraux

Le Monument Historique

Le régime des Monuments historiques concerne notamment les immeubles classés ou inscrits au titre des Monuments historiques. Il permet, selon l’usage du bien et les recettes perçues, de déduire certaines charges de restauration et d’entretien.

Lorsqu’un immeuble historique procure des recettes imposables et n’est pas occupé par son propriétaire, le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global sans limitation de montant. L’excédent éventuel peut être reporté sur les six années suivantes.

Cette absence de plafond explique l’intérêt du régime pour certains contribuables disposant de revenus élevés. Elle ne doit toutefois pas masquer les contraintes du projet :

• acquisition d’un bien patrimonial spécifique ;
• travaux réalisés sous contrôle des autorités compétentes ;
• entretien potentiellement coûteux ;
• durée de conservation et obligations administratives ;
• marché de revente plus restreint.

Ce régime s’adresse principalement à un investisseur disposant d’une forte capacité financière et souhaitant associer fiscalité, patrimoine architectural et détention de long terme.

Tout savoir sur le Monument Historique

Le dispositif Denormandie

Le Denormandie encourage l’achat et la rénovation de logements anciens situés dans certaines communes, notamment celles couvertes par le programme Action Cœur de Ville ou par une opération de revitalisation du territoire.

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Le logement doit ensuite être loué vide pendant six, neuf ou douze ans, dans le respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire.

En métropole, la réduction d’impôt atteint :

• 12 % pour un engagement de six ans ;
• 18 % pour un engagement de neuf ans ;
• 21 % pour un engagement de douze ans.

La base de calcul est plafonnée à 300 000 € et à 5 500 € par m². Le dispositif reste ouvert aux opérations réalisées jusqu’au 31 décembre 2027.

Le Denormandie correspond à l’investisseur qui souhaite acheter dans l’ancien, réaliser des travaux et cibler un centre-ville engagé dans une politique de revitalisation.

Télécharger le guide sur la loi Denormandie

Quel dispositif choisir selon votre profil ?

Comment choisir le bon investissement locatif ?

Avant de sélectionner un dispositif, posez-vous les bonnes questions :

• Quel est votre objectif : revenus, réduction d’impôt ou valorisation patrimoniale ?
• Quel est votre niveau d’imposition ?
• Souhaitez-vous investir dans le neuf ou dans l’ancien ?
• Préférez-vous un investissement avec ou sans travaux ?
• Quelle est votre capacité d’épargne ?

Un accompagnement personnalisé permet d’identifier la solution la plus adaptée à votre situation.

Pourquoi se faire accompagner ?

Les dispositifs immobiliers évoluent régulièrement et présentent chacun des conditions d’éligibilité, des avantages et des contraintes spécifiques.

Faire appel à un spécialiste permet de :

• comparer les différentes solutions ;
• optimiser la fiscalité de votre investissement ;
• sélectionner les meilleurs programmes ;
• sécuriser votre projet ;
• bénéficier d’un accompagnement de A à Z.