Immobilier neuf et nouveaux quartiers toulousains : rencontre avec Jonathan Azoulay
Jonathan AZOULAY – Fondateur CEO Mon Patrimoine Neuf
À travers cette interview, Jonathan Azoulay apporte son regard d’expert sur les enjeux actuels de l’immobilier neuf et les évolutions du marché. Son intervention permet de mieux comprendre les dynamiques du secteur, les défis rencontrés par les professionnels comme par les acquéreurs, ainsi que les solutions mises en place pour accompagner les projets immobiliers.
Cette prise de parole s’inscrit dans la volonté de Mon Patrimoine Neuf de proposer des contenus pédagogiques et éclairants, en donnant la parole à des acteurs engagés du secteur immobilier.
- Tout savoir sur le marché immobilier à Toulouse et sa région.
Comment jugez-vous l’offre de logements neufs à Toulouse aujourd’hui ?
Cette année, la commercialisation des programmes immobiliers neufs sur la région Toulousaine se révèle complexe. On observe un écart marqué entre les prix de l’accession dite “conventionnée” soutenue par des dispositifs tels que le Bail Réel Solidaire (BRS) ou la TVA réduite à 5,5 % et ceux de l’accession libre, sans plafonnement ni conditions de ressources, soumise à une TVA de 20 %.
Du côté investisseurs, le marché repart progressivement : la baisse des prix redonne de l’attractivité à l’investissement locatif intermédiaire, bénéficiant d’une TVA à 10 % et d’un cadre fiscal rappelant celui du Pinel ou du dispositif Cellier.
Quel est selon vous l’intérêt d’investir dans un nouveau quartier à Toulouse ?
À Toulouse, les éco-quartiers et nouveaux quartiers dits “ZAC” (Zones d’aménagement concerté) représentent de véritables quartiers d’avenir. On y retrouve des programmes immobiliers d’envergure, intégrés à des infrastructures modernes et connectés à de nouveaux services : commerces, marchés, halles, espaces publics, tout en offrant une qualité d’habitat renforcée et des normes énergétiques performantes.
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Qu’entendez-vous par qualité d’habitat ?
Dans les ZAC, les logements présentent des caractéristiques spécifiques. Par exemple, dans l’écoquartier de La Cartoucherie, les surfaces sont souvent plus généreuses : certains T2 avoisinent 50 m² et des T3 dépassent parfois les 70 m². Ces programmes, souvent lauréats de concours, accordent également une attention particulière à la labellisation et aux performances énergétiques.
L’aménageur toulousain (Oppidéa) met en concurrence plusieurs promoteurs sur différents lots de foncier : seul le projet le plus abouti est retenu. Cette compétitivité favorise l’émergence de programmes innovants, intégrant des labels exigeants en matière de performance énergétique, d’efficacité environnementale et de qualité de vie, avec une place renforcée pour les espaces verts et la haute qualité environnementale.
En clair, doit-on s’attendre à des prix plus élevés pour ces logements ?
Non, pas forcément ! Dans une ZAC, les terrains appartiennent à la collectivité et ne sont pas cédés aux mêmes conditions qu’un terrain vendu par un propriétaire privé à un promoteur. Les règles de construction y sont également différentes, avec notamment des possibilités de hauteur plus importantes que dans les programmes vendus en diffus.
En réalité, l’achat dans ces nouveaux quartiers peut s’avérer plus intéressant : l’équilibre financier des opérations y est plus rapidement atteint et les contraintes sont moindres que hors ZAC.
Au-delà du prix, quels sont les autres avantages de ces nouveaux quartiers toulousains ?
Ils sont nombreux ! Les nouveaux quartiers toulousains se veulent modernes et connectés, pensés pour offrir une qualité de vie et un confort optimaux. On y retrouve des logements mieux conçus, des espaces de vie plus généreux, des environnements plus verts ainsi que des labels exigeants en matière de qualité et de sobriété énergétique.
C’est dans ces éco-quartiers que s’exprime le meilleur du savoir-faire en matière de construction, sous la supervision de l’aménageur toulousain, garant de ces standards élevés.
Pourtant, ces quartiers suscitent parfois des craintes liées à la mixité sociale, à la densité ou encore à la sécurité. Qu’est-ce qui permet de rester optimiste malgré ces enjeux ?
Évidemment, dès qu’il est question d’immobilier neuf, les mêmes craintes reviennent. Pourtant, prenons l’exemple du quartier Guillaumet (ex-CEAT), en plein cœur de Jolimont : c’est un éco-quartier exemplaire qui prend forme avec de nouveaux commerces, des écoles, des crèches, des équipements sportifs, des connexions directes au métro ligne A et aux lignes de bus. La graduation des hauteurs permet de conserver une vraie ambiance urbaine, tout en restant proche de l’hypercentre et en profitant d’espaces généreux et de volumes confortables.
Quant à la mixité sociale, il faut rappeler qu’elle est aujourd’hui intégrée partout : dès qu’un programme dépasse une certaine surface de plancher, un pourcentage de logements conventionnés est obligatoire, même hors ZAC. C’est donc un faux problème : la mixité existe déjà dans tous les quartiers et n’empêche en rien d’offrir une qualité d’habitat dont de nombreux Toulousains ont besoin.
Ces projets fleurissent aux quatre coins de Toulouse et redessinent son paysage. Sont-ils justifiés par les besoins actuels ou en construit-on trop ?
Bien sûr qu’ils sont nécessaires, car ils répondent directement à l’attractivité de Toulouse. On a souvent reproché à la ville de trop s’étendre. Or, avec la Nouvelle-Aquitaine, notre région est l’une des plus attractives de France grâce à son dynamisme économique, son industrie, son emploi et sa qualité de vie.
Il faut aussi rappeler que notre territoire est bien plus vaste que celui de Paris : nous ne pouvons pas continuer à nous étendre indéfiniment au risque de saturer les infrastructures routières, déjà limitées en connexions.
À cela s’ajoute la loi ZAN (Zéro Artificialisation Nette), qui impose pour les années à venir de reconstruire la ville sur elle-même. C’est une ambition nécessaire et stimulante pour Toulouse, qui va ainsi s’élever, proposer de nouvelles façades architecturales, développer des faubourgs modernes et offrir des espaces de vie à la hauteur de cette capitale du Sud-Ouest, aux ambitions comparables à celles d’une grande métropole européenne.
Faut-il considérer ces nouveaux quartiers comme des opportunités à saisir sans hésiter ? Dans quels cas en particulier, et quels conseils donneriez-vous aux acquéreurs ?
Tout dépend avant tout des moyens. Pour nos clients, nous comparons toujours les logements en fonction du budget disponible. Neuf ou ancien, la règle reste la même : si l’emplacement, la superficie et le prix correspondent à votre enveloppe, il ne faut pas hésiter.
Aujourd’hui, on observe que même des profils aisés choisissent d’acheter en ZAC pour y habiter. Le quartier Andromède à Beauzelle, par exemple, a séduit une clientèle liée à l’aéronautique ; Montaudran Aerospace attire de nombreux chercheurs et ingénieurs du spatial et de la tech ; Vidalhian à Balma correspond davantage aux actifs de l’est toulousain.
Et les projets à venir paraissent encore plus prometteurs, à l’image du Grand Matabiau qui va transformer un secteur vieillissant en reliant le quartier des Chalets à Bonnefoy, tout en effaçant des immeubles vétustes du centre-ville. La Cartoucherie illustre également une belle réussite : nos clients attendent déjà avec impatience les prochaines opérations. Quant au quartier Empalot, il suscite un fort engouement grâce à un rapport prix / superficie / emplacement particulièrement attractif, que ce soit pour l’accession à la propriété ou pour l’investissement locatif.
Quelques conseils aux futurs acquéreurs pour le mot de la fin ?
Chez Mon Patrimoine Neuf, la qualité de notre conseil repose avant tout sur la compréhension des projets de nos clients. Que ce soit chez nous ou ailleurs, je conseillerais simplement aux futurs acquéreurs de bien s’entourer et de se faire accompagner. L’offre est rare en ce moment, il est facile de se tromper.
Grâce à notre expertise pointue et notre solide expérience nous disposons d’avantages incomparables pour garantir que les projets de nos futurs clients ne se contentent pas d’exister, mais excellent. Le mot de la fin serait celui de notre slogan : “Concevoir l’excellence, bâtir votre patrimoine en confiance”.
Être à l’écoute d’un spécialiste du marché, comme vous pourrez en trouver chez nous, c’est essentiel car plus que jamais, aujourd’hui, la solution se trouve entre les mains des experts.
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