Le statut de bailleur privé en 2026 : une réforme majeure pour l’investissement locatif

Qu’est-ce que le futur statut de Bailleur Privé ?

Zoom sur la définition d’un Bailleur Privé

Le bailleur privé est un propriétaire particulier ou une société qui met en location un ou plusieurs logements du parc privé, qu’il s’agisse d’appartements neufs, rénovés ou anciens.

Contrairement aux bailleurs sociaux, il fixe librement le loyer, la durée du bail et les conditions de location, tout en respectant la législation en vigueur.

Acteur essentiel du marché locatif en France, le bailleur privé contribue à répondre à la demande de logements tout en bénéficiant d’une rentabilité attractive et d’avantages fiscaux (LMNP, etc.).

Les propositions du gouvernement concernant le statut de bailleur privé

Le statut de bailleur privé, actuellement en réflexion au sein du gouvernement, vise à créer un cadre juridique et fiscal unifié pour encourager l’investissement locatif et renforcer l’offre de logements dans le parc privé. Bien que le dispositif ne soit pas encore définitivement arrêté, plusieurs orientations majeures ont été évoquées dans les travaux préparatoires et consultations avec les acteurs du logement.

Le texte adopté à l’Assemblée nationale constitue une première traduction législative du futur statut de bailleur privé en organisant, d’une part, un amortissement fiscal et, d’autre part, un plafond d’avantage afin d’en calibrer la portée. Il instaure un amortissement annuel modulé selon la nature du bien et le niveau de loyer :

• pour un logement neuf ou acquis en VEFA, un taux de base de 3,5 % est prévu, avec des majorations si le bailleur s’inscrit dans des loyers encadrés (4 % en intermédiaire, 4,5 % en social, 5,5 % en très social),
• pour un logement ancien assorti de travaux d’amélioration représentant au moins 20 % du prix d’acquisition, un taux de base de 3 % peut être majoré jusqu’à 5 % en cas de loyers sociaux ou très sociaux.

Il encadre en parallèle le dispositif par un plafond de déduction fixé à 8 000 € par an et par foyer fiscal, et par des conditions d’éligibilité structurantes : logement acquis neuf/VEFA ou construit à compter du 1er janvier 2026, ou ancien avec travaux lourds (y compris transformation assimilable à immeuble neuf), location nue en résidence principale, mise en location dans les 12 mois suivant achèvement/acquisition, respect de plafonds de loyers « intermédiaires, sociaux ou très sociaux » ; enfin, il exclut la valeur du terrain de la base amortissable, déterminée forfaitairement à 80 % du prix d’acquisition net de frais.

Les conditions pour profiter du statut de bailleur privé

Le bénéfice du dispositif est subordonné à des conditions précises portant sur la nature du bien, sa date d’éligibilité, les modalités de location et l’assiette de l’amortissement. Il s’appliquerait :

• aux logements acquis neufs ou en VEFA à compter du 1er janvier 2026,
• aux logements construits par le bailleur lorsque le permis de construire est déposé à compter de cette date,
• aux logements anciens faisant l’objet de travaux lourds : soit des travaux d’amélioration représentant au moins 20 % du prix d’acquisition, soit des travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf (au sens de l’article 257 du CGI).

La location doit être :

• nue,
• à usage de résidence principale,
• mise en place dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition

Le bailleur doit en outre respecter les plafonds de loyers intermédiaires, sociaux ou très sociaux (référence à l’article 199 tricies du CGI). La valeur du terrain est exclue de la base amortissable, celle-ci étant fixée forfaitairement à 80 % du prix d’acquisition net de frais.

Qui pourra bénéficier du statut de bailleur privé ?

Le statut devrait concerner :

• Les propriétaires particuliers
• Les investisseurs achetant dans le neuf ou l’ancien rénové
• Les bailleurs en location longue durée
• Les multipropriétaires souhaitant sécuriser leur fiscalité
• Les primo-investisseurs cherchant un cadre clair et simple

Il pourrait aussi offrir des avantages supplémentaires aux :

• Propriétaires de logements énergivores rénovés (F et G)
• Bailleurs proposant des loyers maîtrisés
• Investisseurs en zones tendues (A, A bis, B1)

Exemple concret : un bailleur privé après 2026

Prenons un investisseur qui loue un T2 neuf en zone B1 :

• Loyer respectant un plafond raisonnable
• Logement performant (RE2020)
• Bail longue durée
• Gestion stable

Il pourrait bénéficier :

• D’un abattement fiscal renforcé
• D’une réduction d’impôt annuelle
• D’une sécurité locative via une garantie réformée
• D’aides en cas de travaux d’amélioration

Résultat : un investissement moins risqué et plus rentable dans la durée.

Quels seraient les avantages du statut de Bailleur Privé ?

• Réduction d’impôt et déduction fiscale

Les bailleurs profiteront de déductions sur les revenus fonciers et sur les travaux, permettant de diminuer immédiatement leur imposition.

• Préparer sa retraite

Les revenus locatifs réguliers contribuent à constituer un complément de retraite sécurisé, notamment grâce à la déductibilité des charges et à l’amortissement des biens.

• Agrandir son patrimoine

Ce statut encourage l’investissement dans plusieurs logements, facilitant la constitution d’un patrimoine immobilier diversifié et pérenne.

• Générer des revenus réguliers

Le dispositif assure un revenu locatif stable, avec des avantages fiscaux garantissant la rentabilité nette des biens.

Où investir avec le futur statut de bailleur privé ?

Toulouse

Toulouse se présente comme un choix intéressant pour une location nue à l’année, grâce à son économie dynamique, notamment dans les secteurs de l’aéronautique et du spatial, avec des entreprises comme Airbus et le CNES. La future Ligne C du métro Tisséo, qui reliera Colomiers à Labège, devrait également renforcer l’attractivité des quartiers desservis, facilitant les déplacements vers les bassins d’emplois. Ces évolutions sont des facteurs clés pour les investisseurs cherchant à se positionner sur une métropole en pleine expansion.

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Nice

Nice est un bon choix pour ceux qui cherchent un équilibre entre dynamisme économique et forte demande résidentielle. La ville bénéficie de projets d’aménagement importants, notamment autour de l’Eco-Vallée et du pôle Nice Méridia, qui attirent entreprises et étudiants. L’Aéroport Nice Côte d’Azur, un des plus fréquentés de France, soutient également une demande locative stable, surtout pour des locations à l’année. L’investisseur peut donc se tourner vers cette ville si son objectif est de diversifier son portefeuille dans un marché résidentiel solide.

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Bordeaux

Bordeaux est une ville à envisager pour un investissement porté par d’importantes opérations urbaines, telles que l’OIN Bordeaux Euratlantique. Ce projet, qui se concentre autour de la gare Saint-Jean, redessine les quartiers avec de nouveaux logements, bureaux et commerces. Cette transformation crée de nouvelles centralités et stimule la demande en résidence principale. Cependant, il est essentiel pour l’investisseur d’équilibrer prix d’acquisition et rentabilité locative en tenant compte des prix actuels et des loyers du marché.

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Strasbourg

Strasbourg est un choix pertinent pour les investisseurs à la recherche d’une demande locative stable. La présence d’institutions européennes, comme le Parlement européen, garantit une demande régulière de logements, notamment pour des locations longue durée. L’Université de Strasbourg joue également un rôle important, attirant étudiants et chercheurs. Ce marché est plutôt adapté à la résidence principale qu’à la location saisonnière, ce qui en fait une bonne option pour ceux cherchant une rentabilité plus sûre sur le long terme.

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