Le marché du logement neuf de l’aire urbaine de Toulouse
Les données essentielles pour comprendre l’évolution du marché immobilier toulousain en 2025
Le marché immobilier toulousain entame l’année 2025 dans un contexte de transformation profonde. Entre évolution des prix, dynamisme démographique, ralentissement de la construction neuve et nouvelles attentes des acquéreurs, la Ville Rose continue d’afficher des spécificités fortes.
Découvrez les chiffres clés 2025 qui permettent de comprendre les tendances actuelles, les enjeux du secteur et les perspectives pour les mois à venir.
Qu’est-ce que l’ObserveR ?
Créé en 2002, l’ObserveR de l’Immobilier Toulousain est le baromètre du marché du logement neuf sur Toulouse, sa Métropole, le SICOVAL et plus largement l’aire urbaine toulousaine.
Son rôle est de fournir une vision claire et fiable du marché grâce à une restitution trimestrielle des chiffres clés, issue de la mutualisation des données des professionnels de l’immobilier (promoteurs, bailleurs, aménageurs, lotisseurs, etc.).
La gestion de ces données est confiée à Adequation, organisme spécialisé depuis plus de 25 ans, garantissant la fiabilité des informations. Né de l’initiative de la FPI (Fédération des Promoteurs de l’Immobilier), de l’USH (Union Sociale de l’Habitat) et de l’UNAM (Union Nationale des Aménageurs), l’ObserveR fédère aujourd’hui plus de 50 membres.
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Les chiffres clés du 1er semestre 2025
Quel bilan d’activité en promotion immobilière sur le 1er semestre 2025 au sein de l’Aire Urbaine de Toulouse ?
Évolution des volumes d’activités au 1er semestre
Évolution des volumes de mise en vente
Au 1er semestre 2025, le marché du logement neuf dans l’aire urbaine de Toulouse poursuit sa chute.
- Mises en vente : seulement 1 428 logements, soit un niveau historiquement bas (contre près
de 5 000 à 7 000 dans les années 2015–2018).
- Ventes nettes : à peine 1 005, confirmant l’effondrement de la demande (divisée par plus de 3 depuis 2017).
- Offre commerciale : 2 815 logements, en net recul également par rapport aux années précédentes.
En résumé : l’activité est en berne, avec des volumes de ventes et de mises en vente divisés par trois en dix ans, traduisant une forte crise du logement neuf.
Au 1er semestre 2025, les ventes sont portées par les achats en résidence principale (occupants) : 79 % contre seulement 21 % pour les investisseurs.
- Les ventes investisseurs s’effondrent :
-69 % vs 2024, -66 % vs 2023. - Les ventes occupants progressent :
+21 % vs 2024, +6 % vs 2023.
Le marché bascule : les investisseurs, historiquement majoritaires, ne représentent plus qu’1 vente sur 5.
Répartition des ventes entre occupants / investisseurs
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Répartition des ventes à occupants : ventes aidées / ventes libres
Au 1er semestre 2025, les ventes aidées dominent pour la première fois : 57 % contre 43 % en accession libre.
- Ventes aidées : en forte hausse
(+51 % vs 2024, +44 % vs 2023). - Ventes libres : en recul
(-4 % vs 2024, -22 % vs 2023).
Le marché des occupants se transforme : l’accession aidée (TVA réduite, BRS, APM) prend le dessus sur le libre.
Évolution des prix de vente
1er semestre 2025, les prix du neuf amorcent un léger repli après plusieurs années de hausse.
- 4 644 €/m² parking inclus
- 4 490 €/m² hors parking
- Variation (hors parking) :
-0,4 % vs 2024 et -0,8 % vs 2023.
Après un pic en 2022-2023, les prix reculent légèrement mais restent nettement supérieurs à ceux d’avant 2020.
Aires urbaines de Toulouse
Évolution des volumes de mise en vente
Ville de Toulouse
Évolution des volumes de mise en vente
1er semestre 2025, les prix poursuivent leur hausse à Toulouse.
- 4 972 €/m² parking inclus
- 4 839 €/m² hors parking
- Variation (hors parking) :
+2,9 % vs 2024 et +3,4 % vs 2023.
Contrairement au marché global en berne, les prix en TVA pleine continuent de progresser et atteignent un nouveau sommet historique.
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