Le marché de l’immobilier neuf à Toulouse : tendances, prix et perspectives
Le marché immobilier toulousain entame l’année 2025 dans un contexte de transformation profonde. Entre évolution des prix, dynamisme démographique, ralentissement de la construction neuve et nouvelles attentes des acquéreurs, la Ville Rose continue d’afficher des spécificités fortes. Découvrez les chiffres clés 2025 qui permettent de comprendre les tendances actuelles, les enjeux du secteur et les perspectives pour les mois à venir.
Qu’est-ce que l’ObserveR ?
Créé en 2002, l’ObserveR de l’Immobilier Toulousain est le baromètre du marché du logement neuf sur Toulouse, sa Métropole, le SICOVAL et plus largement l’aire urbaine toulousaine.
Son rôle est de fournir une vision claire et fiable du marché grâce à une restitution trimestrielle des chiffres clés, issue de la mutualisation des données des professionnels de l’immobilier (promoteurs, bailleurs, aménageurs, lotisseurs, etc.).
La gestion de ces données est confiée à Adequation, organisme spécialisé depuis plus de 25 ans, garantissant la fiabilité des informations. Né de l’initiative de la FPI (Fédération des Promoteurs de l’Immobilier), de l’USH (Union Sociale de l’Habitat) et de l’UNAM (Union Nationale des Aménageurs), l’ObserveR fédère aujourd’hui plus de 50 membres.
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Les chiffres clés du 1er semestre 2025
› Un marché toujours en tension malgré un léger regain des accédants
Le marché du logement neuf dans l’aire urbaine de Toulouse reste marqué par un ralentissement de l’activité. Les ventes totales atteignent 1 344 logements, soit une baisse de 20 % par rapport au premier semestre 2024 et de 28 % par rapport à 2023.
L’offre continue également de se contracter avec seulement 1 428 logements mis en vente, en recul de 16 % sur un an et de 35 % sur deux ans. Cette baisse des lancements contribue à réduire le stock disponible sur le marché.
› Forte chute des investisseurs
Le recul est particulièrement marqué du côté des investisseurs. Les ventes à investisseurs tombent à 213 logements, soit une baisse de 69 % par rapport au premier semestre 2024 et de 66 % par rapport à 2023. Cette évolution s’explique notamment par la fin progressive des dispositifs fiscaux attractifs et par la hausse des taux d’intérêt observée ces dernières années.
› Les acquéreurs occupants soutiennent le marché
À l’inverse, les ventes réalisées auprès des occupants progressent fortement avec 792 logements vendus, soit une hausse de 21 % par rapport à 2024 et de 6 % par rapport à 2023. Les ménages souhaitant acheter leur résidence principale représentent désormais le principal moteur du marché neuf toulousain.
› Une offre commerciale en forte diminution
L’offre disponible s’établit à 2 815 logements, en baisse de 19 % sur un an et de 42 % par rapport à 2023. Cette diminution du stock traduit le faible renouvellement des programmes et la raréfaction de l’offre neuve sur le territoire.
› Des prix qui se stabilisent
Malgré la baisse de l’offre, les prix restent relativement stables. Le prix moyen du collectif libre s’établit à 4 490 €/m² hors stationnement, en légère baisse de 0,4 % sur un an et de 0,8 % par rapport à 2023.
À retenir
Le marché neuf toulousain entre dans une phase de rééquilibrage : les investisseurs se retirent massivement tandis que les acquéreurs occupants reviennent progressivement grâce à l’amélioration des conditions de financement et aux dispositifs d’aide à l’accession. Dans le même temps, la baisse continue de l’offre disponible pourrait à moyen terme soutenir les prix et accentuer la rareté des logements neufs sur l’agglomération.
Quel bilan d’activité en promotion immobilière sur le 1er semestre 2025 au sein de l’Aire Urbaine de Toulouse ?
› Évolution des volumes d’activités au 1er semestre
› Une activité qui reste historiquement basse
Le marché du logement neuf continue de traverser une période de ralentissement. Après avoir atteint plus de 5 600 logements disponibles en 2020, l’offre commerciale a progressivement diminué pour s’établir à 2 815 logements au premier semestre 2025, soit près de deux fois moins qu’il y a cinq ans.
Les ventes nettes suivent également une tendance baissière. Après plusieurs années comprises entre 2 500 et 3 200 ventes semestrielles, elles tombent à seulement 1 344 logements vendus au premier semestre 2025, confirmant le ralentissement du marché observé depuis 2023.
› Les mises en vente continuent de reculer
Le second graphique met en évidence la baisse continue des nouveaux programmes commercialisés. Après un pic de 3 226 logements mis en vente au premier semestre 2022, les mises en vente ont fortement diminué pour atteindre :
- 2 187 logements en 2023
- 1 692 logements en 2024
- 1 428 logements en 2025
Cela représente une baisse de 16 % par rapport au premier semestre 2024 et de 35 % par rapport à 2023.
› Une offre qui se raréfie
Cette diminution des lancements de programmes neufs contribue directement à la contraction de l’offre disponible sur le marché. Les promoteurs lancent moins d’opérations en raison du contexte économique, de la hausse des coûts de construction et des difficultés rencontrées ces dernières années sur le marché de l’investissement locatif.
À retenir
Le marché du logement neuf toulousain reste marqué par une baisse importante de l’offre et des mises en vente. Si cette situation traduit les difficultés rencontrées par la promotion immobilière depuis plusieurs années, elle contribue également à raréfier les logements disponibles, ce qui pourrait soutenir les prix à moyen terme lorsque la demande repartira plus fortement.
Les acquéreurs en résidence principale profitent aujourd’hui d’un contexte plus favorable, avec davantage de négociation possible et un retour progressif des dispositifs d’aide à l’accession.
› Répartition des ventes entre occupants / investisseurs
› Une domination historique des investisseurs désormais inversée
Pendant de nombreuses années, le marché du logement neuf de l’aire urbaine de Toulouse a été largement porté par les investisseurs. Entre 2020 et 2022, ceux-ci représentaient encore entre 38 % et 47 % des ventes, soutenus notamment par les dispositifs fiscaux alors en vigueur.
Depuis 2023, cette tendance s’est progressivement inversée. La fin du dispositif Pinel, la hausse des taux d’intérêt et les contraintes économiques ont fortement réduit l’appétit des investisseurs pour l’immobilier neuf.
› Les acquéreurs occupants deviennent majoritaires
Au premier semestre 2025, les acquéreurs en résidence principale représentent désormais 79 % des ventes, contre seulement 21 % pour les investisseurs. Il s’agit d’un changement majeur dans la structure du marché toulousain.
Les ventes aux occupants atteignent 792 logements, en progression de 21 % par rapport au premier semestre 2024 et de 6 % par rapport à 2023. Cette hausse s’explique notamment par l’amélioration progressive des conditions de financement et par les dispositifs d’aide à l’accession comme le PTZ.
› Les investisseurs en retrait
À l’inverse, les ventes à investisseurs chutent à seulement 213 logements, soit une baisse de 69 % par rapport au premier semestre 2024 et de 66 % par rapport à 2023.
Ce niveau historiquement bas illustre les difficultés rencontrées par l’investissement locatif neuf ces dernières années, malgré l’arrivée progressive de nouveaux dispositifs tels que le Logement Locatif Intermédiaire (LLI).
À retenir
Le marché du logement neuf toulousain est aujourd’hui principalement porté par les acquéreurs occupants. Les investisseurs, autrefois moteur du secteur, se font beaucoup plus rares. Cette évolution modifie profondément l’équilibre du marché et conduit les promoteurs à développer davantage de programmes adaptés aux besoins des ménages souhaitant acheter leur résidence principale.
› Répartition des ventes à occupants : ventes aidées / ventes libres
› Le retour des dispositifs d’aide soutient le marché des résidences principales
Le graphique met en évidence une évolution importante du marché du logement neuf toulousain : les acquéreurs en résidence principale ont de plus en plus recours aux dispositifs d’accession aidée pour concrétiser leur projet immobilier.
Alors qu’entre 2020 et 2022 les ventes libres représentaient encore entre 62 % et 69 % des acquisitions, la tendance s’est progressivement inversée à partir de 2023 sous l’effet de la hausse des prix et des conditions de financement plus exigeantes.
› Les ventes aidées deviennent majoritaires
Au premier semestre 2025, les ventes aidées représentent désormais 57 % des acquisitions réalisées par les occupants, contre 43 % pour les ventes libres.
Cette progression confirme l’importance croissante des dispositifs d’accession dans le marché du neuf. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), la TVA réduite à 5,5 %, le Bail Réel Solidaire (BRS) ou encore les dispositifs d’Accession à Prix Maîtrisé (APM) permettent à de nombreux ménages de maintenir leur capacité d’achat malgré un contexte immobilier encore exigeant.
› Une demande toujours présente pour les logements accessibles
L’augmentation de la part des ventes aidées traduit également une adaptation du marché aux besoins des ménages. Les programmes proposant des logements accessibles financièrement rencontrent aujourd’hui un réel succès auprès des primo-accédants et des familles.
À l’inverse, les ventes libres reculent progressivement dans la structure globale des acquisitions, même si elles continuent de représenter une part importante du marché.
À retenir
Le marché du logement neuf à Toulouse repose désormais largement sur les dispositifs d’aide à l’accession. Plus d’un achat sur deux réalisé par un occupant bénéficie aujourd’hui d’un mécanisme d’accompagnement financier. Cette évolution confirme le rôle essentiel du PTZ, du BRS, de la TVA réduite et des autres solutions d’accession pour permettre aux ménages de devenir propriétaires dans la métropole toulousaine.
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FAQ : Questions / Réponses
Pourquoi le marché immobilier neuf à Toulouse reste-t-il attractif ?
Toulouse bénéficie d'une forte croissance démographique, d'un bassin d'emploi dynamique et d'une importante population étudiante. Ces facteurs soutiennent durablement la demande de logements neufs.
Quel est le prix moyen d'un logement neuf à Toulouse ?
Selon les quartiers, les prix du neuf se situent généralement entre 4 000 € et plus de 7 000 €/m². Les secteurs les plus recherchés comme la Côte Pavée, Saint-Cyprien ou l'Ormeau affichent les valeurs les plus élevées.
Est-ce le bon moment pour acheter dans le neuf à Toulouse ?
Oui. Malgré un marché exigeant, Toulouse conserve de solides fondamentaux. Les acquéreurs peuvent également profiter de certaines offres promoteurs, du PTZ et de dispositifs facilitant l'accession à la propriété.
Peut-on bénéficier du Prêt à Taux Zéro (PTZ) à Toulouse ?
Oui. De nombreux programmes neufs situés à Toulouse sont éligibles au PTZ sous conditions de ressources et selon la réglementation en vigueur.
Quels sont les avantages d'acheter dans le neuf ?
L'immobilier neuf permet de bénéficier de frais de notaire réduits, de garanties constructeur, de performances énergétiques élevées et d'un logement conforme aux dernières normes environnementales.
