Donation et immobilier neuf : jusqu’à 300 000 € exonérés pour acheter un logement en 2026
Vous souhaitez aider votre enfant ou votre petit-enfant à devenir propriétaire ? Jusqu’au 31 décembre 2026, un dispositif fiscal temporaire permet, sous certaines conditions, de transmettre une somme d’argent destinée à financer l’achat d’un logement neuf ou en VEFA, tout en bénéficiant d’une exonération de droits de donation. Cette mesure peut représenter une véritable opportunité pour les familles souhaitant anticiper la transmission de leur patrimoine tout en aidant leurs proches à concrétiser un projet immobilier. Le montant de l’exonération peut atteindre 100 000 € par donateur et par bénéficiaire, dans la limite de 300 000 € reçus par bénéficiaire.
- En savoir plus sur les aides à l’achat dans l’immobilier neuf.
› Comment fonctionne cette exonération ?
› Qui peut en bénéficier ?
› Quel logement peut-on acheter ?
› Quels délais faut-il respecter ? Faisons le point.
Donation et immobilier neuf : que prévoit le dispositif en 2026 ?
La loi de finances pour 2025 a instauré une exonération temporaire de droits de mutation pour certains dons familiaux de sommes d’argent.
Pour en bénéficier, les sommes transmises doivent notamment être utilisées pour financer :
- l’acquisition d’un logement neuf ;
- l’acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
- ou certains travaux de rénovation énergétique d’une résidence principale.
Dans le cadre d’un projet immobilier neuf, ce dispositif permet donc à un membre de la famille d’aider financièrement un proche à acheter son logement tout en bénéficiant, sous conditions, d’une fiscalité avantageuse.
Le dispositif concerne les sommes versées jusqu’au 31 décembre 2026.
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Jusqu’à 100 000 € de donation exonérée par donateur
L’un des principaux intérêts du dispositif réside dans le montant pouvant être transmis.
L’exonération est plafonnée à :
100 000 € par donateur et par bénéficiaire
avec une limite globale de :
300 000 € par bénéficiaire.
Cela signifie que plusieurs membres d’une même famille peuvent participer au financement du projet immobilier.
› Exemple de donation pour acheter un logement neuf
Prenons l’exemple d’un acquéreur souhaitant acheter sa résidence principale dans le neuf.
Ses parents lui transmettent chacun 100 000 €.
Il reçoit ainsi :
100 000 € + 100 000 € = 200 000 €
Ces 200 000 € peuvent bénéficier de l’exonération spécifique prévue pour l’achat d’un logement neuf, sous réserve du respect de l’ensemble des conditions du dispositif.
Si un troisième donateur éligible lui transmet également 100 000 €, le montant total peut atteindre le plafond de :
300 000 € exonérés pour le bénéficiaire.
Cette aide familiale peut ainsi constituer un apport particulièrement important pour financer l’acquisition d’un logement.
Qui peut bénéficier de la donation pour l’achat d’un logement neuf ?
Le dispositif concerne les dons de sommes d’argent réalisés au profit :
- d’un enfant ;
- d’un petit-enfant ;
- d’un arrière-petit-enfant ;
- ou, en l’absence de descendants, d’un neveu ou d’une nièce.
Il s’agit donc d’un dispositif destiné à faciliter la transmission familiale du patrimoine et l’accession à la propriété des nouvelles générations.
Quel logement peut-on acheter avec la donation ?
Pour bénéficier de l’exonération, la somme reçue peut notamment être utilisée pour acheter :
› Un logement neuf
Le bénéficiaire peut utiliser la donation pour financer l’acquisition d’un bien immobilier neuf.
› Un logement acheté en VEFA
Le dispositif concerne également l’achat en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA).
La VEFA correspond à l’achat d’un logement neuf avant ou pendant sa construction. L’acquéreur devient progressivement propriétaire du bien au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Cette possibilité rend le dispositif particulièrement intéressant pour les personnes souhaitant acheter un appartement neuf ou une maison neuve sur plan.
Dans quel délai faut-il utiliser la donation ?
Attention : le dispositif impose un délai relativement court.
Les sommes reçues doivent être utilisées au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant leur versement.
Il est donc essentiel d’anticiper correctement la donation et le calendrier de l’acquisition immobilière.
Avant d’effectuer le don, il peut être pertinent d’avoir déjà identifié le logement ou, au minimum, d’avoir suffisamment avancé dans le projet immobilier.
Le logement doit-il obligatoirement devenir la résidence principale ?
Le logement acquis grâce à la donation doit respecter certaines conditions d’utilisation.
Il peut notamment être affecté à la résidence principale du bénéficiaire.
Le dispositif prévoit également la possibilité de mettre le logement en location lorsqu’il est affecté à la résidence principale du locataire.
Le logement doit conserver cette affectation pendant une durée minimale de 5 ans à compter de son acquisition ou de son achèvement lorsque celui-ci intervient ultérieurement.
Dans le cas d’une mise en location, le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal du bénéficiaire.
Il est donc important de définir dès le départ l’objectif du projet : acheter pour habiter ou acheter pour louer.
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Donation et achat en VEFA : une opportunité pour devenir propriétaire
Le dispositif peut être particulièrement intéressant pour les primo-accédants disposant de revenus suffisants pour acheter mais rencontrant des difficultés à constituer un apport personnel important.
Une donation familiale peut permettre de :
- constituer ou renforcer l’apport personnel ;
- diminuer le montant du crédit immobilier nécessaire ;
- faciliter le financement du projet ;
- réduire le coût global du financement ;
- accéder à un logement correspondant davantage aux besoins de l’acquéreur.
Dans certains projets de résidence principale, cette donation peut également s’inscrire dans un plan de financement comprenant d’autres dispositifs d’accession à la propriété.
Peut-on cumuler donation et Prêt à Taux Zéro (PTZ) ?
Lorsqu’un acquéreur respecte les conditions du Prêt à Taux Zéro, la somme reçue par donation peut contribuer à la constitution de son apport tandis que le PTZ vient compléter le financement de sa résidence principale.
Le montage financier doit néanmoins être étudié dans sa globalité en fonction notamment :
- des revenus du foyer ;
- de la composition du ménage ;
- de la localisation du logement ;
- du prix d’acquisition ;
- de l’apport disponible ;
- de la capacité d’emprunt.
L’association entre apport familial, PTZ et crédit immobilier classique peut ainsi permettre de construire un plan de financement adapté au projet de l’acquéreur.
Donation immobilière ou donation d’une somme d’argent : quelle différence ?
Il est important de distinguer deux situations.
› Donner directement un bien immobilier
Une personne déjà propriétaire peut décider de transmettre tout ou partie d’un bien immobilier à un proche. Il s’agit alors d’une donation immobilière qui répond à des règles spécifiques et nécessite généralement l’intervention d’un notaire.
› Donner de l’argent pour acheter un logement neuf
Le dispositif temporaire applicable jusqu’au 31 décembre 2026 porte quant à lui sur la donation d’une somme d’argent qui sera ensuite utilisée par le bénéficiaire pour financer l’achat d’un logement neuf ou en VEFA.
Ce n’est donc pas le logement lui-même qui est transmis : ce sont les fonds permettant de participer à son acquisition.
Cette distinction est essentielle pour comprendre le fonctionnement du dispositif.
Pourquoi anticiper une donation dans le cadre d’un projet immobilier ?
Au-delà de l’avantage fiscal temporaire, une donation peut s’inscrire dans une réflexion patrimoniale plus globale.
Elle peut notamment permettre aux parents ou grands-parents de transmettre une partie de leur patrimoine de leur vivant, au moment où leurs descendants en ont besoin pour réaliser un projet important.
L’immobilier constitue alors un support concret : la somme transmise participe directement à l’acquisition d’un actif patrimonial.
La donation doit néanmoins être étudiée en tenant compte de la situation familiale et patrimoniale du donateur comme du bénéficiaire.
Comment déclarer une donation destinée à l’achat d’un logement neuf en 2026 ?
Même lorsqu’elle bénéficie d’une exonération de droits, une donation de somme d’argent doit être déclarée à l’administration fiscale. Depuis le 1er janvier 2026, cette démarche s’effectue en principe en ligne, depuis l’espace personnel du bénéficiaire sur impots.gouv.fr, dans la rubrique « Déclarer un don ou une cession de droits sociaux ».
Le bénéficiaire doit également conserver les justificatifs permettant de démontrer le versement des fonds et leur utilisation pour l’acquisition immobilière. Il peut notamment s’agir du justificatif bancaire et de l’acte authentique d’achat. En cas de donation constatée par acte notarié, le notaire se charge des formalités correspondantes.
Donation et immobilier neuf : les points à retenir
En 2026, le dispositif présente plusieurs caractéristiques essentielles :
- les dons doivent être réalisés au plus tard le 31 décembre 2026 ;
- l’exonération peut atteindre 100 000 € par donateur et par bénéficiaire ;
- le bénéficiaire peut recevoir jusqu’à 300 000 € au total dans le cadre de cette exonération ;
- la somme doit notamment servir à acheter un logement neuf ou en VEFA ;
- les fonds doivent être utilisés dans les 6 mois suivant leur versement ;
- le logement doit être affecté à une résidence principale, celle du bénéficiaire ou d’un locataire, pendant au moins 5 ans ;
- plusieurs membres d’une même famille peuvent participer au financement, dans le respect des plafonds et des conditions applicables.
Compte tenu des délais et des conséquences fiscales d’une donation, il est recommandé de valider le montage avec un notaire ou un professionnel compétent en matière fiscale et patrimoniale avant le versement des fonds.
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FAQ : Questions / Réponses
Quel montant peut-on donner pour acheter un logement neuf en 2026 ?
Le dispositif temporaire permet une exonération pouvant atteindre 100 000 € par donateur et par bénéficiaire, dans la limite globale de 300 000 € reçus par bénéficiaire, sous réserve du respect des conditions prévues par la réglementation.
Jusqu’à quand peut-on bénéficier de l’exonération ?
Le dispositif concerne les dons de sommes d’argent réalisés jusqu’au 31 décembre 2026.
Combien de temps a-t-on pour acheter le logement après la donation ?
Les sommes données doivent être affectées à l'acquisition d'un logement neuf au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant leur versement. Dans le cas d'un achat en VEFA, c'est la date de signature de l'acte authentique chez le notaire qui fait référence, et non celle du contrat de réservation.
Peut-on acheter un appartement en VEFA avec la donation ?
Oui. L’acquisition d’un logement en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) fait partie des opérations éligibles au dispositif.
Peut-on utiliser la donation pour un investissement locatif ?
Le dispositif autorise l’affectation du logement à la location à usage de résidence principale, sous réserve du respect des conditions prévues par la réglementation. Cette affectation doit notamment être conservée pendant cinq ans.
Peut-on louer le logement à son enfant ?
Lorsque le logement acquis grâce au dispositif est mis en location, il ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal du bénéficiaire de la donation.
